Wohnrecht und Pflegeheim: Erlischt das Recht, und wer zahlt das Heim?

Erlischt das Wohnrecht, wenn man ins Pflegeheim zieht?

Grundsätzlich nein. Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Nach § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es „das Recht …, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Bestellt wird es durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB).

Für das Ende verweist § 1090 Abs. 2 BGB unter anderem auf § 1061 BGB. Dort heißt es: „Der Nießbrauch erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers.“ Den Umzug ins Pflegeheim nennt das Gesetz nicht als Erlöschensgrund.

Der Bundesgerichtshof hat das für den Heimfall bestätigt:

• BGH, Urteil vom 13.07.2012, V ZR 206/11 (Rn. 5 bis 6): Das Wohnungsrecht besteht fort, auch wenn die Berechtigte es wegen ihres Gesundheitszustands nicht mehr ausüben kann. Ein Erlöschen vor dem Tod kommt nur ausnahmsweise in Betracht.
• BGH, Urteil vom 20.10.2020, X ZR 7/20 (Rn. 23): Die Aufnahme in ein Pflegeheim führt nicht generell zum Erlöschen.

Neben dem Tod kann das Recht durch Aufhebung enden (dazu unten). Die gelesenen Vorschriften sehen nicht vor, dass sich das Wohnrecht beim Heimeinzug von selbst in einen Geldanspruch verwandelt. Ob sich aus Ihrem Übergabevertrag etwas anderes ergibt und ob ausnahmsweise ein Erlöschen vor dem Tod in Betracht kommt, ist eine Frage des Einzelfalls.

Was während des Heimaufenthalts mit der Wohnung geschehen darf

Ohne Absprache bleibt die Wohnung meist leer

Weil das Recht „unter Ausschluss des Eigentümers“ besteht, darf das Kind als Eigentümer die Räume nicht einfach selbst beziehen. Scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung aus und fehlt es an späteren Absprachen über die Nutzung, kann die Wohnung nach dem BGH „weder von dem Wohnungsberechtigten noch von dem Eigentümer genutzt werden“ (V ZR 206/11, Rn. 17). Ob sich aus Ihrem Übergabevertrag durch ergänzende Auslegung etwas anderes ergibt, ist eine Prüffrage für die Beratung.

Aufnahme von Familie und Pflegepersonen

§ 1093 Abs. 2 BGB erlaubt dem Berechtigten, „seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen“. Ob diese Befugnis auch trägt, wenn der Berechtigte selbst dauerhaft nicht mehr dort wohnt, lässt der Wortlaut offen. Das ist eine Prüffrage für die Beratung.

Überlassung an andere nur mit Gestattung

§ 1092 Abs. 1 BGB lautet: „Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.“

Eine Pflicht des Eigentümers, die Überlassung nachträglich zu gestatten, ergibt sich nach dem BGH im Regelfall weder aus ergänzender Vertragsauslegung noch aus Treu und Glauben (V ZR 206/11, Rn. 14 bis 15). Vermietet eine Seite eigenmächtig, kann die andere die Mieten nach dem BGH grundsätzlich nicht herausverlangen, jedenfalls nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung (V ZR 206/11, Leitsatz, Rn. 9 bis 10; X ZR 7/20, Rn. 30). Ob sich aus Ihrem Übergabevertrag durch ergänzende Auslegung etwas anderes ergibt, ist eine Prüffrage.

Wem die Mieten bei einer gestatteten Überlassung zustehen, regelt der Gesetzeswortlaut nicht. Halten Sie das deshalb ausdrücklich in der Vereinbarung fest. Steuerliche Folgen einer Vermietung behandelt dieser Beitrag nicht. Wie sich im Vergleich dazu ein Nießbrauch für Kinder als Eigentümer auswirkt, behandelt der Beitrag zu den Nachteilen des Nießbrauchs für Kinder.

Wer trägt die Kosten der Wohnung?

§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB erklärt einzelne Nießbrauchsvorschriften für entsprechend anwendbar, darunter § 1041 BGB: „Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.“

Wer Nebenkosten, Versicherungen oder Hausgeld während des Heimaufenthalts trägt, ergibt sich aus diesem Wortlaut nicht abschließend. Entscheidend ist, was der Übergabevertrag regelt. Prüfen Sie diesen Punkt gezielt.

Wer zahlt das Pflegeheim bei lebenslangem Wohnrecht?

Hilfe zur Pflege nur, soweit eigene Mittel nicht zumutbar sind

§ 61 Satz 1 SGB XII gewährt Pflegebedürftigen „Anspruch auf Hilfe zur Pflege, soweit ihnen und ihren nicht getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartnern nicht zuzumuten ist, dass sie die für die Hilfe zur Pflege benötigten Mittel aus dem Einkommen und Vermögen … aufbringen“.

Zum Einkommen gehören nach § 82 Abs. 1 Satz 1 SGB XII „alle Einkünfte in Geld oder Geldeswert“. Nicht zum Einkommen gehören nach § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 11 SGB XII unter anderem „Einnahmen in Geldeswert, die nicht im Rahmen einer Erwerbstätigkeit, des Bundesfreiwilligendienstes oder eines Jugendfreiwilligendienstes zufließen“. Nach § 90 Abs. 1 SGB XII ist „das gesamte verwertbare Vermögen“ einzusetzen. § 90 Abs. 2 SGB XII nimmt bestimmte Vermögenswerte aus, und nach Abs. 3 darf die Sozialhilfe nicht vom Einsatz eines Vermögens abhängig gemacht werden, soweit dies für den, der das Vermögen einzusetzen hat, und für seine unterhaltsberechtigten Angehörigen „eine Härte bedeuten würde“.

Fließen dem Berechtigten aus einer gestatteten Überlassung tatsächlich Mieten in Geld zu, sind das nach dem Wortlaut des § 82 Abs. 1 Satz 1 SGB XII Einkünfte in Geld; abzusetzen sind nach § 82 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 SGB XII unter anderem „die mit der Erzielung des Einkommens verbundenen notwendigen Ausgaben“. Offen ist dagegen, wie das Wohnrecht selbst oder ein Ausgleich für die Aufhebung einzuordnen ist. Eine gelesene höchstrichterliche Entscheidung dazu liegt diesem Beitrag nicht zugrunde. Eine Zusage, dass das Sozialamt nichts verlangt, lässt sich daraus nicht ableiten.

Leistungen der Pflegeversicherung, Heimentgelte und Eigenanteile sind nicht Gegenstand dieses Beitrags; dafür lag keine amtliche Quelle vor.

Ansprüche aus dem Übergabevertrag

Enthält der Übergabevertrag Pflege- oder Versorgungspflichten, kann eine ergänzende Vertragsauslegung nach dem BGH zu einem Anspruch auf Beteiligung an den Pflegekosten im Umfang ersparter Aufwendungen führen. Das setzt unter anderem voraus, dass die Beteiligten bei Vertragsschluss davon ausgegangen sind, der Übergeber könne im Alter zu Hause gepflegt werden, und deshalb keine Regelung für den Fall seines Umzugs in ein Senioren- oder Pflegeheim getroffen haben. An die Stelle von Pflege- und Dienstleistungen, die persönlich erbracht werden sollten, tritt danach kein Zahlungsanspruch (BGH, Urteil vom 29.01.2010, V ZR 132/09, Rn. 9, 10 und 12). Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen, ist eine Prüffrage.

Hat die leistungsberechtigte Person „für die Zeit, für die Leistungen erbracht werden“, einen Anspruch gegen einen anderen, „der kein Leistungsträger im Sinne des § 12 des Ersten Buches ist“, kann der Sozialhilfeträger nach § 93 Abs. 1 Satz 1 SGB XII „durch schriftliche Anzeige an den anderen“ bewirken, dass dieser Anspruch „bis zur Höhe seiner Aufwendungen“ auf ihn übergeht. Der Übergang darf nach Satz 3 „nur insoweit bewirkt werden, als bei rechtzeitiger Leistung des anderen entweder die Leistung nicht erbracht worden wäre oder in den Fällen des § 19 Abs. 5 Aufwendungsersatz oder ein Kostenbeitrag zu leisten wäre“. Er ist nach Satz 4 „nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Anspruch nicht übertragen, verpfändet oder gepfändet werden kann“. Ob in Ihrem Fall ein solcher Anspruch gegen den Eigentümer besteht, hängt vom Vertrag ab.

Kinder und Elternunterhalt

§ 1601 BGB bestimmt: „Verwandte in gerader Linie sind verpflichtet, einander Unterhalt zu gewähren.“ Hat die leistungsberechtigte Person für die Zeit der Leistungen einen solchen Unterhaltsanspruch, geht er nach § 94 Abs. 1 Satz 1 SGB XII bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf den Sozialhilfeträger über, soweit § 94 SGB XII den Übergang nicht ausschließt.

Die wichtige Grenze steht in § 94 Abs. 1a SGB XII: Unterhaltsansprüche gegenüber Kindern und Eltern „sind nicht zu berücksichtigen, es sei denn, deren jährliches Gesamteinkommen im Sinne des § 16 des Vierten Buches beträgt jeweils mehr als 100 000 Euro“. Das Gesetz vermutet, dass diese Grenze nicht überschritten wird. Mit Verwandten vom zweiten Grad an, etwa Enkeln, ist ein Übergang nach § 94 Abs. 1 Satz 3 SGB XII ausgeschlossen.

Diese Einkommensgrenze gilt nach ihrem Wortlaut für Unterhaltsansprüche. Der gelesene Wortlaut des § 93 SGB XII für andere Ansprüche enthält keine entsprechende Grenze.

Rückforderung der ursprünglichen Hausübergabe

Unabhängig vom Wohnrecht kann ein verarmter Schenker eine Schenkung unter den Voraussetzungen der §§ 528, 529 BGB zurückfordern, und dieser Anspruch kann für den Sozialhilfeträger Bedeutung gewinnen. Wie das bei einer Hausübergabe funktioniert, lesen Sie in den Beiträgen zur Zehnjahresfrist bei Pflege nach dem Hausüberschreiben und zur Schenkung im Pflegefall und dem Sozialamt.

Ihre Optionen im Überblick

Aufhebung, Verzicht und Löschung im Grundbuch

So wird das Recht aufgehoben

Nach § 875 Abs. 1 BGB ist zur Aufhebung „die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich“. Die Erklärung ist „dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber abzugeben, zu dessen Gunsten sie erfolgt“. Grundbuchrechtlich gilt § 19 GBO: „Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.“

Verzicht ohne Gegenleistung: der zentrale Warnhinweis

Der BGH hat entschieden, dass der Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht grundsätzlich auch dann eine Zuwendung aus dem Vermögen des Berechtigten ist, wenn dieser das Recht dauerhaft nicht mehr ausüben kann (X ZR 7/20, Leitsatz). Herauszugeben ist nach dieser Entscheidung nicht der Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten, sondern der Wert, den der Verzicht für den Eigentümer hat; er spiegelt sich regelmäßig in der Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks (Rn. 39 bis 40). Unter den Voraussetzungen der §§ 528, 529 BGB kann der Sozialhilfeträger den übergeleiteten Rückforderungsanspruch aus § 528 BGB nach dieser Entscheidung auch dann geltend machen, wenn die Bedürftigkeit schon vor dem Verzicht bestand (Rn. 42 bis 43). Der übergeleitete Anspruch besteht danach aber erst für die Zeit ab dem Verzicht (Rn. 46 bis 47).

Schenkungsteuerlich gilt als Schenkung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG „jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird“. Wie ein Verzicht zu bewerten ist und ob Steuer anfällt, bleibt eine Prüffrage für den Einzelfall.

Aufhebung gegen Ausgleich

Eine Aufhebung gegen Ausgleich vermeidet nicht automatisch jede Folge. Klären Sie vorab die Höhe des Ausgleichs, wem er zufließt und wie er bei einer Hilfe zur Pflege berücksichtigt wird. Kann der Berechtigte nicht mehr selbst entscheiden, handelt gegebenenfalls ein Bevollmächtigter oder Betreuer. Ob dafür eine gerichtliche Genehmigung nötig ist, sollte vor jeder Erklärung geklärt werden.

Anpassung des Vertrags nach § 313 BGB

§ 313 Abs. 1 BGB erlaubt eine Anpassung, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, „nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert“ haben, die Parteien „den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen“ hätten, „wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten“, und einem Teil das Festhalten am unveränderten Vertrag „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung“, „nicht zugemutet werden kann“. Nach dem BGH scheitert das beim Heimeinzug regelmäßig daran, dass die Notwendigkeit einer außerhäuslichen Pflege kein unvorhersehbarer Umstand ist (V ZR 206/11, Rn. 7). Ob Ihr Fall anders liegt, bleibt eine Prüffrage.

Löschung nach dem Tod

Ein auf Lebenszeit beschränktes Recht darf nach dem Tod, falls Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind, nur mit Bewilligung des Rechtsnachfolgers gelöscht werden, wenn die Löschung vor Ablauf eines Jahres erfolgen soll oder der Rechtsnachfolger widersprochen hat (§ 23 Abs. 1 GBO). Diese Bewilligung ist nicht nötig, wenn im Grundbuch eingetragen ist, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt (§ 23 Abs. 2 GBO).

Schritt für Schritt: Was Familien beim Heimeinzug klären sollten

1. Unterlagen sichten. Grundbuchauszug und Übergabevertrag: Umfang des Wohnrechts, Gestattung der Überlassung, Regelung für den Heimfall, Kostenverteilung, Pflege- oder Versorgungspflichten, Vermerk nach § 23 Abs. 2 GBO.
2. Vertretung klären. Kann der Berechtigte selbst wirksam entscheiden? Wenn nicht: Wer ist bevollmächtigt oder bestellt, und braucht es eine gerichtliche Genehmigung?
3. Nichts vorschnell löschen. Unterschreiben Sie keine Löschungsbewilligung, bevor Ausgleich, Rückforderungsrisiko und steuerliche Folgen geprüft sind.
4. Kosten für die Zeit der Abwesenheit regeln. Neben § 1041 BGB zählt der Vertrag. Halten Sie Absprachen schriftlich fest.
5. Nutzung entscheiden. Leer lassen, Angehörige aufnehmen oder Überlassung mit schriftlicher Gestattung, einschließlich der Frage, wem Mieten zustehen.
6. Sozialhilferechtliche Einordnung vorab prüfen. Kommt Hilfe zur Pflege in Betracht, lassen Sie vor jeder Vereinbarung über Nutzung, Aufhebung oder Ausgleich klären, wie diese bei Einkommen und Vermögen berücksichtigt wird.
7. Behördenpost zeitnah prüfen lassen. Gegen einen Verwaltungsakt, der den Übergang eines Anspruchs bewirkt, haben Widerspruch und Anfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung (§ 93 Abs. 3 SGB XII).

Für künftige Übergaben: drei Fragen für den Notartermin

Wer ein Haus noch übergeben will, kann diese Situation vorab bedenken. Drei Fragen helfen für das Gespräch beim Notar:

1. Soll die Überlassung der Wohnung an andere gestattet sein, und wem stehen dann Entgelte zu?
2. Was soll bei einem dauerhaften Heimaufenthalt des Berechtigten gelten?
3. Soll im Grundbuch eingetragen werden, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt?

Die Gestaltung im Einzelnen behandelt der Beitrag zur Gestaltung des Wohnrechts bei der Hausübergabe. Einen Überblick über den gesamten Ablauf gibt die Anleitung zum Haus überschreiben; weitere Beiträge finden Sie im Themenbereich Haus überschreiben.

Häufige Fragen

Erlischt das Wohnrecht automatisch, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

Nein, grundsätzlich nicht. Das Gesetz knüpft das Erlöschen an den Tod (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB), und der BGH hat entschieden, dass der dauerhafte Heimaufenthalt das Recht im Regelfall nicht beendet. Ein Erlöschen vor dem Tod kommt nur ausnahmsweise in Betracht und ist im Einzelfall zu prüfen.

Darf das Kind als Eigentümer die leere Wohnung nutzen oder vermieten?

Scheidet eine ergänzende Auslegung des Übergabevertrags aus und fehlt eine Absprache, kann die Wohnung nach dem BGH weder vom Berechtigten noch vom Eigentümer genutzt werden. Klarheit schafft eine Vereinbarung beider Seiten, die auch regeln sollte, wem die Mieten zustehen.

Muss das Kind wegen des Wohnrechts das Pflegeheim bezahlen?

Die gelesenen Vorschriften zum Wohnungsrecht enthalten keine Pflicht des Eigentümers, Heimkosten zu tragen. Unterhaltsansprüche gegenüber Kindern sind sozialhilferechtlich nur zu berücksichtigen, wenn deren jährliches Gesamteinkommen jeweils mehr als 100 000 Euro beträgt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Ansprüche aus dem Übergabevertrag und eine mögliche Schenkungsrückforderung sind davon getrennt zu prüfen.

Ist ein Verzicht auf das Wohnrecht eine einfache Lösung?

Ein Verzicht ohne Gegenleistung ist nach dem BGH grundsätzlich auch dann eine Zuwendung an den Eigentümer, wenn der Berechtigte das Recht dauerhaft nicht mehr ausüben kann. Unter den Voraussetzungen der §§ 528, 529 BGB kommt dann eine Rückforderung in Betracht, die nach dem BGH auch der Sozialhilfeträger nach Überleitung geltend machen kann, selbst bei schon vorher bestehender Bedürftigkeit, allerdings erst für die Zeit ab dem Verzicht. Lassen Sie Ausgleich sowie sozialhilferechtliche und steuerliche Folgen deshalb vor der Löschungsbewilligung prüfen.

Was gilt für die Löschung nach dem Tod?

Sind Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen, braucht es nach § 23 Abs. 1 GBO die Bewilligung des Rechtsnachfolgers, wenn vor Ablauf eines Jahres nach dem Tod gelöscht werden soll oder er der Löschung beim Grundbuchamt widersprochen hat. Ist im Grundbuch eingetragen, dass der Todesnachweis genügt, entfällt diese Bewilligung (§ 23 Abs. 2 GBO).

Quellen, Annahmen und Grenzen dieses Beitrags

Annahmen: Es geht um deutsches Recht und ein im Grundbuch eingetragenes, auf Lebenszeit bestelltes Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, dessen Berechtigter dauerhaft in ein Pflegeheim zieht. Gesetzesstand: Abruf auf gesetze-im-internet.de am 12.10.2026. Ihr Übergabevertrag kann abweichende Regeln enthalten, die Vorrang haben können.

Bewusst offen gelassen: die sozialhilferechtliche Einordnung des Wohnrechts selbst und eines Ausgleichs als Einkommen oder Vermögen, die Verteilung von Mieten bei gestatteter Überlassung, Ansprüche auf Mieten aus dem Übergabevertrag bei eigenmächtiger Vermietung, die Aufnahme von Angehörigen ohne eigenes Wohnen des Berechtigten, das Ergebnis einer ergänzenden Auslegung Ihres Übergabevertrags, die Bewertung und Besteuerung eines Verzichts sowie eine etwaige gerichtliche Genehmigung bei Betreuung. Heimkosten, Eigenanteile und Leistungen der Pflegeversicherung nennt dieser Beitrag nicht.

Gesetze:

• § 313 BGB, Störung der Geschäftsgrundlage
• § 528 BGB, Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers
• § 529 BGB, Ausschluss des Rückforderungsanspruchs
• § 873 BGB, Erwerb durch Einigung und Eintragung
• § 875 BGB, Aufhebung eines Rechts
• § 1041 BGB, Erhaltung der Sache
• § 1061 BGB, Tod des Nießbrauchers
• § 1090 BGB, Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
• § 1092 BGB, Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung
• § 1093 BGB, Wohnungsrecht
• § 1601 BGB, Unterhaltsverpflichtete
• § 7 ErbStG, Schenkungen unter Lebenden
• § 19 GBO, Eintragungsbewilligung
• § 23 GBO, Löschung von Rechten auf Lebenszeit
• § 61 SGB XII, Leistungsberechtigte der Hilfe zur Pflege
• § 82 SGB XII, Begriff des Einkommens
• § 90 SGB XII, Einzusetzendes Vermögen
• § 93 SGB XII, Übergang von Ansprüchen
• § 94 SGB XII, Übergang von Ansprüchen gegen Unterhaltspflichtige

Rechtsprechung:

• BGH, Urteil vom 13.07.2012, V ZR 206/11
• BGH, Urteil vom 20.10.2020, X ZR 7/20, ECLI:DE:BGH:2020:201020UXZR7.20.0
• BGH, Urteil vom 29.01.2010, V ZR 132/09

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Welche Option zu Ihrer Familie passt, hängt vom Vertrag, von der Gesundheit und Vertretung des Berechtigten und von der finanziellen Lage aller Beteiligten ab. Wenn Sie Ihre Situation einordnen lassen möchten, können Sie ein Erstgespräch vereinbaren.