BFH zur Grundsteuer Baden-Württemberg 2026

Die BFH-Linie 2024 bis 2026 - drei Wellen, eine Botschaft

Die Rechtsprechung zur Grundsteuerreform hat sich in drei klar abgegrenzten Schritten entwickelt. Wer den heutigen Stand verstehen will, muss alle drei kennen.

Welle 1: AdV-Beschlüsse zum Bundesmodell (Mai 2024)

Den Anfang machten zwei Beschlüsse des II. Senats vom 27. Mai 2024 (Az. II B 78/23 und II B 79/23). Beides Fälle aus Nordrhein-Westfalen, beides Bundesmodell. Der BFH gewährte Aussetzung der Vollziehung für Grundsteuerwertbescheide und stellte klar: Steuerpflichtige müssen im Einzelfall einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen können. Die Härtefallregelung enthält keine gesetzlich festgelegte Prozentgrenze. Nach der bisherigen BFH-Rechtsprechung dürfte ein erfolgreicher Nachweis regelmäßig jedoch erst bei einer erheblichen Abweichung des tatsächlichen Werts vom angesetzten Vergleichswert in Betracht kommen. In der Literatur wird häufig eine Größenordnung von etwa 40 Prozent diskutiert. Wichtig für die Einordnung: Diese Entscheidungen betrafen NICHT das Baden-Württemberger Modell, wurden aber zur Blaupause für die spätere Hauptsacheentscheidung.

Welle 2: Hauptsacheurteil zum Bundesmodell (11.12.2025)

Am 11. Dezember 2025 hat der BFH in drei Hauptsacheverfahren (II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) die Klagen aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin als unbegründet zurückgewiesen. Ergebnis: Das Bundesmodell ist verfassungsgemäß. Die Bewertungsvorschriften des Ertragswertverfahrens sind hinreichend gleichheitskonform, der Gesetzgeber darf typisieren. Wer einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen will, braucht eine substantielle Abweichung. Die in den AdV-Beschlüssen diskutierte Größenordnung von etwa 40 Prozent gilt als Orientierung fort, ist aber keine starre gesetzliche Schwelle.

Welle 3: Hauptsacheurteil zum Bodenwertmodell BW (20.05.2026)

Mit zwei Verfahren - einer Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1938 auf rund 400 Quadratmetern sowie einem 1.100 Quadratmeter großen Grundstück mit Zweifamilienhaus - kam das BW-Modell vor den BFH. Aktenzeichen II R 26/24 und II R 27/24, Urteil vom 20. Mai 2026. Auch hier: verfassungsgemäß. Die Begründung des II. Senats stützt sich auf drei Punkte:

1. Der Landesgesetzgeber darf von der Bundesregelung abweichen (Länderöffnungsklausel, Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) und eine reine Bodenwertbesteuerung wählen.
2. Die Typisierung - Gebäude, Alter und Zustand bleiben außen vor - ist im Massenverfahren zulässig, weil eine Einzelbewertung jedes Grundstücks verwaltungstechnisch nicht leistbar wäre.
3. § 38 Abs. 4 LGrStG BW liefert das verfassungsrechtlich nötige Sicherheitsventil: Wer per qualifiziertem Gutachten eine erhebliche Wertabweichung nachweist, kann eine Korrektur erreichen. Eine starre Prozentgrenze nennt § 38 LGrStG BW nicht. Die BFH-Rechtsprechung und die Literatur orientieren sich für Baden-Württemberg an Abweichungen ab etwa 30 Prozent, beim Bundesmodell an etwa 40 Prozent.

Der BFH wies die Argumentation der Klägerseite zurück, das Modell verletze den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Eigentümer einer Villa und Eigentümer eines maroden Mehrfamilienhauses auf gleich großem Grundstück zahlen damit dieselbe Grundsteuer - eine Konsequenz, die politisch umstritten bleibt, aber juristisch nun gedeckt ist.

Das Bodenwertmodell - warum Baden-Württemberg anders rechnet

Baden-Württemberg hat als einziges Bundesland ein reines Bodenwertmodell gewählt. Während das Bundesmodell den Bodenwert mit pauschalen Ertragswerten für Gebäude kombiniert, interessiert sich Baden-Württemberg ausschließlich für den Grund und Boden.

Die Berechnungslogik lautet:

Grundsteuermessbetrag = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × Steuermesszahl
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz

Die Steuermesszahl liegt bei 1,3 Promille (§ 40 Abs. 1 LGrStG BW). Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke greift ein Abschlag von 30 Prozent (§ 40 Abs. 2 LGrStG BW). Den Hebesatz legt jede Kommune selbst fest.

Vergleich Bundesmodell vs. Bodenwertmodell

Dieser Unterschied erklärt, warum die Belastung in Baden-Württemberg gerade für unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke in begehrten Lagen drastisch gestiegen ist. Wer ein einfaches Reihenhaus in Stuttgart-Sillenbuch oder Heidelberg-Neuenheim erbt, zahlt auf den hohen Bodenrichtwert die volle Steuer - unabhängig vom Zustand des Hauses.

Wichtig für die Nachfolgeplanung: Ein hoher Bodenrichtwert erhöht die laufende Grundsteuer und treibt zugleich die Erbschaftsteuer nach oben. Beide Lasten zusammen sollten in jeder Vermögensübergabe in Baden-Württemberg gemeinsam betrachtet werden.

Welche Hoffnungen jetzt vorbei sind

Drei Argumentationslinien, die Steuerberater und Anwälte über Jahre verfolgt haben, sind mit den BFH-Entscheidungen weitgehend erledigt:

1. Die Verfassungswidrigkeit des Modells

Über zwei Jahre lang haben Verbände wie Haus & Grund Baden-Württemberg und der Bund der Steuerzahler argumentiert, das Bodenwertmodell verstoße gegen das Leistungsfähigkeitsprinzip. Der BFH hat dieses Argument verworfen. Eine Verfassungsbeschwerde beim BVerfG ist anhängig, eine Entscheidung wird frühestens 2027 erwartet.

2. Die generelle Anfechtung von Bodenrichtwerten

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen festgelegt. Sie pauschal als zu hoch zu kritisieren, reicht nicht aus. Der BFH verlangt einen konkreten, mit qualifiziertem Sachverständigengutachten unterlegten Nachweis einer erheblichen Wertabweichung (§ 38 Abs. 4 LGrStG BW, BFH-Rechtsprechung vom 20.05.2026). Die Größenordnung von etwa 30 Prozent gilt in Literatur und Praxis als Orientierung, ist aber nicht gesetzlich festgelegt.

3. Die Hoffnung auf eine Reformpause

Viele Eigentümer hatten gehofft, der Gesetzgeber werde nach einer BFH-Entscheidung gegen das Modell nachbessern. Diese Option ist vorerst vom Tisch. Die grün-schwarze Landesregierung in Baden-Württemberg sieht sich durch das Urteil bestätigt und plant 2026 keine Korrekturen am LGrStG.

Praxisbeispiel: Was die Entscheidung konkret kostet

Ein typischer Erbfall aus meiner Beratungspraxis: Familie M. erbt 2026 ein Einfamilienhaus in Heidelberg. Grundstücksgröße: 600 m². Bodenrichtwert: 1.800 Euro pro Quadratmeter. Das Haus aus den 1960er-Jahren ist renovierungsbedürftig.

Rechnung nach dem Bodenwertmodell BW:

Über 5.000 Euro Grundsteuer pro Jahr - für ein renovierungsbedürftiges Haus, das auf dem Markt aufgrund des Sanierungsstaus vielleicht 700.000 Euro bringen würde. Im alten Recht hätte die Familie unter 1.000 Euro gezahlt. Diese Verfünffachung ist Realität und steht jetzt rechtskräftig fest.

Wenn Sie eine solche Immobilie als Teil einer Erbengemeinschaft übernehmen, multipliziert sich der Druck. Wer die laufenden Lasten nicht stemmen kann, muss handeln. Der Leitfaden zur Erbengemeinschaft mit Immobilie zeigt die Auflösungsstrategien, die 2026 wichtiger denn je sind.

Was mit den anderen Ländermodellen passiert

Fünf Bundesländer haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Grundsteuermodelle gebaut: Baden-Württemberg (reines Bodenwertmodell), Bayern (reines Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). Alle anderen Länder folgen dem Bundesmodell. Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit eigenen Steuermesszahlen.

Mit dem BW-Urteil ist die Hauptsacheentscheidung für eines dieser Sondermodelle gefallen. Drei weitere stehen am BFH noch aus:

• Hamburg und Hessen: Mündliche Verhandlung beim BFH voraussichtlich November 2026.
• Bayern: Verfahren in der ersten Jahreshälfte 2027 erwartet.
• Niedersachsen: Bisher keine Hauptsacheverfahren vor dem BFH anhängig, AdV-Linie aus 2024 gilt fort.

Wer in einem dieser Länder Eigentum hält, hat damit eine andere Ausgangslage als ein BW-Eigentümer. In Hamburg und Hessen kann ein laufender Einspruch sinnvoll bleiben, weil die Entscheidung des BFH die Bewertungssystematik noch verändern könnte. Komplett rechtssicher ist die Lage 2026 nur bei BW und beim Bundesmodell.

Die Politik bleibt unruhig. Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler fordern weiterhin eine Reform, einzelne Landesregierungen - vor allem in Bayern - diskutieren Nachschärfungen ihrer Modelle. Vor 2027 ist mit ernsthaften Gesetzesänderungen aber nicht zu rechnen, dafür ist die politische Bilanz der Reform aus Ländersicht zu komfortabel: höhere Einnahmen für die Kommunen ohne Bundesfinanzhof-Kassationsrisiko.

Was Eigentümer und Erben jetzt tun können

Trotz der harten Linie des BFH gibt es vier konkrete Stellschrauben für 2026:

Härtefallantrag nach § 38 Abs. 4 LGrStG prüfen

Wer eine erhebliche Abweichung zwischen tatsächlichem Bodenwert und angesetztem Bodenrichtwert nachweisen kann, sollte einen Härtefallantrag prüfen. § 38 LGrStG BW enthält keine starre Prozentgrenze, die BFH-Rechtsprechung vom 20.05.2026 und die Literatur orientieren sich an Abweichungen ab etwa 30 Prozent.

Praxispunkte zum Antrag:

• Zuständig ist das Finanzamt, das den Grundsteuermessbescheid erlassen hat (Belegenheits-Finanzamt).
• Akzeptiert werden in der Regel qualifizierte Verkehrswertgutachten, idealerweise durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.
• Die Beweislast für die Wertabweichung liegt beim Steuerpflichtigen.
• Kosten für ein qualifiziertes Bodenwertgutachten zwischen 1.500 und 3.500 Euro, bei sehr großen oder besonderen Grundstücken auch mehr.
• Wirtschaftlich sinnvoll ist der Aufwand erst, wenn die jährliche Steuerersparnis die Gutachterkosten über einen überschaubaren Zeitraum übersteigt.

Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid

Auch wenn das Modell hält: Einzelne Bescheide können fehlerhaft sein. Falsche Flächenangaben, falscher Bodenrichtwert, falsche Nutzungsklassifikation. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat (§ 355 AO).

Grundstücksstrategie überdenken

Bei großen Grundstücken in teuren Lagen kann eine Teilung wirtschaftlich werden - gerade wenn ohnehin eine Schenkungsplanung ansteht. Die Belastung mit Erbschaftsteuer auf Immobilien und die laufende Grundsteuer müssen 2026 gemeinsam betrachtet werden.

Bei extremer Belastung: Erbe ausschlagen

Wenn die Grundsteuerlast in Kombination mit weiteren laufenden Kosten und der Erbschaftsteuer das Erbe wirtschaftlich uninteressant macht, ist die Ausschlagung eine ernsthafte Option. Welche Fristen und Kosten dabei gelten, beschreibt der Beitrag Erbe ausschlagen - Frist, Kosten, Ablauf und Folgen. Verpasste Ausschlagungsfristen sind dabei keine Bagatelle: Wer den Termin verstreichen lässt, haftet auch für offene Grundsteuern persönlich. Was dann hilft, steht im Beitrag zur versäumten Ausschlagungsfrist.

In meinen Gesprächen mit Mandanten aus Baden-Württemberg taucht 2026 ein neues Muster auf: Die nächste Generation will die elterliche Immobilie häufig gar nicht mehr übernehmen. Die laufenden Kosten - Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung, energetische Sanierungspflicht - überfordern viele Erben. Wer rechtzeitig plant, kann diese Probleme entschärfen. Ein gut strukturiertes Berliner Testament 2026 mit klaren Regelungen zur Immobiliennachfolge gehört dazu.

Häufig gestellte Fragen

Wann hat der BFH zur Grundsteuer Baden-Württemberg entschieden?

Das Hauptsacheurteil zum BW-Bodenwertmodell stammt vom 20. Mai 2026 (Az. II R 26/24 und II R 27/24). Der BFH hat das Modell darin für verfassungsgemäß erklärt. Die früheren Eilbeschlüsse vom 27.05.2024 (II B 78/23, II B 79/23) betrafen das Bundesmodell in einem NRW-Fall - beide Linien laufen sachlich getrennt vom BW-Modell.

Hat der BFH auch das Bundesmodell bestätigt?

Ja. Am 11. Dezember 2025 hat der II. Senat in drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) das Bundesmodell als verfassungsgemäß bestätigt. Die Klagen kamen aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Ergebnis: typisierende Massenbewertung ist zulässig. Einzelne Nachweise eines niedrigeren gemeinen Werts bleiben möglich. Eine starre gesetzliche Prozentgrenze gibt es nicht, in der Literatur und in der bisherigen Rechtsprechung wird für das Bundesmodell eine Größenordnung von etwa 40 Prozent diskutiert.

Welche Ländermodelle stehen noch beim BFH aus?

Verhandelt werden 2026/2027 noch Hamburg und Hessen (mündliche Verhandlung voraussichtlich November 2026) sowie Bayern (erste Jahreshälfte 2027). Niedersachsen hat aktuell keine Hauptsacheverfahren am BFH. Wer in diesen Ländern Eigentum hält, sollte Einspruchsverfahren laufend halten - die Bewertungssystematik kann sich theoretisch noch ändern, auch wenn die BFH-Linie bisher konsistent zugunsten der Landesgesetzgeber verläuft.

Kann ich gegen meinen Grundsteuerbescheid noch klagen?

Eine Klage hat individuell Aussicht auf Erfolg, wenn der konkrete Bodenwert erheblich vom angesetzten Bodenrichtwert abweicht (§ 38 Abs. 4 LGrStG BW, BFH-Rechtsprechung vom 20.05.2026). Sie brauchen dafür ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. Die Erfolgsaussichten allgemeiner Musterverfahren gegen das Modell selbst sind nach den BFH-Entscheidungen deutlich gesunken. Eine abschließende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts steht jedoch weiterhin aus.

Was kostet ein Sachverständigengutachten für den Härtefallantrag?

Ein qualifiziertes Bodenwertgutachten kostet je nach Komplexität zwischen 1.500 und 3.500 Euro. Bei sehr großen oder besonderen Grundstücken auch mehr. Die Investition lohnt sich erst, wenn die jährliche Steuerersparnis langfristig die Gutachterkosten übersteigt.

Gilt das BFH-Urteil auch für andere Bundesländer?

Nein, das Urteil II R 26/24 und II R 27/24 bezieht sich konkret auf das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg. Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle gewählt - die laufen in separaten BFH-Verfahren. Das Bundesmodell wurde mit Urteil vom 11.12.2025 separat bestätigt.

Wie hoch sind die Hebesätze in Baden-Württemberg 2026?

Die Hebesätze unterscheiden sich je nach Kommune erheblich und können jährlich angepasst werden. Maßgeblich ist stets die aktuelle Hebesatzsatzung der jeweiligen Gemeinde. Ländliche Gemeinden liegen oft deutlich unter den Großstadt-Sätzen.

Kann das Bundesverfassungsgericht das Urteil noch kippen?

Eine Verfassungsbeschwerde ist anhängig. Realistisch ist mit einer Entscheidung des BVerfG nicht vor 2027 zu rechnen. Selbst bei einem positiven Urteil würden bestehende Bescheide bis dahin vollstreckbar bleiben. Wer mit zurückhaltender Zahlung darauf setzt, dass Karlsruhe das Modell kippt, geht hohe Risiken ein.

Was passiert, wenn ich die Grundsteuer nicht zahle?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer. Bei Nichtzahlung folgt nach Mahnung die Zwangsvollstreckung. Bei Immobilien droht die Zwangsversteigerung. Auch im Erbfall haftet der Erbe persönlich für offene Grundsteuern - dies kann ein Grund für eine Ausschlagung sein.

Fazit und nächste Schritte

Das BFH-Urteil zur Grundsteuer Baden-Württemberg 2026 hat eine bittere Klarheit geschaffen. Wer auf ein Wunder vor Gericht gehofft hat, sollte umplanen. Die rechtlichen Hebel sind eng - sie liegen im Detail des Einzelfalls und in der frühzeitigen Strukturierung der Vermögensnachfolge.

Wenn Sie eine geerbte oder zu erbende Immobilie in Baden-Württemberg haben und unsicher sind, ob die laufenden Belastungen tragbar bleiben, sprechen Sie mit mir. In einem Erstgespräch klären wir, ob ein Härtefallantrag sinnvoll ist, ob die Erbschaftsteuer durch geschickte Strukturierung gesenkt werden kann und welche Optionen - von der vorweggenommenen Erbfolge bis zur Ausschlagung - in Ihrem Fall die wirtschaftlich beste sind.

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