Immobilier et famille
Haus ueberschreiben (donner sa maison) — guide, couts, Pflichtteil, dependance
La transmission entre vifs d'un logement est generalement la plus grande Schenkung que les familles entreprennent — avec des consequences sur la Schenkungsteuer, le Pflichtteil et le droit de l'aide sociale. Article principal sur l'ensemble du processus plus cinq reponses detaillees sur les couts, la soulte aux freres et sœurs, le droit d'habitation, le Pflichtteil et le recours de l'aide sociale.
L'article principal
Transmettre la maison 2026 : guide, couts, Pflichtteil, soins
Transmettre la maison en Allemagne 2026 -- guide en 7 etapes, Schenkungsteuer, Pflichtteil, Sozialhilferegress apres 10 ans, droit d'habitation viager. Guide principal avec exemples chiffres et liens d'autorite.
Lire le guide completReponses detaillees
Configurations concretes et questions de detail autour de Haus überschreiben — en complement de l'article principal.
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Lire la suiteQuestions frequentes
Les questions que les clients posent le plus souvent en conseil autour de Haus überschreiben.
Combien coute la transmission d'un logement entre vifs ?
Notaire plus inscription au livre foncier : environ 1,5 a 2 pour cent de la valeur du bien. Pour un bien a 600.000 EUR, cela represente 9.000 a 12.000 EUR. Plus la Schenkungsteuer si le Freibetrag est depasse. Sur le plan fiscal, la structuration avec Niessbrauchsvorbehalt est regulierement la voie la plus economique.
Comment le Pflichtteil est-il affecte par la transmission ?
Les Schenkungen des 10 dernieres annees avant le deces sont imputees sur le Pflichtteil (§ 2325 BGB), avec une decote de 10 pour cent par an. Important : en cas de Niessbrauch reserve, le delai de 10 ans ne commence regulierement pas a courir — le BGH l'a confirme.
Qu'est-ce que le recours de l'aide sociale (Sozialhilferegress) ?
Si le Schenker devient dependant (Pflegefall) dans les 10 ans suivant la Schenkung, l'aide sociale peut reclamer la Schenkung au titre du § 528 BGB. La creance decote (10 pour cent par an). Au bout de 10 ans, la Schenkung est sure au regard de l'aide sociale.
Puis-je conserver un droit d'habitation viager ?
Oui — Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) ou Niessbrauch (§ 1030 BGB) sont les outils standards. Le Wohnungsrecht n'autorise que la residence ; le Niessbrauch couvre aussi la location et les revenus. Tous deux sont inscrits au livre foncier et lient tout proprietaire ulterieur.
Comment traiter les freres et sœurs sans renoncer au logement ?
Deux voies tenables : (1) versement d'une soulte aux freres et sœurs (sibling buy-out), ou (2) ancrage de la soulte dans le Schenkungsvertrag (differee ou imputee sur la part successorale ulterieure). Sans regulation de la soulte, des Pflichtteilsansprueche au titre du § 2325 BGB sont preprogrammees.
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Lors du premier entretien, nous clarifions votre situation patrimoniale et familiale, examinons la strategie appropriee et elaborons une feuille de route concrete — sans flottement juridique.
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