Droit d'habitation et maison de soins : le droit s'éteint-il, et qui paie l'établissement ?

Le droit d'habitation s'éteint-il en cas d'emménagement en maison de soins ?

En principe, non. Le droit d'habitation est une servitude personnelle restreinte (beschränkte persönliche Dienstbarkeit). Selon le § 1093, al. 1, phrase 1 BGB, il s'agit du « droit […] d'utiliser comme logement un bâtiment ou une partie de bâtiment à l'exclusion du propriétaire ». Il est constitué par accord et inscription au registre foncier (§ 873, al. 1 BGB).

Pour sa fin, le § 1090, al. 2 BGB renvoie notamment au § 1061 BGB, qui dispose : « L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier. » La loi ne mentionne pas l'emménagement en maison de soins comme cause d'extinction.

Le Bundesgerichtshof (BGH) l'a confirmé pour le cas de l'entrée en établissement :

• BGH, arrêt du 13 juillet 2012, V ZR 206/11 (n° marg. 5 à 6) : le droit d'habitation subsiste, même lorsque la titulaire ne peut plus l'exercer en raison de son état de santé. Une extinction avant le décès n'est envisageable qu'à titre exceptionnel.
• BGH, arrêt du 20 octobre 2020, X ZR 7/20 (n° marg. 23) : l'admission dans une maison de soins n'entraîne pas de manière générale l'extinction.

Outre le décès, le droit peut prendre fin par sa suppression (voir ci-dessous). Les dispositions consultées ne prévoient pas que le droit d'habitation se transforme de lui-même en une créance pécuniaire lors de l'entrée en établissement. La question de savoir si votre contrat de transmission prévoit autre chose et si une extinction avant le décès est exceptionnellement envisageable relève du cas d'espèce.

Ce qui peut être fait du logement pendant le séjour en établissement

Sans accord, le logement reste le plus souvent vide

Comme le droit existe « à l'exclusion du propriétaire », l'enfant propriétaire ne peut pas simplement occuper lui-même les lieux. Si une interprétation complétive du contrat est exclue et qu'il n'existe pas d'accord ultérieur sur l'utilisation, le logement ne peut, selon le BGH, être utilisé « ni par le titulaire du droit d'habitation ni par le propriétaire » (V ZR 206/11, n° marg. 17). La question de savoir si votre contrat de transmission conduit, par interprétation complétive, à un autre résultat est à examiner lors du conseil.

Accueil de la famille et de personnes soignantes

Le § 1093, al. 2 BGB permet au titulaire « d'accueillir dans le logement sa famille ainsi que les personnes nécessaires au service conforme à son rang et aux soins ». Le texte ne dit pas si cette faculté vaut encore lorsque le titulaire lui-même n'y habite plus durablement. C'est une question à examiner lors du conseil.

Cession à d'autres uniquement avec autorisation

Le § 1092, al. 1 BGB dispose : « Une servitude personnelle restreinte n'est pas transmissible. L'exercice de la servitude ne peut être confié à un autre que si cette cession est autorisée. »

Selon le BGH, une obligation du propriétaire d'autoriser après coup la cession ne découle en règle générale ni d'une interprétation complétive du contrat ni du principe de bonne foi (V ZR 206/11, n° marg. 14 à 15). Si l'une des parties loue de sa propre initiative, l'autre ne peut en principe pas, selon le BGH, réclamer les loyers, en tout cas pas au titre de l'enrichissement sans cause (V ZR 206/11, sommaire, n° marg. 9 à 10 ; X ZR 7/20, n° marg. 30). La question de savoir si votre contrat de transmission conduit, par interprétation complétive, à un autre résultat est à examiner.

Le texte de la loi ne règle pas à qui reviennent les loyers en cas de cession autorisée. Consignez donc expressément ce point dans l'accord. Les conséquences fiscales d'une location ne sont pas traitées dans cet article. La manière dont un usufruit (Nießbrauch) produit ses effets en comparaison pour les enfants propriétaires est traitée dans l'article sur les inconvénients de l'usufruit pour les enfants.

Qui supporte les frais du logement ?

Le § 1093, al. 1, phrase 2 BGB déclare applicables par analogie certaines dispositions relatives à l'usufruit, dont le § 1041 BGB : « L'usufruitier doit veiller à la conservation de la chose dans sa consistance économique. Les réparations et renouvellements ne lui incombent que dans la mesure où ils relèvent de l'entretien ordinaire de la chose. »

Ce texte ne permet pas de déterminer de manière exhaustive qui supporte les charges, les assurances ou les charges de copropriété (Hausgeld) pendant le séjour en établissement. Ce que prévoit le contrat de transmission est déterminant. Examinez ce point de manière ciblée.

Qui paie la maison de soins en cas de droit d'habitation viager ?

L'aide aux soins uniquement si l'on ne peut exiger le recours aux moyens propres

Le § 61, phrase 1 SGB XII accorde aux personnes dépendantes un « droit à l'aide aux soins, dans la mesure où l'on ne peut raisonnablement exiger d'elles et de leurs conjoints ou partenaires enregistrés non séparés qu'elles financent les moyens nécessaires à l'aide aux soins par leurs revenus et leur patrimoine […] ».

Selon le § 82, al. 1, phrase 1 SGB XII, le revenu comprend « tous les revenus en argent ou en valeur monétaire ». Selon le § 82, al. 1, phrase 2, n° 11 SGB XII, ne font notamment pas partie du revenu « les recettes en valeur monétaire qui ne sont pas perçues dans le cadre d'une activité lucrative, du service volontaire fédéral ou d'un service volontaire de jeunesse ». Selon le § 90, al. 1 SGB XII, doit être engagé « l'ensemble du patrimoine réalisable ». Le § 90, al. 2 SGB XII exclut certains éléments du patrimoine, et selon l'al. 3, l'aide sociale ne peut être subordonnée à l'engagement d'un patrimoine dans la mesure où cela, pour celui qui doit engager ce patrimoine et pour ses proches ayant droit à des aliments, « constituerait une rigueur (Härte) ».

Si le titulaire perçoit effectivement des loyers en argent issus d'une cession autorisée, il s'agit, selon le texte du § 82, al. 1, phrase 1 SGB XII, de revenus en argent ; doivent notamment en être déduites, selon le § 82, al. 2, phrase 1, n° 4 SGB XII, « les dépenses nécessaires liées à l'obtention du revenu ». En revanche, la qualification du droit d'habitation lui-même ou d'une compensation pour sa suppression reste ouverte. Cet article ne repose sur aucune décision de juridiction suprême consultée à ce sujet. On ne peut en déduire aucune garantie que les services sociaux (Sozialamt) ne réclameront rien.

Les prestations de l'assurance dépendance, les tarifs des établissements et les restes à charge ne font pas l'objet de cet article ; aucune source officielle n'était disponible à ce sujet.

Droits issus du contrat de transmission

Si le contrat de transmission contient des obligations de soins ou de prise en charge, une interprétation complétive du contrat peut, selon le BGH, fonder un droit à une participation aux frais de soins à hauteur des dépenses économisées. Cela suppose notamment que les parties soient parties du principe, lors de la conclusion du contrat, que le cédant pourrait être soigné à domicile dans sa vieillesse et n'aient, pour cette raison, rien prévu pour le cas de son emménagement dans une résidence pour personnes âgées ou une maison de soins. Selon cette jurisprudence, aucune créance de paiement ne se substitue aux prestations de soins et de services qui devaient être fournies personnellement (BGH, arrêt du 29 janvier 2010, V ZR 132/09, n° marg. 9, 10 et 12). La réunion de ces conditions dans votre cas est une question à examiner.

Si la personne bénéficiaire dispose, « pour la période pendant laquelle des prestations sont fournies », d'une créance contre un autre « qui n'est pas un organisme de prestations au sens du § 12 du Livre premier », l'organisme d'aide sociale peut, selon le § 93, al. 1, phrase 1 SGB XII, provoquer « par notification écrite adressée à l'autre » le transfert de cette créance à son profit « jusqu'à concurrence de ses dépenses ». Selon la phrase 3, le transfert ne peut être opéré « que dans la mesure où, si l'autre avait fourni sa prestation à temps, soit la prestation n'aurait pas été accordée, soit, dans les cas visés au § 19, al. 5, un remboursement de frais ou une contribution aux coûts aurait été dû ». Selon la phrase 4, il « n'est pas exclu du fait que la créance ne peut être cédée, mise en gage ou saisie ». L'existence d'une telle créance contre le propriétaire dans votre cas dépend du contrat.

Enfants et obligation alimentaire envers les parents

Le § 1601 BGB dispose : « Les parents en ligne directe sont tenus de se fournir mutuellement des aliments. » Si la personne bénéficiaire dispose d'une telle créance alimentaire pour la période des prestations, celle-ci est transférée, selon le § 94, al. 1, phrase 1 SGB XII, à l'organisme d'aide sociale jusqu'à concurrence des dépenses engagées, dans la mesure où le § 94 SGB XII n'exclut pas le transfert.

La limite importante figure au § 94, al. 1a SGB XII : les créances alimentaires envers les enfants et les père et mère (Eltern) « ne doivent pas être prises en compte, à moins que leur revenu global annuel au sens du § 16 du Livre IV ne dépasse, pour chacun, 100 000 euros ». La loi présume que ce seuil n'est pas dépassé. Avec les membres de la famille apparentés à partir du deuxième degré, par exemple les petits-enfants, un transfert est exclu selon le § 94, al. 1, phrase 3 SGB XII.

Selon son libellé, ce seuil de revenu vaut pour les créances alimentaires. Le texte consulté du § 93 SGB XII relatif aux autres créances ne contient pas de seuil comparable.

Répétition de la transmission initiale de la maison

Indépendamment du droit d'habitation, un donateur tombé dans le besoin peut répéter une donation dans les conditions des §§ 528, 529 BGB, et cette créance peut prendre de l'importance pour l'organisme d'aide sociale. Le fonctionnement de ce mécanisme lors de la transmission d'une maison est expliqué dans les articles consacrés au délai de dix ans en cas de soins après la transmission de la maison et à la donation en cas de dépendance et aux services sociaux.

Vos options en un coup d'œil

Suppression, renonciation et radiation au registre foncier

Comment le droit est supprimé

Selon le § 875, al. 1 BGB, la suppression requiert « la déclaration du titulaire selon laquelle il renonce au droit, et la radiation du droit au registre foncier ». La déclaration doit être « adressée au bureau du registre foncier ou à la personne en faveur de laquelle elle est faite ». En droit du registre foncier, le § 19 GBO s'applique : « Une inscription est effectuée lorsque celui dont le droit est affecté par elle y consent. »

Renonciation sans contrepartie : la mise en garde essentielle

Le BGH a jugé que la renonciation à un droit d'habitation réel constitue en principe une libéralité prélevée sur le patrimoine du titulaire, même lorsque celui-ci ne peut plus exercer durablement le droit (X ZR 7/20, sommaire). Selon cette décision, ce qui doit être restitué n'est pas la valeur du droit d'habitation pour le titulaire, mais la valeur que la renonciation représente pour le propriétaire ; elle se reflète généralement dans l'augmentation de la valeur vénale du terrain (n° marg. 39 à 40). Dans les conditions des §§ 528, 529 BGB, l'organisme d'aide sociale peut, selon cette décision, faire valoir la créance de répétition transférée fondée sur le § 528 BGB même lorsque le besoin existait déjà avant la renonciation (n° marg. 42 à 43). La créance transférée n'existe toutefois, selon cette décision, que pour la période postérieure à la renonciation (n° marg. 46 à 47).

En matière de droits de donation, constitue une donation selon le § 7, al. 1, n° 1 ErbStG « toute libéralité entre vifs, dans la mesure où le bénéficiaire s'en trouve enrichi aux dépens de l'auteur de la libéralité ». L'évaluation d'une renonciation et la question de savoir si un impôt est dû restent à examiner au cas par cas.

Suppression contre compensation

Une suppression contre compensation n'évite pas automatiquement toute conséquence. Clarifiez au préalable le montant de la compensation, à qui elle revient et comment elle est prise en compte dans le cadre d'une aide aux soins. Si le titulaire ne peut plus décider lui-même, c'est le cas échéant un mandataire ou un curateur (Betreuer) qui agit. La question de savoir si une autorisation judiciaire est nécessaire à cet effet devrait être clarifiée avant toute déclaration.

Adaptation du contrat selon le § 313 BGB

Le § 313, al. 1 BGB permet une adaptation lorsque des circonstances devenues la base du contrat « ont été gravement modifiées après la conclusion du contrat », que les parties « n'auraient pas conclu le contrat ou l'auraient conclu avec un autre contenu » « si elles avaient prévu ce changement », et que l'on « ne peut raisonnablement exiger » d'une partie qu'elle s'en tienne au contrat inchangé, « compte tenu de toutes les circonstances de l'espèce, notamment de la répartition contractuelle ou légale des risques ». Selon le BGH, cela échoue régulièrement en cas d'entrée en établissement, car la nécessité de soins hors du domicile n'est pas une circonstance imprévisible (V ZR 206/11, n° marg. 7). La question de savoir si votre cas se présente différemment reste à examiner.

Radiation après le décès

Un droit limité à la durée de vie du titulaire ne peut, après son décès, si des arriérés de prestations ne sont pas exclus, être radié qu'avec l'autorisation de l'ayant cause, lorsque la radiation doit intervenir avant l'expiration d'un an ou que l'ayant cause s'y est opposé (§ 23, al. 1 GBO). Cette autorisation n'est pas nécessaire lorsqu'il est inscrit au registre foncier que la preuve du décès suffit pour la radiation (§ 23, al. 2 GBO).

Étape par étape : ce que les familles devraient clarifier lors de l'entrée en établissement

1. Examiner les documents. Extrait du registre foncier et contrat de transmission : étendue du droit d'habitation, autorisation de la cession, règles pour le cas de l'entrée en établissement, répartition des frais, obligations de soins ou de prise en charge, mention au titre du § 23, al. 2 GBO.
2. Clarifier la représentation. Le titulaire peut-il décider lui-même valablement ? Sinon : qui dispose d'une procuration ou a été désigné, et une autorisation judiciaire est-elle nécessaire ?
3. Ne rien radier dans la précipitation. Ne signez aucune autorisation de radiation avant que la compensation, le risque de répétition et les conséquences fiscales n'aient été examinés.
4. Régler les frais pour la période d'absence. Outre le § 1041 BGB, c'est le contrat qui compte. Consignez les accords par écrit.
5. Décider de l'utilisation. Laisser vide, accueillir des proches ou céder avec une autorisation écrite, y compris la question de savoir à qui reviennent les loyers.
6. Examiner au préalable la qualification au regard de l'aide sociale. Si une aide aux soins entre en ligne de compte, faites clarifier avant tout accord sur l'utilisation, la suppression ou la compensation comment celui-ci est pris en compte au titre des revenus et du patrimoine.
7. Faire examiner rapidement le courrier des autorités. Contre un acte administratif qui opère le transfert d'une créance, l'opposition et le recours en annulation n'ont pas d'effet suspensif (§ 93, al. 3 SGB XII).

Pour les transmissions futures : trois questions pour le rendez-vous chez le notaire

Celui qui souhaite encore transmettre une maison peut anticiper cette situation. Trois questions sont utiles pour l'entretien chez le notaire :

1. La cession du logement à d'autres doit-elle être autorisée, et à qui reviennent alors les rémunérations ?
2. Que doit-il se passer en cas de séjour durable du titulaire en établissement ?
3. Faut-il inscrire au registre foncier que la preuve du décès suffit pour la radiation ?

L'aménagement en détail est traité dans l'article consacré à l'aménagement du droit d'habitation lors de la transmission de la maison. Le guide pour transmettre sa maison donne une vue d'ensemble de toute la procédure ; vous trouverez d'autres articles dans le domaine thématique Transmettre sa maison.

Questions fréquentes

Le droit d'habitation s'éteint-il automatiquement lorsque le titulaire entre en maison de soins ?

Non, en principe. La loi rattache l'extinction au décès (§ 1090, al. 2 combiné avec le § 1061 BGB), et le BGH a jugé que le séjour durable en établissement ne met en règle générale pas fin au droit. Une extinction avant le décès n'est envisageable qu'à titre exceptionnel et doit être examinée au cas par cas.

L'enfant propriétaire peut-il utiliser ou louer le logement vide ?

Si une interprétation complétive du contrat de transmission est exclue et qu'il n'existe pas d'accord, le logement ne peut, selon le BGH, être utilisé ni par le titulaire ni par le propriétaire. Un accord entre les deux parties, qui devrait aussi régler à qui reviennent les loyers, apporte la clarté.

L'enfant doit-il payer la maison de soins en raison du droit d'habitation ?

Les dispositions consultées relatives au droit d'habitation ne contiennent aucune obligation du propriétaire de supporter les frais d'établissement. Les créances alimentaires envers les enfants ne sont prises en compte en droit de l'aide sociale que si leur revenu global annuel dépasse, pour chacun, 100 000 euros (§ 94, al. 1a SGB XII). Les droits issus du contrat de transmission et une éventuelle répétition de la donation doivent être examinés séparément.

Renoncer au droit d'habitation est-il une solution simple ?

Selon le BGH, une renonciation sans contrepartie constitue en principe une libéralité au profit du propriétaire, même lorsque le titulaire ne peut plus exercer durablement le droit. Dans les conditions des §§ 528, 529 BGB, une répétition est alors envisageable, que l'organisme d'aide sociale peut aussi faire valoir après transfert selon le BGH, même si le besoin existait déjà auparavant, mais seulement pour la période postérieure à la renonciation. Faites donc examiner la compensation ainsi que les conséquences en matière d'aide sociale et de fiscalité avant l'autorisation de radiation.

Qu'en est-il de la radiation après le décès ?

Si des arriérés de prestations ne sont pas exclus, l'autorisation de l'ayant cause est nécessaire selon le § 23, al. 1 GBO lorsque la radiation doit intervenir avant l'expiration d'un an après le décès ou qu'il s'est opposé à la radiation auprès du bureau du registre foncier. S'il est inscrit au registre foncier que la preuve du décès suffit, cette autorisation n'est pas requise (§ 23, al. 2 GBO).

Sources, hypothèses et limites de cet article

Hypothèses : il s'agit du droit allemand et d'un droit d'habitation au sens du § 1093 BGB, inscrit au registre foncier et constitué à titre viager, dont le titulaire s'installe durablement dans une maison de soins. État de la législation : consultation sur gesetze-im-internet.de le 12 octobre 2026. Les citations de textes de loi et de décisions figurant dans cet article sont des traductions libres ; seul le texte allemand fait foi. Votre contrat de transmission peut contenir des règles divergentes susceptibles de prévaloir.

Délibérément laissé ouvert : la qualification, en droit de l'aide sociale, du droit d'habitation lui-même et d'une compensation comme revenu ou comme patrimoine, la répartition des loyers en cas de cession autorisée, les droits aux loyers découlant du contrat de transmission en cas de location sans autorisation, l'accueil de proches sans que le titulaire y habite lui-même, le résultat d'une interprétation complétive de votre contrat de transmission, l'évaluation et l'imposition d'une renonciation ainsi qu'une éventuelle autorisation judiciaire en cas de curatelle (Betreuung). Cet article ne mentionne ni frais d'établissement, ni restes à charge, ni prestations de l'assurance dépendance.

Textes de loi :

• § 313 BGB, perturbation de la base contractuelle
• § 528 BGB, répétition pour cause d'appauvrissement du donateur
• § 529 BGB, exclusion du droit de répétition
• § 873 BGB, acquisition par accord et inscription
• § 875 BGB, suppression d'un droit
• § 1041 BGB, conservation de la chose
• § 1061 BGB, décès de l'usufruitier
• § 1090 BGB, contenu légal de la servitude personnelle restreinte
• § 1092 BGB, intransmissibilité ; cession de l'exercice
• § 1093 BGB, droit d'habitation
• § 1601 BGB, débiteurs d'aliments
• § 7 ErbStG, donations entre vifs
• § 19 GBO, autorisation d'inscription
• § 23 GBO, radiation de droits viagers
• § 61 SGB XII, bénéficiaires de l'aide aux soins
• § 82 SGB XII, notion de revenu
• § 90 SGB XII, patrimoine à engager
• § 93 SGB XII, transfert de créances
• § 94 SGB XII, transfert de créances contre les débiteurs d'aliments

Jurisprudence :

• BGH, arrêt du 13 juillet 2012, V ZR 206/11
• BGH, arrêt du 20 octobre 2020, X ZR 7/20, ECLI:DE:BGH:2020:201020UXZR7.20.0
• BGH, arrêt du 29 janvier 2010, V ZR 132/09

Cet article donne une vue d'ensemble générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal individuel. L'option adaptée à votre famille dépend du contrat, de la santé et de la représentation du titulaire ainsi que de la situation financière de toutes les personnes concernées. Si vous souhaitez faire analyser votre situation, vous pouvez convenir d'un premier entretien.