Lebenslanges Wohnrecht unzumutbar: Rechte, Grenzen und Wege nach dem BGB

Endet das Wohnrecht, wenn das Zusammenleben unzumutbar wird?

Nicht von selbst. Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Es ist nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für das Ende verweist § 1090 Abs. 2 BGB auf § 1061 BGB: Das Recht erlischt mit dem Tod der Berechtigten. Ein zerrüttetes Verhältnis oder einen Auszug nennen diese Vorschriften nicht als Erlöschensgrund.

Aufhebung: Erklärung der Mutter und Löschung

Zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück sind, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt, zwei Dinge erforderlich: die Erklärung der Berechtigten, dass sie das Recht aufgebe, und die Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Mutter gibt diese Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt oder gegenüber der Tochter ab, zu deren Gunsten sie erfolgt (Satz 2).

Für das Grundbuch gilt: Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird (§ 19 GBO). Sie soll nur vorgenommen werden, wenn die Bewilligung oder die sonstigen erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO).

Kein einseitiges Beendigungsrecht der Tochter: Keiner der für diesen Beitrag gelesenen Wortlaute gibt der Tochter als Eigentümerin ein Recht, das Wohnungsrecht ohne Erklärung der Mutter vor deren Tod zu beenden. Ob sich im Einzelfall aus dem Übergabevertrag, aus einer anderen gesetzlichen Vorschrift oder aus anderen Gründen ausnahmsweise etwas anderes ergibt, ist eine offene Prüffrage.

Ihre Mitnahme: Für eine Aufhebung verlangt § 875 BGB, soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt, die Aufgabeerklärung der Mutter und die Löschung. Ob im Einzelfall ein anderer gesetzlicher Weg in Betracht kommt, ist eine offene Prüffrage für die Beratung. Prüfen Sie deshalb früh, ob beide Seiten zu einer Vereinbarung bereit sind.

Was darf die Mutter, und was muss die Tochter hinnehmen?

Viele Konflikte unter einem Dach drehen sich um den Inhalt des Rechts. Der Wortlaut gibt dazu folgende Punkte vor:

• Allein nutzen: Die Mutter nutzt die Einliegerwohnung unter Ausschluss der Tochter als Eigentümerin (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB).
• Personen aufnehmen: Sie darf ihre Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB).
• Gemeinschaftliche Anlagen: Weil das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt ist, darf sie die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen (§ 1093 Abs. 3 BGB). Welche Anlagen das im konkreten Haus sind, etwa Treppenhaus, Keller oder Garten, ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus Vertrag, Grundbuch und Bestimmung der Anlagen.
• Überlassung an andere: Die Ausübung kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Schonende Ausübung: Über § 1090 Abs. 2 BGB gilt § 1020 Satz 1 BGB entsprechend. Danach hat die Berechtigte das Interesse des Eigentümers tunlichst zu schonen.
• Erhaltung: Über § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt § 1041 BGB entsprechend. Die Mutter hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen; Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihr nur insoweit ob, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Wer darüber hinausgehende Kosten trägt, ergibt sich aus diesem Wortlaut nicht, sondern gegebenenfalls aus dem Vertrag.

Ihre Mitnahme: Legen Sie Übergabevertrag und Grundbuchauszug nebeneinander und notieren Sie, welche Räume und Anlagen die Mutter allein, gemeinsam oder gar nicht nutzt. Das ist die Grundlage für jedes weitere Gespräch.

Florian Enders zum lebenslangen Wohnrecht, wenn das Zusammenleben unzumutbar wird

Kann die Wohnung der Mutter in andere Räume verlegt werden?

§ 1090 Abs. 2 BGB erklärt unter anderem §§ 1020 bis 1024 BGB für entsprechend anwendbar, also auch § 1023 BGB. Danach gilt:

• Beschränkt sich die Ausübung auf einen Teil des belasteten Grundstücks, kann der Eigentümer die Verlegung auf eine andere, für die Berechtigte ebenso geeignete Stelle verlangen,
• wenn die Ausübung an der bisherigen Stelle für ihn besonders beschwerlich ist.
• Die Kosten der Verlegung hat der Eigentümer zu tragen und vorzuschießen (Abs. 1 Satz 1).
• Das gilt auch, wenn der Teil durch Rechtsgeschäft bestimmt ist (Abs. 1 Satz 2), und das Recht auf Verlegung kann durch Rechtsgeschäft weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (Abs. 2).

Zwei Punkte sind wichtig. Den Anspruch hat nach dem Wortlaut nur der Eigentümer, hier die Tochter; einen entsprechenden Anspruch der Berechtigten sieht § 1023 BGB nicht vor. Zudem spricht die Vorschrift von einem Teil des Grundstücks und einer anderen Stelle. Ob sie auch trägt, das Wohnungsrecht an der Einliegerwohnung auf andere Räume des Gebäudes zu verlegen, beantwortet der Wortlaut nicht ausdrücklich. Das ist eine offene Prüffrage; eine Verlegbarkeit sagt dieser Beitrag nicht zu.

Unabhängig davon können Mutter und Tochter eine Verlegung vereinbaren. Wie eine solche Änderung im Grundbuch umzusetzen ist, regeln die hier gelesenen Vorschriften nicht im Einzelnen; für Eintragungen gelten die Anforderungen der §§ 19, 29 GBO.

Ihre Mitnahme: Erwägt die Tochter eine Verlegung, sollte sie vorab klären, welche Räume für die Mutter ebenso geeignet wären. Sollte § 1023 BGB anwendbar sein, trägt sie die Kosten und schießt sie vor. Bei einer vereinbarten Verlegung sollte die Vereinbarung die Kosten ausdrücklich regeln.

Wie können sich beide Seiten gegen Störungen wehren?

Die Tochter als Eigentümerin: Wird ihr Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, kann sie vom Störer die Beseitigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, kann sie auf Unterlassung klagen (§ 1004 Abs. 1 BGB). Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn sie zur Duldung verpflichtet ist (Abs. 2). Soweit das Wohnungsrecht der Mutter eine Nutzung erlaubt, stellt sich genau diese Frage; wo die Grenze liegt, ist im Einzelfall zu bestimmen.

Die Mutter als Berechtigte: Wird ihr Wohnungsrecht beeinträchtigt, stehen ihr die in § 1004 BGB bestimmten Rechte zu (§ 1027 BGB, über § 1090 Abs. 2 BGB entsprechend anwendbar). Das sind die Beseitigung und, wenn weitere Beeinträchtigungen zu besorgen sind, die Unterlassung. Wie die Duldungsgrenze des § 1004 Abs. 2 BGB dabei anzuwenden ist, bleibt im Einzelfall zu prüfen.

Für eine Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes gilt § 1004 BGB nach seinem Wortlaut nicht. Die Ansprüche für diesen Fall behandelt dieser Beitrag nicht.

Ihre Mitnahme: Halten Sie konkrete Beeinträchtigungen mit Datum fest. Ob die andere Seite sie dulden muss, hängt vom Inhalt des Wohnungsrechts und des Vertrags ab.

Lässt sich der Übergabevertrag anpassen oder kündigen?

Anpassung nach § 313 BGB

Eine Anpassung des Vertrags kann nach § 313 Abs. 1 BGB nur verlangt werden, wenn alle Voraussetzungen zusammenkommen:

1. Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, haben sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert,
2. die Parteien hätten den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, und
3. einem Teil ist das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zuzumuten.

Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, als falsch herausstellen (Abs. 2). Erst wenn eine Anpassung nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar ist, kann der benachteiligte Teil zurücktreten; bei Dauerschuldverhältnissen tritt an die Stelle des Rücktritts die Kündigung (Abs. 3). Für den Heimeinzug behandelt der Beitrag zu Wohnrecht und Pflegeheim die Frage gesondert.

Kündigung nach § 314 BGB

Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 314 Abs. 1 BGB). Besteht der Grund in der Verletzung einer Vertragspflicht, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig; Ausnahmen regelt Abs. 2 Satz 2 und 3. Kündigen kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat (Abs. 3).

Offene Prüffragen: Ob das Verhältnis zwischen Mutter und Tochter Grundlage des Vertrags geworden ist, ob die Übergabe ein Dauerschuldverhältnis begründet und ob eine Anpassung, ein Rücktritt oder eine Kündigung das eingetragene Recht überhaupt erfasst, beantwortet der Wortlaut nicht. Für die Aufhebung des eingetragenen Rechts gilt § 875 BGB, soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt, mit §§ 19, 29 GBO.

Ergänzend bestimmt § 242 BGB, dass der Schuldner die Leistung so zu bewirken hat, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Welche Folgen sich daraus im Familienfall ergeben, lässt der Wortlaut offen.

Leibgeding oder Altenteil?

Ob die Übergabe im Familienfall ein Leibgedings- oder Altenteilsvertrag ist, bleibt eine offene Prüffrage. Nach Art. 96 EGBGB bleiben die landesgesetzlichen Vorschriften über einen mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrag unberührt, soweit sie das sich aus dem Vertrag ergebende Schuldverhältnis für den Fall regeln, dass nicht besondere Vereinbarungen getroffen werden. Landesrecht kann also ergänzende Regeln enthalten. Dieser Beitrag prüft keine Landesvorschrift und nennt keine Rechtsfolge daraus.

Ihre Mitnahme: Suchen Sie im Übergabevertrag nach Regeln für Konflikte, Rücktritt oder Rückforderung und nach der Bezeichnung des Vertrags. Ob §§ 313, 314 BGB tragen, lässt sich nur am konkreten Vertrag prüfen.

Kann die Mutter die Schenkung widerrufen?

Handelt es sich um eine Schenkung, kann die Mutter sie widerrufen, wenn sich die Tochter durch eine schwere Verfehlung gegen sie oder einen nahen Angehörigen groben Undanks schuldig macht (§ 530 Abs. 1 BGB). Ihren Erben steht das Widerrufsrecht nur zu, wenn die Beschenkte die Schenkerin vorsätzlich und widerrechtlich getötet oder am Widerruf gehindert hat (Abs. 2).

• Erklärung: Der Widerruf erfolgt durch Erklärung gegenüber der Tochter (§ 531 Abs. 1 BGB).
• Herausgabe: Ist die Schenkung widerrufen, kann die Herausgabe des Geschenks nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung gefordert werden (§ 531 Abs. 2 BGB). Welchen Umfang die Herausgabe hat, behandelt dieser Beitrag nicht.
• Ausschluss: Der Widerruf ist ausgeschlossen, wenn die Mutter verziehen hat oder wenn seit ihrer Kenntnis vom Eintritt der Voraussetzungen ein Jahr verstrichen ist. Nach dem Tod der Beschenkten ist er nicht mehr zulässig (§ 532 BGB).

Ob ein bestimmtes Verhalten im Streit eine schwere Verfehlung und groben Undank darstellt, ist eine Frage des Einzelfalls. Eine Einschätzung dazu gibt dieser Beitrag nicht.

Ihre Mitnahme: Wer als Schenkerin einen Widerruf erwägt, sollte die Jahresfrist ab Kenntnis im Blick behalten und den Anlass zeitnah prüfen lassen.

Einvernehmliche Wege: Aufhebung, Verlegung, Verzicht

Wenn beide Seiten eine Lösung vor Gericht vermeiden wollen, kommen vor allem Vereinbarungen in Betracht:

• Aufhebung gegen Ausgleich: Die Mutter gibt das Recht auf, die Tochter leistet einen Ausgleich. Rechtlich nötig sind nach § 875 BGB, soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt, die Aufgabeerklärung und die Löschung. Für die Löschung braucht es die Bewilligung der Mutter nach § 19 GBO, deren Nachweis § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden vorsieht. Vor der Löschung ist die Mutter an ihre Erklärung nur gebunden, wenn sie sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder der Tochter eine der Grundbuchordnung entsprechende Löschungsbewilligung überlassen hat (§ 875 Abs. 2 BGB). Beträge nennt dieser Beitrag nicht.
• Vereinbarte Verlegung: Mutter und Tochter einigen sich auf andere Räume. Wie diese Änderung im Grundbuch umgesetzt wird, ist eine offene Prüffrage für die Beratung; für Eintragungen gelten §§ 19, 29 GBO.
• Regeln für das Zusammenleben: Schriftliche Absprachen etwa zur Nutzung gemeinschaftlicher Anlagen können Streitpunkte begrenzen, ohne das Recht selbst zu ändern.
• Verzicht ohne Gegenleistung: Er kann schenkungsteuerlich eine freigebige Zuwendung sein, soweit die Tochter dadurch auf Kosten der Mutter bereichert wird (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG); ob das zutrifft, ist eine Prüffrage. Verzicht und Rückforderung im Pflegefall behandelt der Beitrag zu Wohnrecht und Pflegeheim.

Ihre Mitnahme: Unterschreiben Sie keine Löschungsbewilligung, bevor Ausgleich und Folgen geklärt sind; mit ihrer Überlassung kann die Bindung nach § 875 Abs. 2 BGB eintreten.

Die Wege im Überblick

Schritt für Schritt: So gehen Sie im Konflikt vor

1. Unterlagen sichten. Übergabevertrag und Grundbuchauszug: Räume, gemeinschaftliche Anlagen, Gestattung der Überlassung, Kosten, Gegenleistungen und etwaige Regeln zu Rücktritt oder Rückforderung.
2. Streitpunkte ordnen. Welche Räume, Anlagen und Vorfälle sind betroffen? Halten Sie Vorfälle mit Datum fest.
3. Fristen beachten. Für einen Widerruf läuft ein Jahr ab Kenntnis, und er ist nur zu Lebzeiten der Tochter möglich (§ 532 BGB). Eine Kündigung nach § 314 BGB ist nur binnen angemessener Frist nach Kenntnis möglich, sofern die Vorschrift überhaupt greift.
4. Bei Pflichtverletzung Abhilfefrist oder Abmahnung prüfen. Sofern § 314 BGB überhaupt greift und der Grund in einer Vertragspflichtverletzung besteht, ist die Kündigung grundsätzlich erst nach erfolgloser Frist zur Abhilfe oder erfolgloser Abmahnung zulässig; Ausnahmen regelt § 314 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB.
5. Einvernehmliche Lösung prüfen. Aufhebung gegen Ausgleich, vereinbarte Verlegung oder schriftliche Regeln für das Zusammenleben.
6. Nichts vorschnell unterschreiben. Eine überlassene Löschungsbewilligung kann binden (§ 875 Abs. 2 BGB).
7. Formvorgabe beachten. Nach § 29 Abs. 1 GBO soll eine Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die Bewilligung und die sonstigen erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.
8. Beratung vor gerichtlichen Schritten. Lassen Sie die offenen Prüffragen am konkreten Vertrag klären.

Häufige Fragen

Kann die Tochter das Wohnrecht kündigen, weil das Zusammenleben unzumutbar ist?

Ein Kündigungsrecht für das eingetragene Wohnungsrecht selbst enthält keiner der gelesenen Wortlaute. § 314 BGB erlaubt die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund; ob der Übergabevertrag ein solches ist und ob eine Kündigung die Eintragung berührt, ist offen. Für die Aufhebung verlangt § 875 BGB, soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt, die Aufgabeerklärung der Mutter und die Löschung.

Kann die Mutter verlangen, in andere Räume im Haus zu ziehen?

§ 1023 BGB gibt den Anspruch auf Verlegung nach dem Wortlaut nur dem Eigentümer, hier also der Tochter; der Mutter gibt er keinen solchen Anspruch. Ob sich aus einer Vertragsanpassung nach § 313 BGB etwas ergeben kann, ist eine offene Prüffrage. Ein Umzug innerhalb des Hauses lässt sich aber vereinbaren.

Darf die Mutter Garten, Keller oder Treppenhaus weiter nutzen?

Ist das Wohnungsrecht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, darf die Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen (§ 1093 Abs. 3 BGB). Welche Anlagen das im konkreten Haus sind, ergibt sich aus Vertrag, Grundbuch und Bestimmung der Anlagen, nicht allein aus dem Gesetz.

Endet das Wohnrecht, wenn die Mutter auszieht?

Die gelesenen Vorschriften nennen den Tod der Berechtigten als Erlöschensgrund und, soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt, die Aufhebung durch Aufgabeerklärung und Löschung; einen Auszug nennen sie nicht. Für den dauerhaften Umzug ins Pflegeheim beschreibt der Beitrag zu Wohnrecht und Pflegeheim die Folgen.

Quellen, Annahmen und Grenzen dieses Beitrags

Annahmen: deutsches Recht; im Grundbuch eingetragenes, lebenslanges Wohnungsrecht nach § 1093 BGB an der Einliegerwohnung; Übertragung des Hauses als Schenkung der Mutter an die Tochter; Mutter und Tochter wohnen im selben Haus. Ihr Übergabevertrag kann abweichende Regeln enthalten.

Offene Prüffragen: ob im Einzelfall ein anderer gesetzlicher Weg als die Aufhebung nach § 875 BGB in Betracht kommt; ob § 1023 BGB eine Verlegung auf andere Räume eines Gebäudes trägt; ob §§ 313, 314 BGB auf die Übergabe anwendbar sind, was eine Anpassung, ein Rücktritt oder eine Kündigung für die Eintragung bedeutet und ob sich daraus für die Mutter etwas zu anderen Räumen ergeben kann; ob ein Leibgedings- oder Altenteilsvertrag vorliegt; welche Anlagen gemeinschaftlich im Sinne von § 1093 Abs. 3 BGB sind; der Umfang der Duldungspflichten; der Umfang der Herausgabe nach § 531 Abs. 2 BGB; die Umsetzung einer vereinbarten Verlegung im Grundbuch.

Nicht Gegenstand dieses Beitrags: schuldrechtliches Wohnrecht, Miete, Steuerbewertung, Einkommensteuer eines Ausgleichs, Sozialhilfe, Landesrecht im Einzelnen, Ansprüche bei Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes, ausländisches Recht und Prozessaussichten. Rechtsprechung wurde für diesen Beitrag nicht ausgewertet.

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Normtexte, abgerufen am 31.10.2026 auf gesetze-im-internet.de; Art. 96 EGBGB wurde gesondert in der Fassung nach der Änderung vom 22.10.2026 gelesen:

• § 242 BGB, Leistung nach Treu und Glauben
• § 313 BGB, Störung der Geschäftsgrundlage
• § 314 BGB, Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund
• § 530 BGB, Widerruf der Schenkung
• § 531 BGB, Widerrufserklärung
• § 532 BGB, Ausschluss des Widerrufs
• § 875 BGB, Aufhebung eines Rechts
• § 1004 BGB, Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
• § 1020 BGB, Schonende Ausübung
• § 1023 BGB, Verlegung der Ausübung
• § 1027 BGB, Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit
• § 1041 BGB, Erhaltung der Sache
• § 1061 BGB, Tod des Nießbrauchers
• § 1090 BGB, Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
• § 1092 BGB, Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung
• § 1093 BGB, Wohnungsrecht
• Art. 96 EGBGB
• § 19 GBO
• § 29 GBO
• § 7 ErbStG, Schenkungen unter Lebenden

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information auf Grundlage der genannten Normtexte und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Welcher Weg zu Ihrer Familie passt, hängt vom Übergabevertrag, vom Grundbuchinhalt und von den Interessen beider Seiten ab. Wenn Sie Ihre Situation einordnen lassen möchten, können Sie ein Erstgespräch vereinbaren.