Immobilier de Dubaï 2026 : DIFC Will et Erbschaftsteuer allemande

Pourquoi l'immobilier de Dubaï boome chez les investisseurs allemands en 2026

L'immobilier de Dubaï pour investisseurs allemands désigne les objets résidentiels, commerciaux et d'investissement dans les sept émirats des EAU, acquis selon le droit de propriété émirien mais transmis sous obligation fiscale successorale illimitée allemande. Trois facteurs poussent la demande depuis 2020 : rendements locatifs bruts stables entre 6 et 8 pour cent dans le segment premium, exonération totale d'impôt sur le revenu pour personnes physiques aux EAU et Golden Visa pour acheteurs immobiliers à partir de 2 millions d'AED (environ 500.000 euros).

L'envers de la médaille n'apparaît qu'au cas successoral. Qui reste domicilié en Allemagne et n'entretient qu'une résidence secondaire à Dubaï reste fiscalement national au sens du § 2 al. 1 n° 1 ErbStG. Ainsi, l'ensemble du patrimoine mondial est soumis à l'Erbschaftsteuer allemande, y compris le bien immobilier de Dubaï.

C'est aussi la raison pour laquelle le récit d'évitement fiscal autour de Dubaï conduit souvent dans un piège. Les revenus locatifs sont exonérés d'impôt sur le revenu aux EAU, c'est vrai. Mais en cas de décès, l'Erbschaftsteuer allemande frappe la pleine valeur vénale, et ce sans les allègements qui s'appliquent aux biens immobiliers allemands ou de l'UE.

Les deux pièges juridiques : droit successoral de la charia et impôt allemand

Qui transmet un bien immobilier de Dubaï se heurte à deux systèmes juridiques qui ne se parlent pas.

Le premier système est le traitement successoral propre aux EAU. Jusqu'en 2020, les règles de la charia étaient souvent appliquées aux patrimoines dans les EAU, même si le défunt était non-musulman. Les réformes de 2020 (Federal Decree-Law No. 29) et la Federal Personal Status Law for Non-Muslims 2022 ont théoriquement changé cela : les étrangers non-musulmans peuvent faire appliquer leur droit national. En pratique, cela dépend de ce qu'un testament valide soit présenté au tribunal local et reconnu par lui.

Le second système est l'obligation fiscale successorale illimitée allemande. Tant que le défunt ou l'acquéreur a domicile ou résidence habituelle en Allemagne, le § 2 al. 1 n° 1 ErbStG attrape l'ensemble du patrimoine mondial. Une convention contre la double imposition limiterait cet effet. Avec les EAU, une telle convention n'existe pas pour l'Erbschaftsteuer.

Ici réside le véritable piège : comme les EAU ne perçoivent pas de droits de succession, aucun impôt étranger ne peut être imputé selon le § 21 ErbStG. Une double imposition réelle est exclue, parce que les EAU ne perçoivent pas de droits de succession. Au final, l'impôt allemand frappe en pleine hauteur sans les allègements qui s'appliquent aux biens immobiliers de l'UE.

Comprendre les quotes de la charia

Les quotes classiques de succession de la charia s'écartent nettement du système allemand du Pflichtteil (part réservataire allemande). Les fils héritent du double de la part des filles. Le conjoint hérite, selon la constellation, 1/4 ou 1/8. Parents, grands-parents et frères/sœurs ont des parts fixes. Une libre disposition du patrimoine n'existe que sur au maximum un tiers de la succession, et même cela uniquement au profit de personnes hors du cercle des héritiers légaux.

Pour les familles non-musulmanes, le résultat est rarement ce que le défunt s'était imaginé. C'est précisément là qu'intervient le système DIFC Will.

DIFC Will : le testament non-islamique pour patrimoine émirien

Le Dubaï International Financial Centre (DIFC) est une zone franche avec un ordre juridique propre sur base de common law. Depuis 2015, le DIFC Courts Wills Service Centre exploite un registre pour testaments d'étrangers non-musulmans. Ceux-ci sont établis en anglais, signés devant un avocat enregistré et déposés au DIFC Wills Registry.

Un DIFC Will enregistré a deux effets décisifs. Il détermine que le droit de la juridiction de patrie (par exemple le droit successoral allemand) doit s'appliquer au patrimoine émirien. Et il crée un processus de probate immédiat devant les DIFC Courts, ce qui accélère dramatiquement le transfert du bien immobilier aux héritiers.

Les coûts se situent en 2026 dans le cadre suivant :

Les honoraires d'avocat allemand pour l'établissement viennent séparés, généralement entre 2.500 et 6.000 AED selon la complexité.

ADGM Wills comme alternative

À Abu Dhabi existe avec l'Abu Dhabi Global Market (ADGM) un système parallèle avec son propre Wills Registry. Le choix entre DIFC et ADGM dépend de l'endroit où se trouve le patrimoine et des tribunaux qui doivent être compétents. Pour les biens immobiliers à Dubaï (Marina, Palm, JBR, Downtown, Business Bay), le DIFC est en règle générale choisi, pour le patrimoine à Abu Dhabi en conséquence ADGM.

Erbschaftsteuer allemande sans DBA : ce qui tombe réellement

Ici, cela devient pertinent en chiffres. Selon le § 12 ErbStG en lien avec le § 9 BewG (Bewertungsgesetz - loi d'évaluation allemande), le bien immobilier de Dubaï est évalué à la valeur commune, c'est-à-dire la valeur vénale au jour du décès. Une faveur via la méthode de la valeur de substance ou de rendement, comme pour les biens immobiliers allemands, n'existe pas pour les biens immobiliers de pays tiers.

Les allègements d'évaluation en vigueur en Allemagne n'aident que de manière limitée :

Dans mon conseil se montre fréquemment la même réaction : les mandants partent du principe que leur bien immobilier de Dubaï, en raison de l'exonération fiscale là-bas, est aussi privilégié au cas successoral allemand. C'est l'inverse. Un immeuble d'habitation loué à Francfort reçoit la décote d'évaluation de 10%, un logement familial occupé à titre personnel est entièrement exonéré au passage aux conjoints. Pour la Dubaï Marina, rien de tout cela ne joue.

Exemple pratique : penthouse de 1,2 mio EUR Dubaï Marina

Un mandant, 58 ans, marié, deux enfants adultes, domicile à Francfort-sur-le-Main. Au portefeuille un penthouse loué à Dubaï Marina avec valeur vénale 1.200.000 euros. Au cas successoral, le bien va pour moitié à l'épouse et pour un quart chacun aux deux enfants.

Évaluation allemande : la valeur vénale du penthouse s'élève à 1.200.000 euros. Une décote d'évaluation selon le § 13d ErbStG est exclue faute de localisation UE/EEE. En droit allemand de l'Erbschaftsteuer, le bien immobilier est ainsi évalué à 1.200.000 euros. Réparti sur les héritiers, l'épouse reçoit 600.000 euros, chacun des deux enfants 300.000 euros.

Dans cet exemple isolé, le bien immobilier de Dubaï coûte 11.000 euros d'Erbschaftsteuer allemande. Réalistiquement, la charge est plus élevée, parce que le penthouse n'est généralement pas le seul patrimoine. Dès qu'un patrimoine immobilier, mobilier ou d'entreprise allemand s'ajoute, les Freibetraege sont vite épuisés et le taux d'impôt monte progressivement selon le § 19 ErbStG jusqu'à 30 pour cent en classe fiscale I.

Des arrière-plans plus profonds sur l'évaluation et les exonérations sont disponibles dans le guide Erbschaftsteuer sur biens immobiliers et maison. Les Freibetraege personnels sont détaillés dans le tableau des Freibetraege pour l'Erbschaftsteuer 2026.

§ 21 ErbStG : ce que vous pouvez vous imputer

Selon le § 21 ErbStG, l'imputation d'une Erbschaftsteuer étrangère sur l'impôt allemand est possible. Condition : qu'une Erbschaftsteuer ait été effectivement payée à l'étranger et que le patrimoine étranger soit fiscalement saisi en Allemagne. L'imputation est limitée à la part de l'Erbschaftsteuer allemande qui frappe le patrimoine étranger (Per-Country-Limitation).

Aux EAU, n'existe pas d'Erbschaftsteuer. Ainsi, le § 21 ErbStG tourne à vide pour le bien immobilier de Dubaï. Il n'y a rien à imputer.

Ce constat amène certains mandants à la réflexion sur la question de savoir si la situation peut être améliorée par un transfert du domicile aux EAU. Théoriquement oui, en pratique cela dépend de la Wegzugsbesteuerung (imposition au départ allemande) selon le § 6 AStG (Aussensteuergesetz - loi allemande sur la fiscalité internationale), des points de rattachement subsistant en Allemagne (notamment l'obligation fiscale illimitée élargie des ressortissants allemands selon le § 2 al. 1 n° 1 phrase 2 lit. b ErbStG pendant cinq ans après le départ, ainsi que, le cas échéant, le § 4 AStG en cas de départ vers un pays à fiscalité réduite) et du respect de l'obligation fiscale illimitée des acquéreurs.

Dans mon cabinet de conseil, je dissuade souvent les mandants de transférer le domicile à Dubaï uniquement en raison de l'Erbschaftsteuer. L'utilité fiscale est surestimée, l'effort pour un transfert propre est considérable, et le retour en Allemagne pour raisons familiales est, par expérience, la règle et non l'exception.

Stratégie 2026 : le bon ordre

La solution propre pour les investisseurs allemands de Dubaï se compose de trois étapes coordonnées entre elles.

Premièrement : testament allemand ou Erbvertrag (contrat successoral allemand) avec choix de loi selon l'art. 22 du règlement UE successions. Ainsi, il est clair que le droit successoral allemand doit s'appliquer à l'ensemble de la succession. C'est contraignant vis-à-vis des États membres de l'UE, pas obligatoirement vis-à-vis de pays tiers comme les EAU, mais la base pour tout le reste.

Deuxièmement : enregistrement d'un DIFC Will (ou ADGM Will) pour le patrimoine situé aux EAU. Ce testament confirme l'application du droit successoral allemand au patrimoine émirien du point de vue des tribunaux là-bas. Il accélère le transfert au cas successoral et empêche les quotes de la charia.

Troisièmement : optimisation de structure sur le côté fiscal allemand. Ici, cela dépend du cas individuel. Transfert du vivant avec réserve d'usage, répartition des parts de propriété entre conjoints pour exploiter les deux chaînes de Freibetrag tous les dix ans, ou regroupement dans une structure holding. Une structure Familienpool GmbH und Co. KG peut aussi être judicieuse pour patrimoine immobilier étranger, lorsque la famille mandante détient plusieurs objets.

Ce que j'utilise dans le conseil comme règle empirique : d'abord clarifier le droit successoral (testament allemand plus DIFC Will), puis planifier l'impôt. Qui commence par la stratégie fiscale néglige régulièrement que le transfert prévu à la prochaine génération échoue à Dubaï sur la procédure de probate locale.

Berliner Testament et bien immobilier de Dubaï

Un Berliner Testament classique (testament conjoint allemand d'époux, § 2269 BGB) fonctionne de manière limitée s'agissant du bien immobilier de Dubaï. L'institution réciproque des conjoints comme héritiers uniques avec les enfants comme Schlusserben (héritiers finaux allemands) est standardisée en droit successoral allemand. Pour le patrimoine émirien, le Berliner Testament ne déploie son effet que s'il est reconnu au DIFC ou, au cas successoral, devant les tribunaux là-bas. En pratique, il est reflété dans le DIFC Will.

Important : le Berliner Testament est fiscalement souvent désavantageux (double imposition dans la famille). Pour les patrimoines de Dubaï plus importants, la Trennungslosung (solution dite de séparation allemande, Vor- und Nacherbschaft - héritier institué / héritier substitué) est souvent recommandée, dans laquelle les enfants héritent directement d'une partie au premier cas successoral.

Questions fréquentes

Combien coûte un DIFC Will en 2026 ?

Un Single Will au DIFC Wills Service Centre coûte 5.500 AED (environ 1.380 euros), Mirror Wills pour couples 9.000 AED (environ 2.260 euros). Les honoraires d'avocat allemand pour l'établissement viennent avec 2.500 à 6.000 AED, de sorte que les coûts totaux selon la complexité se situent entre 8.000 et 15.000 AED (environ 2.000 à 3.800 euros).

Ai-je besoin d'un DIFC Will si j'ai un testament allemand ?

Oui, dans presque tous les cas. Le testament allemand règle le droit successoral du point de vue allemand. Les tribunaux des EAU ne sont toutefois pas liés au règlement UE successions. Un DIFC Will enregistré veille à ce que le transfert du bien immobilier de Dubaï se fasse sans retard et sans quotes de la charia.

L'Erbschaftsteuer allemande frappe-t-elle mon bien immobilier de Dubaï ?

Oui, si vous ou vos héritiers avez domicile ou résidence habituelle en Allemagne (§ 2 al. 1 n° 1 ErbStG). Le bien immobilier est évalué à la valeur vénale. Les allègements d'évaluation comme la décote de 10% selon le § 13d ErbStG ne s'appliquent pas aux biens immobiliers de pays tiers.

Puis-je imputer l'Erbschaftsteuer étrangère sur l'allemande ?

Théoriquement oui via le § 21 ErbStG. Comme les EAU ne perçoivent pas d'Erbschaftsteuer, l'imputation tourne pratiquement à vide. Une double imposition n'intervient de toute façon pas faute d'Erbschaftsteuer émirienne, en contrepartie l'impôt allemand frappe en pleine hauteur sans allègement.

Un déménagement à Dubaï aide-t-il contre l'Erbschaftsteuer allemande ?

Seulement de manière limitée. Le § 2 al. 1 n° 1 phrase 2 lit. b ErbStG attrape les ressortissants allemands pendant cinq ans après le départ encore dans l'obligation fiscale successorale illimitée allemande étendue. En cas de départ vers un pays à fiscalité réduite, le § 4 AStG (obligation fiscale limitée étendue pendant 10 ans sur le patrimoine national) entre en outre en jeu. En cas de départ avec des participations significatives, le § 6 AStG déclenche en outre la Wegzugsbesteuerung. Un transfert propre du domicile exige une planification soigneuse sur plusieurs années.

Que se passe-t-il si je n'ai pas de DIFC Will ?

Au cas successoral, le patrimoine émirien est traité devant les tribunaux locaux. Théoriquement, les étrangers non-musulmans peuvent depuis la réforme de 2020 revendiquer leur droit national. En pratique, la procédure se prolonge sans testament enregistré considérablement, souvent de 12 à 18 mois. Le risque d'application des quotes de la charia existe notamment dans les dossiers plus anciens ou en cas de documentation peu claire du domicile.

Le règlement UE successions s'applique-t-il à mon bien immobilier de Dubaï ?

À l'intérieur de l'UE, le règlement UE successions détermine le droit successoral applicable. Vis-à-vis des pays tiers comme les EAU, il n'agit pas directement. Les tribunaux des EAU décident selon leur propre ordre juridique du patrimoine situé là-bas. C'est précisément pour cette raison qu'il faut le DIFC Will comme deuxième pilier à côté du testament allemand. Plus profondément dans le détail, cela est traité dans le guide sur le droit successoral international et le règlement UE successions.

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