Calculer le droit d'habitation : valeur fiscale pour l'impôt sur les donations

Que vaut fiscalement le droit d'habitation de la mère ?

Le droit d'habitation est une servitude personnelle restreinte (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) : le droit d'utiliser un bâtiment ou une partie d'un bâtiment comme logement, à l'exclusion du propriétaire (§ 1093 al. 1 BGB). Il n'est pas cessible ; son exercice ne peut être confié à un tiers que si cette cession d'exercice est autorisée (§ 1092 al. 1 BGB). Il s'éteint au décès de la bénéficiaire (§ 1090 al. 2 en liaison avec le § 1061 BGB). Selon ces dispositions, le décès de la fille n'y met pas fin.

Comme le droit est lié à la vie de la mère, il est évalué comme une jouissance viagère. L'évaluation suit la première partie de la loi allemande sur l'évaluation, le Bewertungsgesetz (§ 12 al. 1 ErbStG). La valeur capitalisée est alors un multiple de la valeur annuelle (§ 14 al. 1 phrase 1 BewG) :

Valeur capitalisée K = valeur annuelle J × coefficient multiplicateur V

À la différence de l'usufruit (Nießbrauch), traité dans l'article sur le calcul de l'usufruit, il s'agit ici de l'usage d'habitation. La manière d'évaluer un droit d'habitation convenu de façon purement contractuelle (schuldrechtlich) n'est pas traitée dans cet article.

À retenir : vérifiez dans le projet d'acte si un droit d'habitation réel au sens du § 1093 BGB est prévu sur toute la maison. C'est l'hypothèse du calcul qui suit.

Quel est le montant de la valeur annuelle dans le cas familial ?

Un logement est une jouissance qui ne consiste pas en argent. Il doit être retenu aux prix moyens usuels du lieu de consommation (§ 15 al. 2 BewG). L'exemple suppose que toute la maison pourrait être louée au prix usuel local de 1 600 EUR par mois :

• Valeur annuelle J = 1 600 EUR × 12 = 19 200 EUR

Le texte ne précise pas expressément s'il s'agit du loyer hors charges ou charges comprises, ni comment jouent les conventions sur la prise en charge des frais.

Le plafond du § 16 BewG. Pour déterminer la valeur capitalisée des jouissances d'un bien économique, la valeur annuelle de ces jouissances ne peut dépasser le montant obtenu en divisant par 18,6 la valeur à retenir pour le bien utilisé selon les dispositions du Bewertungsgesetz. Cette disposition plafonne uniquement la valeur annuelle, et non le loyer usuel effectif. À supposer que la valeur déterminante soit la valeur foncière fixée (festgestellter Grundbesitzwert) de 720 000 EUR :

• Plafond : 720 000 EUR ÷ 18,6 = 38 709,68 EUR
• Les 19 200 EUR supposés se situent en dessous et ne sont pas réduits.
• Le plafond ne jouerait que si la valeur déterminante était inférieure à 357 120 EUR (19 200 EUR × 18,6).

Il en résulte par le calcul : dans la méthode du § 14 al. 1 BewG, la valeur capitalisée s'élève au plus à la valeur déterminante × V ÷ 18,6. Des règles propres s'appliquent à la preuve d'une autre valeur vénale et aux droits à durée déterminée (voir les cas particuliers).

À retenir : faites justifier la valeur locative usuelle locale et comparez-la à la valeur de la maison divisée par 18,6. Dans les emplacements chers dont la valeur fiscale est basse, le plafond peut être décisif.

Florian Enders sur la valeur fiscale du droit de logement viager

D'où vient le coefficient multiplicateur, et pourquoi aucun chiffre ici ?

Selon le § 14 al. 1 BewG, pour le coefficient multiplicateur (Vervielfältiger) :

• Il est déterminé d'après la table de mortalité de l'Office fédéral de la statistique et appliqué à partir du 1er janvier de l'année civile qui suit la publication de cette table (phrase 2).
• La valeur capitalisée est calculée au taux de 5,5 pour cent, comme moyenne entre la valeur capitalisée pour un paiement annuel à terme à échoir et pour un paiement annuel à terme échu (phrase 3).
• Le ministère fédéral des Finances regroupe les coefficients par âge et par sexe dans une table qu'il publie au Bundessteuerblatt (phrase 4).

Pour la mère, c'est donc la valeur applicable à une femme de son âge qui compte. Le bien immobilier est retenu à la date de référence de l'évaluation (Bewertungsstichtag), pour laquelle le § 12 al. 3 ErbStG renvoie au § 11 ErbStG. Ce texte n'a pas été exploité pour cet article. Le jour qui constitue la date de référence de l'évaluation pour une donation immobilière, et la question de savoir s'il coïncide avec le jour de l'acte notarié, restent donc une question ouverte à vérifier. Comme les nouveaux coefficients s'appliquent chaque fois à partir d'un 1er janvier, cette question peut, pour une donation intervenant autour du changement d'année, déterminer la table et l'âge pertinents.

Aucune table du BMF avec sa référence de publication n'a été exploitée pour cet article. V reste donc une variable, et la valeur capitalisée s'écrit dans l'exemple :

• K = 19 200 EUR × V

À retenir : clarifiez quel jour constitue la date de référence de l'évaluation dans votre cas, et faites-vous indiquer le coefficient avec la référence au Bundessteuerblatt de la table du BMF alors applicable.

Le droit d'habitation réduit-il l'impôt sur les donations de la fille ?

La donation entre vifs est soumise à l'impôt sur les donations (§ 1 al. 1 n° 2 ErbStG). Est réputée donation toute libéralité entre vifs, dans la mesure où le gratifié est enrichi aux dépens de la personne qui consent la libéralité (§ 7 al. 1 n° 1 ErbStG). Est imposable l'enrichissement de l'acquéreur, dans la mesure où il n'est pas exonéré (§ 10 al. 1 phrase 1 ErbStG). Le bien immobilier est retenu à la valeur fixée à la date de référence de l'évaluation selon le § 151 al. 1 phrase 1 n° 1 BewG (§ 12 al. 3 ErbStG).

Question ouverte à vérifier : le texte ne règle pas expressément si et comment la valeur capitalisée du droit d'habitation réduit l'enrichissement de la fille. Si des charges liées au bien immobilier ont déjà eu un effet lors de la détermination de la valeur vénale du bien, leur déduction est exclue (§ 10 al. 6b ErbStG). Le tableau présente donc deux variantes. Toutes deux supposent que le droit d'habitation n'a pas eu d'effet sur la valeur foncière fixée. Le cas du § 10 al. 6b ErbStG, dans lequel la charge est déjà intégrée à la valeur, n'est pas représenté par ces chiffres.

Hypothèses : valeur foncière fixée de 720 000 EUR ; la mère et la fille ont leur domicile en Allemagne et sont donc soumises à une obligation fiscale illimitée (§ 2 al. 1 n° 1 ErbStG) ; la fille relève, en tant qu'enfant, de la classe d'imposition I (§ 15 al. 1 ErbStG) ; aucune acquisition antérieure auprès de la mère dans les dix ans (§ 14 ErbStG) ; aucune autre charge, contrepartie ou exonération ; la fille supporte elle-même l'impôt. Si la mère prend l'impôt à sa charge, l'acquisition est additionnée à l'impôt calculé sur celle-ci (§ 10 al. 2 ErbStG).

Comment on obtient les 43 000 EUR : 320 000 EUR × 15 % donnent 48 000 EUR. Si l'acquisition n'avait pas dépassé le seuil de 300 000 EUR, l'impôt aurait été de 300 000 EUR × 11 % = 33 000 EUR. La différence de 15 000 EUR n'est perçue, pour un taux allant jusqu'à 30 pour cent, que dans la mesure où elle peut être couverte par la moitié du montant dépassant le seuil, ici la moitié de 20 000 EUR, soit 10 000 EUR. Impôt : 33 000 EUR plus 10 000 EUR = 43 000 EUR.

Cet article ne confirme pas quelle variante s'applique. L'écart entre les deux colonnes est un résultat de calcul, et non la promesse d'une économie.

À retenir : jusqu'à clarification, calculez avec les deux variantes et prévoyez les liquidités pour la variante sans déduction.

Pas à pas : calculer la valeur fiscale

1. Qualifier le droit. Droit d'habitation réel, toute la maison ou une partie, viager ou à durée déterminée, une ou plusieurs personnes bénéficiaires.
2. Clarifier la valeur foncière. Est déterminante la valeur fixée séparément à la date de référence de l'évaluation (§ 12 al. 3 ErbStG, § 151 al. 1 phrase 1 n° 1 BewG).
3. Retenir la valeur annuelle. Prix moyens usuels du lieu de consommation pour l'usage d'habitation (§ 15 al. 2 BewG).
4. Vérifier le plafond. Au plus la valeur à retenir divisée par 18,6 (§ 16 BewG).
5. Déterminer le coefficient multiplicateur. D'après la table du BMF applicable à la date de référence de l'évaluation, selon l'âge et le sexe ; en cas de plusieurs bénéficiaires selon le § 14 al. 3 BewG, en cas de durée déterminée selon le § 13 al. 1 BewG.
6. Calculer la valeur capitalisée. Valeur annuelle × coefficient ; examiner une valeur vénale différente prouvée selon le § 14 al. 4 BewG.
7. Calculer l'impôt dans les deux variantes. Déduire l'abattement, arrondir à la centaine d'euros inférieure, appliquer le taux et vérifier la compensation des cas de rigueur à chaque seuil dépassé.

À retenir : avec les étapes 1 à 4, vous pouvez estimer provisoirement, avant le rendez-vous chez le notaire, la valeur annuelle et le plafond. Le calcul ne devient fiable qu'avec la valeur foncière fixée ; la question de savoir si celle-ci est la valeur de référence au sens du § 16 BewG reste ouverte.

Cas particuliers : droit partiel, deux bénéficiaires, durée déterminée, autre valeur

Droit d'habitation sur une partie seulement de la maison

Le droit d'habitation peut être limité à une partie du bâtiment (§ 1093 al. 1 BGB). La bénéficiaire peut alors utiliser en commun les installations et équipements destinés à l'usage commun des occupants (§ 1093 al. 3 BGB). Reste ouverte la question de savoir quelle valeur est alors déterminante pour la valeur annuelle et comme valeur de référence du plafond du § 16 BewG, et si cet usage commun est pris en compte.

Deux bénéficiaires

Si les deux parents s'étaient réservé le droit d'habitation, le § 14 al. 3 BewG s'applique : si le droit s'éteint au décès du dernier survivant, l'âge et le sexe de la personne ayant le coefficient le plus élevé sont déterminants. S'il s'éteint au premier décès, c'est la personne ayant le coefficient le plus bas qui compte.

Droit d'habitation à durée déterminée

Si le droit est limité à une durée déterminée, il est retenu au multiple de la valeur annuelle figurant à l'annexe 9a du Bewertungsgesetz. Si la durée dépend en outre de la vie d'une ou de plusieurs personnes, la valeur capitalisée calculée selon le § 14 BewG ne peut être dépassée (§ 13 al. 1 BewG). Les facteurs de l'annexe 9a n'ont pas été exploités pour cet article.

Preuve d'une autre valeur

Si la valeur vénale de l'ensemble des jouissances est, de manière prouvée, inférieure ou supérieure, c'est la valeur prouvée qui est retenue (§ 14 al. 4 phrase 1 BewG). Une autre valeur ne peut toutefois pas être fondée sur le fait qu'il faille compter avec une durée de vie plus courte ou plus longue, un autre taux que 5,5 pour cent ou un mode de paiement autre que le paiement moyen entre terme à échoir et terme échu (phrase 2). Pour les droits à durée déterminée, le § 13 al. 3 BewG contient une règle correspondante, sans la durée de vie.

À retenir : fixez sans ambiguïté dans l'acte l'étendue, la durée et le nombre de bénéficiaires ; chacune de ces indications modifie la méthode de calcul.

Que se passe-t-il si la mère décède tôt ?

Le § 14 al. 2 BewG prévoit une rectification lorsqu'une jouissance évaluée comme viagère n'a existé que peu de temps et que sa disparition résulte du décès du bénéficiaire ou de l'obligé. La durée maximale dépend de l'âge. Pour une personne de 70 ans, deux tranches entrent en ligne de compte selon le texte : « de plus de 65 ans jusqu'à 70 ans » pas plus de 6 ans (n° 5) ou « de plus de 70 ans jusqu'à 75 ans » pas plus de 5 ans (n° 6). La tranche applicable dépend de la façon dont l'âge est déterminé et reste ouverte.

Pour la demande et le délai, tout dépend selon le texte de la perspective :

• Phrases 1 et 2 : l'imposition des impôts qui ne font pas l'objet d'une imposition périodique est rectifiée sur demande selon la durée réelle. Le § 5 al. 2 phrase 2 BewG s'applique par analogie ; la demande doit alors être présentée avant la fin de l'année qui suit la réalisation de la condition.
• Phrase 3 : si une charge a disparu, la rectification ne requiert aucune demande.

Pour la fille, le droit d'habitation est une charge. S'il disparaît en raison du décès prématuré de la mère, la rectification ne requiert, selon la phrase 3, aucune demande. Cela n'a d'importance que dans la variante avec déduction : c'est seulement là que la valeur capitalisée a réduit l'impôt. Dans la variante sans déduction, il n'existe aucune valeur déduite à rectifier. Le texte ne règle pas en détail la façon dont la rectification selon la durée réelle est mise en œuvre par le calcul.

À retenir : conservez l'avis d'imposition et le calcul de la valeur capitalisée. Si la valeur capitalisée a été déduite, attendez-vous à une rectification après un décès prématuré.

Ce que cet article ne calcule pas

La valeur fiscale pour l'impôt sur les donations n'est pas automatiquement la valeur retenue dans d'autres contextes. Pour le complément de réserve (Pflichtteilsergänzung), la compensation des acquêts (Zugewinnausgleich), l'aide sociale, un rachat ou une renonciation, cet article ne calcule rien ; ces questions restent ouvertes. Sont également exclus l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les mutations immobilières (Grunderwerbsteuer) et le droit étranger.

• Organisation de la transmission, délais et risques : Transmettre une maison avec un droit d'habitation viager
• Séjour en établissement, suppression et renonciation : Droit d'habitation et maison de retraite médicalisée
• Tous les articles sur la transmission d'un bien immobilier : Page thématique Transmettre une maison

À retenir : n'utilisez le calcul de cet article que pour l'impôt sur les donations.

Questions fréquentes

Puis-je lire ici le coefficient multiplicateur pour une femme de 70 ans ?

Non. Le coefficient provient de la table du BMF applicable à la date de référence de l'évaluation et publiée au Bundessteuerblatt (§ 14 al. 1 BewG). Cette table n'a pas été exploitée ici ; l'article calcule donc avec V comme variable.

La valeur annuelle se fonde-t-elle sur le loyer hors charges ou charges comprises ?

La loi parle des prix moyens usuels du lieu de consommation (§ 15 al. 2 BewG). Le texte ne précise pas expressément s'il s'agit du loyer hors charges ou charges comprises, ni comment jouent les conventions sur les frais. Clarifiez ce point avec votre conseil.

Une espérance de vie plus courte réduit-elle la valeur du droit d'habitation ?

Non. Une autre valeur ne peut pas être fondée sur le fait qu'il faille compter avec une durée de vie plus courte ou plus longue (§ 14 al. 4 phrase 2 BewG). Restent possibles la preuve d'une autre valeur vénale et la rectification selon le § 14 al. 2 BewG en cas de décès prématuré.

La fille doit-elle présenter une demande après le décès prématuré de la mère ?

Si une charge a disparu, la rectification ne requiert, selon le texte, aucune demande (§ 14 al. 2 phrase 3 BewG). Pour la fille, le droit d'habitation est une charge ; cela ne devient toutefois pertinent que si la valeur capitalisée a été déduite.

Le plafond du § 16 BewG s'applique-t-il à toute maison ?

Non. Il ne limite la valeur annuelle que si celle-ci est supérieure à la valeur à retenir pour la maison divisée par 18,6. En supposant que la valeur foncière fixée de 720 000 EUR soit la valeur déterminante, le plafond s'établirait dans l'exemple à 38 709,68 EUR, soit au-dessus de la valeur annuelle de 19 200 EUR.

Vos prochaines étapes

• Transmettre une maison : le guide principal : les étapes, de la planification à l'inscription
• Prendre rendez-vous pour un premier entretien : si vous souhaitez faire situer la valeur fiscale du droit d'habitation pour votre famille

Sources, hypothèses et limites de cet article

Hypothèses de l'exemple : mère veuve, 70 ans, droit d'habitation réel viager sur toute la maison individuelle ; valeur foncière fixée de 720 000 EUR, supposée être également la valeur de référence au sens du § 16 BewG ; valeur locative usuelle locale de 1 600 EUR par mois ; domicile des deux en Allemagne ; aucune acquisition antérieure dans les dix ans ; aucune autre charge, contrepartie ou exonération ; le droit d'habitation n'a pas eu d'effet sur la valeur foncière ; la fille supporte l'impôt. Tous les chiffres sont fictifs.

Points volontairement laissés ouverts : le coefficient multiplicateur V et la référence de publication de la table du BMF ; le jour qui constitue la date de référence de l'évaluation pour la donation immobilière ; les facteurs de l'annexe 9a ; si et comment la valeur capitalisée est déduite et quand le § 10 al. 6b ErbStG s'applique ; la valeur de référence au sens du § 16 BewG, y compris en cas de droit partiel et d'usage commun selon le § 1093 al. 3 BGB ; loyer hors charges ou charges comprises pour la valeur annuelle ; la tranche d'âge de la mère selon le § 14 al. 2 BewG ; la méthode de calcul de la rectification selon la durée réelle ; l'évaluation d'un droit d'habitation purement contractuel ; la valeur dans d'autres domaines du droit. La jurisprudence n'a pas été exploitée pour cet article.

Textes de loi, consultés le 30 octobre 2026 sur gesetze-im-internet.de :

• § 1061 BGB, décès de l'usufruitier
• § 1090 BGB, contenu légal de la servitude personnelle restreinte
• § 1092 BGB, incessibilité ; cession de l'exercice
• § 1093 BGB, droit d'habitation
• § 5 BewG, acquisition sous condition résolutoire
• § 13 BewG, valeur capitalisée des jouissances et prestations périodiques
• § 14 BewG, jouissances et prestations viagères
• § 15 BewG, valeur annuelle des jouissances et prestations
• § 16 BewG, plafonnement de la valeur annuelle des jouissances
• § 151 BewG, constatations séparées
• § 1 ErbStG, opérations imposables
• § 2 ErbStG, assujettissement personnel
• § 7 ErbStG, donations entre vifs
• § 10 ErbStG, acquisition imposable
• § 12 ErbStG, évaluation
• § 14 ErbStG, prise en compte des acquisitions antérieures
• § 15 ErbStG, classes d'imposition
• § 16 ErbStG, abattements
• § 19 ErbStG, taux d'imposition

Cet article constitue une information générale fondée sur les textes de loi cités. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal individuel portant sur votre acte et vos chiffres.