- Immobilien werden für die Erbschaftsteuer nach Verkehrswert bewertet — meist Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten, Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Häusern
Immobilien sind das häufigste Hauptvermögen in deutschen Nachlässen — und damit der wichtigste Hebel der Erbschaftsteuer-Optimierung. In meiner Beratungspraxis sind Immobilien-Erbschaften der Hauptgrund für die Beratung. Die Bewertung wirkt komplex, ist aber mit den richtigen Regeln gut planbar.
Eine geerbte Immobilie wird zum aktuellen Verkehrswert nach BewG versteuert — der gefühlte Familienwert spielt keine Rolle. Wer das Familienheim selbst einzieht, kann sechs- bis siebenstellige Steuerbeträge sparen — wer als Anleger erbt, zahlt voll.
Wie werden Immobilien bewertet?
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach drei Hauptverfahren (§§ 176 ff. BewG):
| Verfahren | Anwendung | Grundprinzip |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Ein-/Zweifamilienhäuser | Vergleichbare Verkaufspreise im Bezirk |
| Ertragswertverfahren | Mietshäuser, Renditeobjekte | Kapitalisierte Jahresmiete |
| Sachwertverfahren | Selbstgenutzte Einfamilienhäuser ohne Vergleichswerte | Baukosten + Grundstückswert |
Wer den Bewertungsbescheid des Finanzamts erhält, sollte den angesetzten Wert IMMER mit eigenen Maklerschätzungen abgleichen. In 20-30 Prozent der Fälle ist der Wert zu hoch — Einspruch ist möglich und lohnt sich oft.
Die zwei Familienheim-Befreiungen
Familienheim für Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG)
Wenn der überlebende Ehegatte das gemeinsam selbstgenutzte Familienheim erbt und weiterhin selbst bewohnt:
- KOMPLETT STEUERFREI (keine Größenbegrenzung)
- Behaltefrist 10 Jahre
- Bei Aufgabe der Selbstnutzung (Umzug, Verkauf, Vermietung) entfällt Befreiung rückwirkend
- Ausnahme: zwingende Gründe (Pflegeheim, schwere Krankheit)
Familienheim für Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG)
Wenn ein Kind das selbst genutzte Eltern-Haus erbt und innerhalb von 6 Monaten selbst einzieht:
- Bis 200 qm Wohnfläche STEUERFREI
- Über 200 qm: anteiliger Bewertungsabschlag
- Behaltefrist 10 Jahre Selbstnutzung
- Bei Aufgabe rückwirkende Nachversteuerung
Diese Befreiungen sind die wichtigste Stellschraube bei Immobilien-Erbschaften. Bei einem 800.000-EUR-Familienheim mit 200 qm kann ein Kind so 800.000 EUR steuerfrei erben — sonst wären rund 50.000 EUR Steuer fällig.
Vermietete Immobilien: Bewertungsabschlag 10 Prozent
Bei vermieteten Wohnimmobilien gewährt das ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent (§ 13d ErbStG). Der Bewertungsabschlag gilt zusätzlich zum normalen Freibetrag — ist also automatisch.
Voraussetzung: Die Immobilie ist zu Wohnzwecken vermietet (nicht gewerblich). Behaltefrist: keine, der Bewertungsabschlag gilt unabhängig von späterer Selbstnutzung.
Rechenbeispiel: Vermietete Eigentumswohnung 400.000 EUR Verkehrswert.
- Bewertungsabschlag: 10 Prozent = 40.000 EUR
- Steuerlich angesetzter Wert: 360.000 EUR
- Bei Kind mit 400.000 EUR Freibetrag: vollständig steuerfrei
Bei nichtwohnlich vermieteten Objekten (Geschäftsräume, Büros) gilt der Abschlag nicht.
Schritt-für-Schritt: Immobilien-Erbschaft optimieren in 7 Etappen
- Verkehrswert ermitteln. Sachverständigengutachten (1.000-3.000 EUR) als Verhandlungsbasis mit dem Finanzamt.
- Familienheim-Voraussetzungen prüfen. Wer wohnt? Wer könnte einziehen? Bei mehreren Kindern: wer hat Interesse?
- Schenkungsstrategie 10 Jahre vor Erbfall. Übertragung mit Nießbrauch reduziert den steuerlichen Wert um 30-50 Prozent.
- Lebzeitige Schenkungen kombinieren. Mehrere Immobilien können in 10-Jahres-Tranchen übertragen werden — Freibeträge mehrfach nutzen.
- Vermietete Objekte als bewertungsbegünstigt nutzen. 10 Prozent Bewertungsabschlag bei wohnlich vermieteten Objekten — automatisch.
- Familienpool oder Stiftung bei großen Vermögen. Ab 2-5 Mio EUR Immobilienvermögen lohnt Strukturwechsel.
- Bewertungsbescheid prüfen. Einspruch gegen zu hohe Wertfeststellung möglich — Frist 1 Monat.
Vergleichsrechnung: Familienheim mit und ohne Befreiung
Ausgangslage: Familienheim 800.000 EUR Verkehrswert, 180 qm Wohnfläche, ein Kind als Erbe nach Tod des überlebenden Elternteils.
| Szenario | Erbschaftsteuer | Bemerkung |
|---|---|---|
| Kind zieht NICHT ein, verkauft sofort | ca. 55.000 EUR | Voller Steuersatz auf (800k - 400k) = 400k × 15 % |
| Kind zieht ein, hält 10 Jahre | 0 EUR | Familienheim-Befreiung greift |
| Kind zieht ein, verkauft nach 5 Jahren | ca. 55.000 EUR rückwirkend | Behaltefrist gebrochen |
| Übertragung mit Nießbrauch 5 J vor Tod | ca. 0 EUR | Wertabschlag + Schenkungsfreibetrag |
| Übertragung mit Nießbrauch 10 J vor Tod | ca. 0 EUR + Pflichtteilssicherheit | optimale Variante |
Wer das Eltern-Haus selbst nutzt, spart in dieser Konstellation 55.000 EUR. Wer es als Anleger erbt, zahlt voll.
Bei mehreren Immobilien: Aufteilungs-Strategien
Wenn der Nachlass mehrere Immobilien enthält und mehrere Kinder als Erben einsetzt sind, entsteht oft Streit. Drei Strategien:
| Strategie | Vorgehen | Vorteil |
|---|---|---|
| Realteilung | Jedes Kind bekommt eine eigene Immobilie | Keine Erbengemeinschaft, klare Aufteilung |
| Übernahme + Ausgleich | Ein Kind übernimmt alles, zahlt die anderen aus | Erhalt der Substanz |
| Erbengemeinschaft auflösen | Verkauf und Aufteilung des Erlöses | Volle Liquidität |
| Pool-Struktur (Familienpool) | Alle Kinder halten Anteile an einer GmbH & Co. KG | Gemeinsame Verwaltung, geordnete Nachfolge |
In meiner Praxis ist die Realteilung (jedes Kind eigene Immobilie) bei zwei bis drei Immobilien meist die sauberste Lösung. Bei mehr als drei Immobilien oder bei sehr unterschiedlichen Werten ist Familienpool oft optimal.
Mehr dazu: Themen-Hub Erbengemeinschaft.
Häufig gestellte Fragen
Wie wird ein Haus für die Erbschaftsteuer bewertet?
Nach dem aktuellen Verkehrswert (§§ 176 ff. BewG). Drei Verfahren: Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen), Ertragswertverfahren (Mietshäuser), Sachwertverfahren (Einfamilienhäuser). Das Finanzamt schickt einen Bewertungsbescheid — Einspruch ist binnen 1 Monat möglich.
Was ist die Familienheim-Befreiung?
Vollständige Steuerbefreiung des gemeinsam selbstgenutzten Familienheims, wenn der Erbe es weiternutzt. Bei Ehegatten ohne Größenbegrenzung, bei Kindern bis 200 qm Wohnfläche. Behaltefrist 10 Jahre.
Was passiert wenn ich das Haus innerhalb von 10 Jahren verkaufe?
Die Familienheim-Befreiung entfällt rückwirkend. Die Erbschaftsteuer wird nachträglich berechnet und festgesetzt. Ausnahmen nur bei zwingenden Gründen (Pflegeheim, schwere Krankheit, beruflicher Wegzug in andere Stadt).
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf eine geerbte Immobilie?
Hängt vom Verkehrswert, dem Freibetrag und dem Verwandtschaftsgrad ab. Bei einem Kind mit 400.000 EUR Freibetrag und 600.000 EUR Immobilie: 200.000 EUR steuerpflichtig × 11 % = 22.000 EUR. Bei Familienheim-Befreiung: 0 EUR.
Was ist mit vermieteten Immobilien?
10 Prozent Bewertungsabschlag automatisch (§ 13d ErbStG). Plus normale Freibeträge. Keine Familienheim-Befreiung, weil nicht selbst genutzt.
Kann ich die Wertfeststellung des Finanzamts anfechten?
Ja, mit Einspruch binnen 1 Monat. Eigenes Sachverständigengutachten als Basis. Bei substanziellen Bewertungsdifferenzen (>10 Prozent) lohnt sich der Einspruch fast immer. Bei kleineren Abweichungen ist der Verwaltungsaufwand höher als die Ersparnis.
Welche Sanierungs- und Renovierungskosten kann ich abziehen?
Sanierungskosten der letzten 3 Jahre vor dem Tod sind wertmindernd berücksichtigt, sofern sie nicht zur Werterhöhung beigetragen haben. Bei größeren Sanierungen (Energetik, Modernisierung) wird oft eine separate Wertfeststellung nötig.
Lohnt sich der Vorbehaltsnießbrauch bei Eltern-Immobilien?
Steuerlich sehr oft ja — Wertabschlag 30-50 Prozent. Wirtschaftlich für die Kinder oft nachteilig (keine Verfügung, Sanierungskosten). Im Pillar Nießbrauch Nachteile für Kinder detailliert aufgeschlüsselt.
Weiterführende Detail-Antworten
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Lead-Magnet: Immobilien-Erbschaft strukturieren
- Erbschaftsteuer-Rechner — Berechnung der Steuerlast für Ihre Immobilie.
- Nachfolge-Checkliste — Vorlauf-Plan für Immobilien-Übertragung.
- Notfallkoffer — Dokumentation aller Immobilien und Belastungen.
- Erstgespräch vereinbaren — Individuelle Immobilien-Strategie.
Authority-Quellen
- § 13 ErbStG (Steuerbefreiungen, Familienheim)
- § 13d ErbStG (Bewertungsabschlag vermietete Wohnimmobilien)
- § 14 ErbStG (10-Jahres-Regel)
- § 16 ErbStG (Freibeträge)
- § 17 ErbStG (Versorgungsfreibetrag)
- § 30 ErbStG (Anzeigepflicht)
- §§ 176 ff. BewG (Bewertung von Grundstücken)
- § 1030 BGB (Nießbrauch)
- BFH-Urteil vom 17.06.2020 — II R 33/17 (Familienheim-Befreiung Kinder)
- BFH-Urteil vom 27.11.2019 — II R 1/16 (Verschonungsabschlag)
- BFH-Urteil vom 24.10.2017 — II R 44/15 (Bewertung Mehrfamilienhaus)
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