Wohnrecht berechnen: steuerlicher Wert für die Schenkungsteuer

Was ist das Wohnrecht der Mutter steuerlich wert?

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 BGB). Es ist nicht übertragbar; die Ausübung kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). Es erlischt mit dem Tod der Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB). Der Tod der Tochter beendet es nach diesen Vorschriften nicht.

Weil das Recht an das Leben der Mutter geknüpft ist, wird es als lebenslängliche Nutzung bewertet. Die Bewertung richtet sich nach dem Ersten Teil des Bewertungsgesetzes (§ 12 Abs. 1 ErbStG). Der Kapitalwert ist danach das Vielfache des Jahreswerts (§ 14 Abs. 1 Satz 1 BewG):

Kapitalwert K = Jahreswert J × Vervielfältiger V

Anders als beim Nießbrauch, den die Nießbrauchsrechnung behandelt, geht es hier um die Wohnnutzung. Wie ein nur schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht zu bewerten ist, behandelt dieser Beitrag nicht.

Ihre Mitnahme: Prüfen Sie im Vertragsentwurf, ob ein dingliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB am ganzen Haus vorgesehen ist. Davon geht die folgende Rechnung aus.

Wie hoch ist der Jahreswert im Familienfall?

Eine Wohnung ist eine Nutzung, die nicht in Geld besteht. Sie ist mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen (§ 15 Abs. 2 BewG). Im Beispiel ist angenommen, dass das ganze Haus ortsüblich für 1.600 EUR im Monat zu vermieten wäre:

• Jahreswert J = 1.600 EUR × 12 = 19.200 EUR

Ob dabei die Kalt- oder die Warmmiete gemeint ist und wie sich Abreden über die Kostentragung auswirken, regelt der Wortlaut nicht ausdrücklich.

Die Grenze nach § 16 BewG. Bei der Ermittlung des Kapitalwerts kann der Jahreswert höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird. Die Vorschrift begrenzt nur den Jahreswert, nicht die tatsächlich übliche Miete. Unterstellt, maßgeblich ist der festgestellte Grundbesitzwert von 720.000 EUR:

• Grenze: 720.000 EUR ÷ 18,6 = 38.709,68 EUR
• Die angenommenen 19.200 EUR liegen darunter und werden nicht gekürzt.
• Die Grenze würde erst greifen, wenn der maßgebliche Wert unter 357.120 EUR läge (19.200 EUR × 18,6).

Rechnerisch folgt daraus: Im Rechenweg nach § 14 Abs. 1 BewG beträgt der Kapitalwert höchstens den maßgeblichen Wert × V ÷ 18,6. Für einen nachgewiesenen anderen gemeinen Wert und für befristete Rechte gelten eigene Regeln (siehe Sonderfälle).

Ihre Mitnahme: Lassen Sie den ortsüblichen Mietwert belegen und vergleichen Sie ihn mit dem Wert des Hauses geteilt durch 18,6. Bei teuren Lagen mit niedrigem Steuerwert kann die Grenze den Ausschlag geben.

Florian Enders zum steuerlichen Wert eines lebenslangen Wohnrechts

Woher kommt der Vervielfältiger, und warum steht hier keine Zahl?

Nach § 14 Abs. 1 BewG gilt für den Vervielfältiger:

• Er wird nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ermittelt und ab dem 1. Januar des Kalenderjahres angewendet, das auf die Veröffentlichung der Sterbetafel folgt (Satz 2).
• Der Kapitalwert wird mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent als Mittelwert zwischen dem Kapitalwert für jährlich vorschüssige und jährlich nachschüssige Zahlungsweise berechnet (Satz 3).
• Das Bundesministerium der Finanzen stellt die Vervielfältiger nach Lebensalter und Geschlecht in einer Tabelle zusammen und veröffentlicht sie im Bundessteuerblatt (Satz 4).

Für die Mutter kommt es also auf den Wert für eine Frau ihres Alters an. Der Grundbesitz wird auf den Bewertungsstichtag angesetzt, für den § 12 Abs. 3 ErbStG auf § 11 ErbStG verweist. Dieser Normtext wurde für diesen Beitrag nicht ausgewertet. Welcher Tag bei einer Grundstücksschenkung Bewertungsstichtag ist und ob er mit dem Tag der Beurkundung zusammenfällt, bleibt deshalb eine offene Prüffrage. Weil neue Vervielfältiger jeweils ab einem 1. Januar gelten, kann diese Frage bei einer Schenkung um den Jahreswechsel über die Tabelle und das maßgebliche Alter entscheiden.

Eine BMF-Tabelle mit Fundstelle wurde für diesen Beitrag nicht ausgewertet. V bleibt deshalb eine Variable, und der Kapitalwert lautet im Beispiel:

• K = 19.200 EUR × V

Ihre Mitnahme: Klären Sie, welcher Tag in Ihrem Fall Bewertungsstichtag ist, und lassen Sie sich den Vervielfältiger mit der Fundstelle der dann geltenden BMF-Tabelle im Bundessteuerblatt nennen.

Mindert das Wohnrecht die Schenkungsteuer der Tochter?

Die Schenkung unter Lebenden unterliegt der Schenkungsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Als Schenkung gilt jede freigebige Zuwendung, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Steuerpflichtig ist die Bereicherung des Erwerbers, soweit sie nicht steuerfrei ist (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Grundbesitz wird mit dem nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG auf den Bewertungsstichtag festgestellten Wert angesetzt (§ 12 Abs. 3 ErbStG).

Offene Prüffrage: Ob und wie der Kapitalwert des Wohnungsrechts die Bereicherung der Tochter mindert, regelt der Wortlaut nicht ausdrücklich. Haben sich grundstücksbezogene Belastungen bereits bei der Ermittlung des gemeinen Werts des Grundbesitzes ausgewirkt, ist ihr Abzug ausgeschlossen (§ 10 Abs. 6b ErbStG). Die Tabelle zeigt deshalb zwei Varianten. Beide unterstellen, dass sich das Wohnungsrecht im festgestellten Grundbesitzwert nicht ausgewirkt hat. Der Fall des § 10 Abs. 6b ErbStG, in dem die Belastung schon im Wert steckt, ist mit diesen Zahlen nicht abgebildet.

Annahmen: festgestellter Grundbesitzwert 720.000 EUR; Mutter und Tochter haben ihren Wohnsitz im Inland und sind damit unbeschränkt steuerpflichtig (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG); die Tochter gehört als Kind zur Steuerklasse I (§ 15 Abs. 1 ErbStG); keine früheren Erwerbe von der Mutter innerhalb von zehn Jahren (§ 14 ErbStG); keine weiteren Belastungen, Gegenleistungen oder Befreiungen; die Tochter trägt die Steuer selbst. Übernimmt die Mutter die Steuer, wird der Erwerb mit der daraus errechneten Steuer zusammengerechnet (§ 10 Abs. 2 ErbStG).

So entstehen die 43.000 EUR: 320.000 EUR × 15 Prozent ergeben 48.000 EUR. Hätte der Erwerb die Wertgrenze von 300.000 EUR nicht überstiegen, wären es 300.000 EUR × 11 Prozent = 33.000 EUR. Der Unterschied von 15.000 EUR wird bei einem Steuersatz bis 30 Prozent nur erhoben, soweit er aus der Hälfte des übersteigenden Betrags gedeckt werden kann, hier aus der Hälfte von 20.000 EUR, also 10.000 EUR. Steuer: 33.000 EUR plus 10.000 EUR = 43.000 EUR.

Welche Variante gilt, bestätigt dieser Beitrag nicht. Der Unterschied zwischen beiden Spalten ist ein Rechenergebnis, keine Zusage einer Ersparnis.

Ihre Mitnahme: Rechnen Sie bis zur Klärung mit beiden Varianten und planen Sie die Liquidität für die Variante ohne Abzug.

Schritt für Schritt: So berechnen Sie den steuerlichen Wert

1. Recht bestimmen. Dingliches Wohnungsrecht, ganzes Haus oder Teil, lebenslang oder befristet, eine oder mehrere berechtigte Personen.
2. Grundbesitzwert klären. Maßgeblich ist der auf den Bewertungsstichtag gesondert festgestellte Wert (§ 12 Abs. 3 ErbStG, § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG).
3. Jahreswert ansetzen. Übliche Mittelpreise des Verbrauchsorts für die Wohnnutzung (§ 15 Abs. 2 BewG).
4. Grenze prüfen. Höchstens der anzusetzende Wert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
5. Vervielfältiger ermitteln. Aus der BMF-Tabelle, die zum Bewertungsstichtag gilt, nach Alter und Geschlecht; bei mehreren Berechtigten nach § 14 Abs. 3 BewG, bei Befristung nach § 13 Abs. 1 BewG.
6. Kapitalwert berechnen. Jahreswert × Vervielfältiger; einen nachweislich anderen gemeinen Wert nach § 14 Abs. 4 BewG prüfen.
7. Steuer in beiden Varianten rechnen. Freibetrag abziehen, auf volle 100 EUR abrunden, Steuersatz anwenden und an jeder überschrittenen Wertgrenze den Härteausgleich prüfen.

Ihre Mitnahme: Mit den Schritten 1 bis 4 können Sie vor dem Notartermin Jahreswert und Grenze vorläufig abschätzen. Verbindlich wird die Rechnung erst mit dem festgestellten Grundbesitzwert; ob dieser der Bezugswert nach § 16 BewG ist, bleibt offen.

Sonderfälle: Teilwohnrecht, zwei Berechtigte, Befristung, anderer Wert

Wohnrecht nur an einem Teil des Hauses

Das Wohnungsrecht kann auf einen Teil des Gebäudes beschränkt werden (§ 1093 Abs. 1 BGB). Dann darf die Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen (§ 1093 Abs. 3 BGB). Welcher Wert dann für den Jahreswert und als Bezugswert der Grenze nach § 16 BewG maßgeblich ist und ob die Mitbenutzung einfließt, bleibt offen.

Zwei Berechtigte

Hätten sich beide Eltern das Wohnungsrecht vorbehalten, gilt § 14 Abs. 3 BewG: Erlischt das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden, sind Alter und Geschlecht der Person mit dem höchsten Vervielfältiger maßgebend. Erlischt es mit dem Tod des zuerst Sterbenden, zählt die Person mit dem niedrigsten.

Befristetes Wohnrecht

Ist das Recht auf bestimmte Zeit beschränkt, ist es mit dem Vielfachen des Jahreswerts aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz anzusetzen. Hängt die Dauer zusätzlich vom Leben einer oder mehrerer Personen ab, darf der nach § 14 BewG berechnete Kapitalwert nicht überschritten werden (§ 13 Abs. 1 BewG). Die Faktoren der Anlage 9a wurden für diesen Beitrag nicht ausgewertet.

Nachweis eines anderen Werts

Ist der gemeine Wert der gesamten Nutzungen nachweislich geringer oder höher, ist der nachgewiesene Wert zugrunde zu legen (§ 14 Abs. 4 Satz 1 BewG). Darauf, dass mit einer kürzeren oder längeren Lebensdauer, einem anderen Zinssatz als 5,5 Prozent oder einer anderen als mittelschüssigen Zahlungsweise zu rechnen ist, kann ein anderer Wert aber nicht gestützt werden (Satz 2). Für befristete Rechte enthält § 13 Abs. 3 BewG eine entsprechende Regel ohne die Lebensdauer.

Ihre Mitnahme: Legen Sie Umfang, Dauer und Zahl der Berechtigten im Vertrag eindeutig fest; jede dieser Angaben ändert den Rechenweg.

Was gilt, wenn die Mutter früh stirbt?

§ 14 Abs. 2 BewG sieht eine Berichtigung vor, wenn eine lebenslang bewertete Nutzung nur kurz bestanden hat und der Wegfall auf dem Tod des Berechtigten oder Verpflichteten beruht. Die Höchstdauer hängt vom Alter ab. Für eine 70-Jährige kommen nach dem Wortlaut zwei Stufen in Betracht: „von mehr als 65 Jahren bis zu 70 Jahren“ nicht mehr als 6 Jahre (Nr. 5) oder „von mehr als 70 Jahren bis zu 75 Jahren“ nicht mehr als 5 Jahre (Nr. 6). Welche Stufe gilt, hängt davon ab, wie das Alter bestimmt wird, und bleibt offen.

Für Antrag und Frist kommt es nach dem Wortlaut auf die Perspektive an:

• Satz 1 und 2: Die Festsetzung der nicht laufend veranlagten Steuern ist auf Antrag nach der wirklichen Dauer zu berichtigen. § 5 Abs. 2 Satz 2 BewG gilt entsprechend; der Antrag ist danach bis zum Ablauf des Jahres zu stellen, das auf den Eintritt der Bedingung folgt.
• Satz 3: Ist eine Last weggefallen, bedarf die Berichtigung keines Antrags.

Für die Tochter ist das Wohnungsrecht eine Last. Fällt es durch den frühen Tod der Mutter weg, braucht die Berichtigung nach Satz 3 keinen Antrag. Bedeutung hat das nur in der Variante mit Abzug: Nur dort hat der Kapitalwert die Steuer gemindert. In der Variante ohne Abzug gibt es keinen abgezogenen Wert, der zu berichtigen wäre. Wie die Berichtigung nach der wirklichen Dauer rechnerisch umgesetzt wird, regelt der Wortlaut nicht im Einzelnen.

Ihre Mitnahme: Bewahren Sie Steuerbescheid und Berechnung des Kapitalwerts auf. Wurde der Kapitalwert abgezogen, müssen Sie nach einem frühen Tod mit einer Berichtigung rechnen.

Was dieser Beitrag nicht berechnet

Der steuerliche Wert für die Schenkungsteuer ist nicht automatisch der Wert in anderen Zusammenhängen. Für Pflichtteilsergänzung, Zugewinnausgleich, Sozialhilfe, eine Ablösung oder einen Verzicht rechnet dieser Beitrag nichts; diese Fragen bleiben offen. Ebenfalls ausgeklammert sind Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer und ausländisches Recht.

• Gestaltung der Übergabe, Fristen und Risiken: Haus überschreiben mit lebenslangem Wohnrecht
• Heimaufenthalt, Aufhebung und Verzicht: Wohnrecht und Pflegeheim
• Alle Beiträge zur Übertragung einer Immobilie: Themenseite Haus überschreiben

Ihre Mitnahme: Nutzen Sie die Rechnung dieses Beitrags nur für die Schenkungsteuer.

Häufige Fragen

Kann ich den Vervielfältiger für eine 70-jährige Frau hier ablesen?

Nein. Der Vervielfältiger stammt aus der BMF-Tabelle, die zum Bewertungsstichtag gilt und im Bundessteuerblatt veröffentlicht ist (§ 14 Abs. 1 BewG). Diese Tabelle wurde hier nicht ausgewertet, deshalb rechnet der Beitrag mit V als Variable.

Zählt beim Jahreswert die Kalt- oder die Warmmiete?

Das Gesetz spricht von den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts (§ 15 Abs. 2 BewG). Ob damit die Kalt- oder die Warmmiete gemeint ist und wie Kostenabreden wirken, regelt der Wortlaut nicht ausdrücklich. Klären Sie diesen Punkt mit Ihrer Beratung.

Senkt eine kürzere Lebenserwartung den Wert des Wohnrechts?

Nein. Ein anderer Wert kann nicht darauf gestützt werden, dass mit einer kürzeren oder längeren Lebensdauer zu rechnen ist (§ 14 Abs. 4 Satz 2 BewG). Unberührt bleiben der Nachweis eines anderen gemeinen Werts und die Berichtigung nach § 14 Abs. 2 BewG bei frühem Tod.

Muss die Tochter nach dem frühen Tod der Mutter einen Antrag stellen?

Ist eine Last weggefallen, bedarf die Berichtigung nach dem Wortlaut keines Antrags (§ 14 Abs. 2 Satz 3 BewG). Für die Tochter ist das Wohnungsrecht eine Last, relevant wird das aber nur, wenn der Kapitalwert abgezogen wurde.

Greift die Grenze nach § 16 BewG bei jedem Haus?

Nein. Sie begrenzt den Jahreswert nur, wenn er höher ist als der anzusetzende Wert des Hauses geteilt durch 18,6. Unter der Annahme, dass der festgestellte Grundbesitzwert von 720.000 EUR der maßgebliche Wert ist, läge die Grenze im Beispiel bei 38.709,68 EUR und damit über dem Jahreswert von 19.200 EUR.

Ihre nächsten Schritte

• Haus überschreiben: der Hauptratgeber: die Schritte von der Planung bis zur Eintragung
• Erstgespräch vereinbaren: wenn Sie den steuerlichen Wert des Wohnrechts für Ihre Familie einordnen lassen möchten

Quellen, Annahmen und Grenzen dieses Beitrags

Annahmen des Beispiels: verwitwete Mutter, 70 Jahre, lebenslanges dingliches Wohnungsrecht am ganzen Einfamilienhaus; festgestellter Grundbesitzwert 720.000 EUR, der zugleich als Bezugswert nach § 16 BewG unterstellt ist; ortsüblicher Mietwert 1.600 EUR im Monat; Wohnsitz beider im Inland; keine Vorerwerbe innerhalb von zehn Jahren; keine weiteren Belastungen, Gegenleistungen oder Befreiungen; das Wohnungsrecht hat sich im Grundbesitzwert nicht ausgewirkt; die Tochter trägt die Steuer. Alle Zahlen sind fiktiv.

Bewusst offen gelassen: der Vervielfältiger V und die Fundstelle der BMF-Tabelle; welcher Tag bei der Grundstücksschenkung Bewertungsstichtag ist; die Faktoren der Anlage 9a; ob und wie der Kapitalwert abgezogen wird und wann § 10 Abs. 6b ErbStG greift; der Bezugswert nach § 16 BewG, auch beim Teilwohnrecht und mit Mitbenutzung nach § 1093 Abs. 3 BGB; Kalt- oder Warmmiete beim Jahreswert; die Altersstufe der Mutter nach § 14 Abs. 2 BewG; der Rechenweg der Berichtigung nach der wirklichen Dauer; die Bewertung eines nur schuldrechtlichen Wohnrechts; der Wert in anderen Rechtsgebieten. Rechtsprechung wurde für diesen Beitrag nicht ausgewertet.

Normtexte, abgerufen am 30.10.2026 auf gesetze-im-internet.de:

• § 1061 BGB, Tod des Nießbrauchers
• § 1090 BGB, Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
• § 1092 BGB, Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung
• § 1093 BGB, Wohnungsrecht
• § 5 BewG, Auflösend bedingter Erwerb
• § 13 BewG, Kapitalwert von wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen
• § 14 BewG, Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen
• § 15 BewG, Jahreswert von Nutzungen und Leistungen
• § 16 BewG, Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen
• § 151 BewG, Gesonderte Feststellungen
• § 1 ErbStG, Steuerpflichtige Vorgänge
• § 2 ErbStG, Persönliche Steuerpflicht
• § 7 ErbStG, Schenkungen unter Lebenden
• § 10 ErbStG, Steuerpflichtiger Erwerb
• § 12 ErbStG, Bewertung
• § 14 ErbStG, Berücksichtigung früherer Erwerbe
• § 15 ErbStG, Steuerklassen
• § 16 ErbStG, Freibeträge
• § 19 ErbStG, Steuersätze

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information auf Grundlage der genannten Normtexte. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung zu Ihrem Vertrag und Ihren Zahlen.