Droit d'habitation viager devenu insupportable : droits, limites et voies selon le BGB

Le droit d'habitation prend-il fin lorsque la cohabitation devient insupportable ?

Pas de lui-même. Le droit d'habitation est une servitude personnelle restreinte (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) : le droit d'utiliser comme logement un bâtiment ou une partie d'un bâtiment à l'exclusion du propriétaire (§ 1093 al. 1 phrase 1 BGB). Il n'est pas transmissible (§ 1092 al. 1 phrase 1 BGB). Pour sa fin, le § 1090 al. 2 BGB renvoie au § 1061 BGB : le droit s'éteint au décès de la bénéficiaire. Ces dispositions ne mentionnent ni une relation brisée ni un départ comme cause d'extinction.

Suppression : déclaration de la mère et radiation

Pour supprimer un droit sur un immeuble, deux éléments sont nécessaires, sauf disposition légale contraire : la déclaration de la bénéficiaire qu'elle renonce au droit et la radiation du droit au livre foncier (§ 875 al. 1 phrase 1 BGB). La mère fait cette déclaration auprès du bureau du livre foncier (Grundbuchamt) ou auprès de la fille, en faveur de laquelle elle intervient (phrase 2).

Pour le livre foncier, la règle est la suivante : une inscription est effectuée lorsque celui dont le droit est concerné par elle l'autorise (§ 19 GBO). Elle ne devrait être effectuée que si l'autorisation ou les autres déclarations nécessaires sont établies par des actes authentiques ou des actes dont la signature est authentifiée (§ 29 al. 1 phrase 1 GBO).

Pas de droit unilatéral de la fille de mettre fin au droit : aucun des textes lus pour cet article ne donne à la fille, en tant que propriétaire, le droit de mettre fin au droit d'habitation avant le décès de la mère sans la déclaration de celle-ci. Savoir si, dans un cas particulier, quelque chose d'autre résulte exceptionnellement du contrat de transmission, d'une autre disposition légale ou d'autres motifs est une question ouverte à examiner.

À retenir : pour une suppression, le § 875 BGB exige, sauf disposition légale contraire, la déclaration de renonciation de la mère et la radiation. Savoir si une autre voie légale entre en ligne de compte dans un cas particulier est une question ouverte à examiner dans le cadre d'un conseil. Vérifiez donc tôt si les deux parties sont prêtes à conclure un accord.

Que peut faire la mère, et que doit accepter la fille ?

De nombreux conflits sous un même toit portent sur le contenu du droit. Le texte fixe à cet égard les points suivants :

• Usage exclusif : la mère utilise le logement annexe à l'exclusion de la fille en tant que propriétaire (§ 1093 al. 1 phrase 1 BGB).
• Accueil de personnes : elle peut accueillir dans le logement sa famille ainsi que les personnes nécessaires au service conforme à son rang et aux soins (§ 1093 al. 2 BGB).
• Installations communes : comme le droit est limité à une partie du bâtiment, elle peut utiliser conjointement les installations et équipements destinés à l'usage commun des occupants (§ 1093 al. 3 BGB). Quelles installations cela recouvre dans la maison concrète, par exemple la cage d'escalier, la cave ou le jardin, ne résulte pas de la loi, mais du contrat, du livre foncier et de la destination des installations.
• Cession de l'exercice à d'autres : l'exercice ne peut être cédé à une autre personne que si la cession est autorisée (§ 1092 al. 1 phrase 2 BGB).
• Exercice ménageant le propriétaire : par l'intermédiaire du § 1090 al. 2 BGB, le § 1020 phrase 1 BGB s'applique par analogie. La bénéficiaire doit donc ménager autant que possible l'intérêt du propriétaire.
• Conservation : par l'intermédiaire du § 1093 al. 1 phrase 2 BGB, le § 1041 BGB s'applique par analogie. La mère doit veiller à la conservation de la chose dans sa consistance économique ; les réparations et renouvellements ne lui incombent que dans la mesure où ils relèvent de l'entretien ordinaire. Qui supporte les frais allant au-delà ne résulte pas de ce texte, mais le cas échéant du contrat.

À retenir : placez côte à côte le contrat de transmission et l'extrait du livre foncier, et notez quelles pièces et installations la mère utilise seule, en commun ou pas du tout. C'est la base de toute discussion ultérieure.

Florian Enders sur le droit d'habitation viager lorsque la cohabitation devient insupportable

Le logement de la mère peut-il être déplacé dans d'autres pièces ?

Le § 1090 al. 2 BGB déclare notamment applicables par analogie les §§ 1020 à 1024 BGB, donc aussi le § 1023 BGB. Il en résulte :

• Si l'exercice est limité à une partie de l'immeuble grevé, le propriétaire peut exiger le déplacement de l'exercice vers un autre emplacement tout aussi approprié pour la bénéficiaire,
• lorsque l'exercice à l'emplacement actuel est particulièrement pénible pour lui.
• Le propriétaire doit supporter et avancer les frais du déplacement (al. 1 phrase 1).
• Cela vaut aussi lorsque la partie est déterminée par un acte juridique (al. 1 phrase 2), et le droit au déplacement ne peut être ni exclu ni limité par un acte juridique (al. 2).

Deux points sont importants. Selon le texte, seul le propriétaire, ici la fille, dispose de ce droit ; le § 1023 BGB ne prévoit pas de droit correspondant pour la bénéficiaire. En outre, la disposition parle d'une partie de l'immeuble et d'un autre emplacement. Le texte ne dit pas expressément s'il permet aussi de déplacer le droit d'habitation portant sur le logement annexe vers d'autres pièces du bâtiment. C'est une question ouverte ; cet article ne garantit pas qu'un déplacement soit possible.

Indépendamment de cela, la mère et la fille peuvent convenir d'un déplacement. Les dispositions lues ici ne règlent pas en détail la manière de transcrire une telle modification au livre foncier ; pour les inscriptions, les exigences des §§ 19, 29 GBO s'appliquent.

À retenir : si la fille envisage un déplacement, elle devrait clarifier au préalable quelles pièces seraient tout aussi appropriées pour la mère. Si le § 1023 BGB est applicable, elle en supporte et avance les frais. En cas de déplacement convenu, l'accord devrait régler expressément les frais.

Comment les deux parties peuvent-elles se défendre contre des troubles ?

La fille en tant que propriétaire : si sa propriété est atteinte autrement que par une privation ou une rétention de la possession, elle peut exiger de l'auteur du trouble la suppression de l'atteinte. Si d'autres atteintes sont à craindre, elle peut agir en cessation (§ 1004 al. 1 BGB). Ce droit est exclu lorsqu'elle est tenue de tolérer l'atteinte (al. 2). Dans la mesure où le droit d'habitation de la mère autorise un usage, c'est précisément cette question qui se pose ; la limite est à déterminer au cas par cas.

La mère en tant que bénéficiaire : si son droit d'habitation est atteint, elle dispose des droits prévus au § 1004 BGB (§ 1027 BGB, applicable par analogie via le § 1090 al. 2 BGB). Il s'agit de la suppression de l'atteinte et, si d'autres atteintes sont à craindre, de la cessation. La manière d'appliquer dans ce cadre la limite de tolérance du § 1004 al. 2 BGB reste à examiner au cas par cas.

Selon son libellé, le § 1004 BGB ne s'applique pas à une privation ou une rétention de la possession. Cet article ne traite pas des droits applicables dans ce cas.

À retenir : consignez les atteintes concrètes avec leur date. Savoir si l'autre partie doit les tolérer dépend du contenu du droit d'habitation et du contrat.

Le contrat de transmission peut-il être adapté ou résilié ?

Adaptation selon le § 313 BGB

Selon le § 313 al. 1 BGB, une adaptation du contrat ne peut être exigée que si toutes les conditions sont réunies :

1. des circonstances devenues le fondement du contrat ont été gravement modifiées après sa conclusion,
2. les parties n'auraient pas conclu le contrat, ou l'auraient conclu avec un autre contenu, si elles avaient prévu cette modification, et
3. le maintien du contrat inchangé ne peut être raisonnablement exigé d'une partie, compte tenu de toutes les circonstances du cas d'espèce, en particulier de la répartition contractuelle ou légale des risques.

Est assimilé à une modification des circonstances le fait que des représentations essentielles, devenues le fondement du contrat, s'avèrent erronées (al. 2). Ce n'est que si une adaptation n'est pas possible ou ne peut être raisonnablement exigée d'une partie que la partie lésée peut résoudre le contrat ; pour les relations d'obligation de durée (Dauerschuldverhältnisse), le droit de résiliation remplace le droit de résolution (al. 3). Pour l'entrée en maison de soins, l'article sur le droit d'habitation et la maison de soins traite cette question séparément.

Résiliation selon le § 314 BGB

Chaque partie peut résilier une relation d'obligation de durée pour motif grave sans respecter de délai de préavis. Un motif grave existe lorsque la poursuite de la relation jusqu'au terme convenu ou jusqu'à l'expiration d'un délai de préavis ne peut être raisonnablement exigée de la partie qui résilie, compte tenu de toutes les circonstances du cas d'espèce et après mise en balance des intérêts des deux parties (§ 314 al. 1 BGB). Si le motif consiste en la violation d'une obligation contractuelle, la résiliation n'est admissible qu'après l'expiration infructueuse d'un délai fixé pour y remédier ou après une mise en demeure (Abmahnung) restée sans effet ; l'al. 2 phrases 2 et 3 règle les exceptions. Le titulaire du droit ne peut résilier que dans un délai raisonnable après avoir eu connaissance du motif de résiliation (al. 3).

Questions ouvertes : le texte ne dit pas si la relation entre la mère et la fille est devenue le fondement du contrat, si la transmission crée une relation d'obligation de durée et si une adaptation, une résolution ou une résiliation touche réellement le droit inscrit. Pour la suppression du droit inscrit, le § 875 BGB s'applique, sauf disposition légale contraire, avec les §§ 19, 29 GBO.

En complément, le § 242 BGB dispose que le débiteur est tenu d'exécuter la prestation comme l'exigent la bonne foi (Treu und Glauben) eu égard aux usages. Le texte ne dit pas quelles conséquences en découlent dans le cas familial.

Leibgeding ou Altenteil ?

Savoir si la transmission du cas familial constitue un contrat de Leibgeding ou d'Altenteil reste une question ouverte. Selon l'art. 96 EGBGB, les dispositions des lois des Länder relatives à un contrat de Leibgeding, de Leibzucht, d'Altenteil ou d'Auszug lié à la cession d'un immeuble ne sont pas affectées, dans la mesure où elles régissent le rapport d'obligation résultant du contrat pour le cas où aucune convention particulière n'a été conclue. Le droit des Länder peut donc contenir des règles complémentaires. Cet article n'examine aucune disposition d'un Land et n'en tire aucune conséquence juridique.

À retenir : recherchez dans le contrat de transmission des règles sur les conflits, la résolution ou la reprise, ainsi que la désignation du contrat. Savoir si les §§ 313, 314 BGB s'appliquent ne peut être examiné qu'au regard du contrat concret.

La mère peut-elle révoquer la donation ?

S'il s'agit d'une donation, la mère peut la révoquer si la fille se rend coupable d'ingratitude grave par une faute grave envers elle ou envers un proche parent (§ 530 al. 1 BGB). Ses héritiers ne disposent du droit de révocation que si la donataire a tué intentionnellement et illicitement la donatrice ou l'a empêchée de révoquer (al. 2).

• Déclaration : la révocation s'effectue par une déclaration adressée à la fille (§ 531 al. 1 BGB).
• Restitution : une fois la donation révoquée, la restitution du bien donné peut être exigée selon les règles relatives à la restitution d'un enrichissement sans cause (§ 531 al. 2 BGB). Cet article ne traite pas de l'étendue de la restitution.
• Exclusion : la révocation est exclue si la mère a pardonné ou si un an s'est écoulé depuis qu'elle a eu connaissance de la réunion des conditions. Après le décès de la donataire, elle n'est plus admissible (§ 532 BGB).

Savoir si un comportement déterminé dans le conflit constitue une faute grave et une ingratitude grave est une question d'espèce. Cet article ne donne pas d'appréciation à ce sujet.

À retenir : la donatrice qui envisage une révocation devrait garder à l'esprit le délai d'un an à compter de la connaissance et faire examiner rapidement le motif.

Voies amiables : suppression, déplacement, renonciation

Lorsque les deux parties souhaitent éviter une solution judiciaire, ce sont surtout des accords qui entrent en ligne de compte :

• Suppression contre compensation : la mère renonce au droit, la fille verse une compensation. Juridiquement, le § 875 BGB exige, sauf disposition légale contraire, la déclaration de renonciation et la radiation. La radiation requiert l'autorisation (Bewilligung) de la mère selon le § 19 GBO, dont le § 29 al. 1 GBO prévoit la preuve par des actes authentiques ou des actes dont la signature est authentifiée. Avant la radiation, la mère n'est liée par sa déclaration que si elle l'a faite auprès du bureau du livre foncier ou si elle a remis à la fille une autorisation de radiation (Löschungsbewilligung) conforme aux dispositions de la loi sur le livre foncier (§ 875 al. 2 BGB). Cet article n'indique aucun montant.
• Déplacement convenu : la mère et la fille s'accordent sur d'autres pièces. La manière de transcrire cette modification au livre foncier est une question ouverte à examiner dans le cadre d'un conseil ; pour les inscriptions, les §§ 19, 29 GBO s'appliquent.
• Règles de cohabitation : des accords écrits, par exemple sur l'usage des installations communes, peuvent limiter les points de friction sans modifier le droit lui-même.
• Renonciation sans contrepartie : sur le plan de l'impôt sur les donations, elle peut constituer une libéralité, dans la mesure où la fille s'en trouve enrichie aux dépens de la mère (§ 7 al. 1 n° 1 ErbStG) ; savoir si c'est le cas est une question à examiner. La renonciation et la reprise en cas de dépendance sont traitées dans l'article sur le droit d'habitation et la maison de soins.

À retenir : ne signez aucune autorisation de radiation avant que la compensation et ses conséquences soient clarifiées ; sa remise peut faire naître l'engagement prévu au § 875 al. 2 BGB.

Les voies en un coup d'œil

Étape par étape : comment procéder en cas de conflit

1. Examiner les documents. Contrat de transmission et extrait du livre foncier : pièces, installations communes, autorisation de cession de l'exercice, frais, contreparties et éventuelles règles de résolution ou de reprise.
2. Ordonner les points de litige. Quelles pièces, quelles installations et quels incidents sont concernés ? Consignez les incidents avec leur date.
3. Respecter les délais. Pour une révocation, un délai d'un an court à compter de la connaissance, et elle n'est possible que du vivant de la fille (§ 532 BGB). Une résiliation selon le § 314 BGB n'est possible que dans un délai raisonnable après la connaissance, à supposer que cette disposition s'applique.
4. En cas de violation d'une obligation, examiner le délai pour remédier ou la mise en demeure. À supposer que le § 314 BGB s'applique et que le motif consiste en la violation d'une obligation contractuelle, la résiliation n'est en principe admissible qu'après l'expiration infructueuse d'un délai pour remédier ou après une mise en demeure restée sans effet ; le § 314 al. 2 phrases 2 et 3 BGB règle les exceptions.
5. Examiner une solution amiable. Suppression contre compensation, déplacement convenu ou règles écrites de cohabitation.
6. Ne rien signer précipitamment. Une autorisation de radiation remise peut engager (§ 875 al. 2 BGB).
7. Respecter l'exigence de forme. Selon le § 29 al. 1 GBO, une inscription ne devrait être effectuée que si l'autorisation et les autres déclarations nécessaires sont établies par des actes authentiques ou des actes dont la signature est authentifiée.
8. Se faire conseiller avant toute démarche judiciaire. Faites clarifier les questions ouvertes au regard du contrat concret.

Questions fréquentes

La fille peut-elle résilier le droit d'habitation parce que la cohabitation est devenue insupportable ?

Aucun des textes lus ne contient de droit de résiliation du droit d'habitation inscrit lui-même. Le § 314 BGB permet la résiliation des relations d'obligation de durée pour motif grave ; savoir si le contrat de transmission en est une et si une résiliation touche l'inscription reste ouvert. Pour la suppression, le § 875 BGB exige, sauf disposition légale contraire, la déclaration de renonciation de la mère et la radiation.

La mère peut-elle exiger d'emménager dans d'autres pièces de la maison ?

Selon son libellé, le § 1023 BGB ne donne le droit au déplacement qu'au propriétaire, ici la fille ; il ne donne aucun droit de ce type à la mère. Savoir si une adaptation du contrat selon le § 313 BGB peut produire un effet à cet égard est une question ouverte. Un déménagement à l'intérieur de la maison peut toutefois être convenu.

La mère peut-elle continuer à utiliser le jardin, la cave ou la cage d'escalier ?

Si le droit d'habitation est limité à une partie du bâtiment, la bénéficiaire peut utiliser conjointement les installations et équipements destinés à l'usage commun des occupants (§ 1093 al. 3 BGB). Quelles installations cela recouvre dans la maison concrète résulte du contrat, du livre foncier et de la destination des installations, et non de la seule loi.

Le droit d'habitation prend-il fin si la mère déménage ?

Les dispositions lues mentionnent comme causes d'extinction le décès de la bénéficiaire et, sauf disposition légale contraire, la suppression par déclaration de renonciation et radiation ; elles ne mentionnent pas un départ. Pour un départ définitif en maison de soins, l'article sur le droit d'habitation et la maison de soins en décrit les conséquences.

Sources, hypothèses et limites de cet article

Hypothèses : droit allemand ; droit d'habitation viager inscrit au livre foncier selon le § 1093 BGB sur le logement annexe ; transmission de la maison sous forme de donation de la mère à la fille ; la mère et la fille vivent dans la même maison. Votre contrat de transmission peut contenir des règles différentes.

Questions ouvertes : si, dans le cas d'espèce, une autre voie légale que la suppression selon le § 875 BGB entre en ligne de compte ; si le § 1023 BGB permet un déplacement vers d'autres pièces d'un bâtiment ; si les §§ 313, 314 BGB s'appliquent à la transmission, ce qu'une adaptation, une résolution ou une résiliation signifie pour l'inscription et si cela peut produire un effet pour la mère quant à d'autres pièces ; si un contrat de Leibgeding ou d'Altenteil existe ; quelles installations sont communes au sens du § 1093 al. 3 BGB ; l'étendue des obligations de tolérer ; l'étendue de la restitution selon le § 531 al. 2 BGB ; la transcription au livre foncier d'un déplacement convenu.

Hors du champ de cet article : droit d'habitation purement obligationnel, bail, évaluation fiscale, impôt sur le revenu d'une compensation, aide sociale, droit des Länder dans le détail, droits en cas de privation ou de rétention de la possession, droit étranger et chances de succès d'une procédure. Aucune jurisprudence n'a été exploitée pour cet article.

Articles connexes : l'organisation de la transmission, la réserve héréditaire (Pflichtteil) et la vente forcée sont traitées dans l'article Transmettre une maison avec droit d'habitation viager, l'entrée en maison de soins dans l'article Droit d'habitation et maison de soins, la valeur fiscale dans l'article Calculer le droit d'habitation et l'usufruit dans le guide de l'usufruit. Vous trouverez tous les articles sur la transmission d'un bien immobilier dans la rubrique Transmettre une maison.

Textes de loi, consultés le 31.10.2026 sur gesetze-im-internet.de ; l'art. 96 EGBGB a été lu séparément dans sa version issue de la modification du 22.10.2026 :

• § 242 BGB, exécution de la prestation selon la bonne foi
• § 313 BGB, perturbation du fondement du contrat
• § 314 BGB, résiliation des relations d'obligation de durée pour motif grave
• § 530 BGB, révocation de la donation
• § 531 BGB, déclaration de révocation
• § 532 BGB, exclusion de la révocation
• § 875 BGB, suppression d'un droit
• § 1004 BGB, droit à la suppression de l'atteinte et à la cessation
• § 1020 BGB, exercice ménageant le propriétaire
• § 1023 BGB, déplacement de l'exercice
• § 1027 BGB, atteinte à la servitude foncière
• § 1041 BGB, conservation de la chose
• § 1061 BGB, décès de l'usufruitier
• § 1090 BGB, contenu légal de la servitude personnelle restreinte
• § 1092 BGB, intransmissibilité ; cession de l'exercice
• § 1093 BGB, droit d'habitation
• Art. 96 EGBGB
• § 19 GBO
• § 29 GBO
• § 7 ErbStG, donations entre vifs

Cet article constitue une information générale fondée sur les textes de loi cités et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal individuel. La voie qui convient à votre famille dépend du contrat de transmission, du contenu du livre foncier et des intérêts des deux parties. Si vous souhaitez faire analyser votre situation, vous pouvez convenir d'un premier entretien.