Dubai-Immobilien 2026: DIFC Will & deutsche Erbschaftsteuer

Warum Dubai-Immobilien für deutsche Investoren 2026 boomen

Dubai-Immobilien für deutsche Investoren sind Wohn-, Gewerbe- und Investment-Objekte in den sieben Emiraten der VAE, die nach VAE-Eigentumsrecht erworben, aber unter deutscher unbeschränkter Erbschaftsteuerpflicht vererbt werden. Drei Faktoren treiben die Nachfrage seit 2020: stabile Bruttomietrenditen zwischen 6 und 8 Prozent im Premiumsegment, vollständige Einkommensteuerfreiheit für Privatpersonen in den VAE und das Golden Visa für Immobilienkäufer ab 2 Mio. AED (etwa 500.000 Euro).

Die Kehrseite zeigt sich erst beim Erbfall. Wer in Deutschland gemeldet bleibt und nur einen Zweitwohnsitz in Dubai unterhält, gilt steuerlich weiter als Inländer im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Damit unterliegt das gesamte Weltvermögen der deutschen Erbschaftsteuer, einschließlich der Dubai-Immobilie.

Das ist auch der Grund, warum die Steuervermeidungserzählung rund um Dubai oft in eine Falle führt. Mieteinnahmen sind in den VAE einkommensteuerfrei, das stimmt. Im Todesfall greift die deutsche Erbschaftsteuer aber auf den vollen Verkehrswert zu, und zwar ohne die Entlastungen, die für deutsche oder EU-Immobilien gelten.

Die zwei rechtlichen Fallen: Scharia-Erbrecht und deutsche Steuer

Wer eine Dubai-Immobilie vererbt, stößt auf zwei Rechtssysteme, die nicht miteinander reden.

Das erste System ist die VAE-eigene Nachlassbearbeitung. Bis 2020 wurden auf Vermögen in den VAE oft Scharia-Regeln angewendet, auch wenn der Erblasser Nicht-Muslim war. Die Reformen 2020 (Federal Decree-Law No. 29) und das Federal Personal Status Law for Non-Muslims 2022 haben dies theoretisch geändert: Nicht-muslimische Ausländer können ihr Heimatrecht zur Anwendung bringen. Praktisch hängt das daran, dass dem örtlichen Gericht ein wirksames Testament vorgelegt wird, das es anerkennt.

Das zweite System ist die deutsche unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht. Solange der Erblasser oder Erwerber in Deutschland Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, greift § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG auf das gesamte Vermögen weltweit zu. Ein Doppelbesteuerungsabkommen würde diese Wirkung begrenzen. Mit den VAE existiert ein solches Abkommen für die Erbschaftsteuer nicht.

Hier liegt die eigentliche Falle: Da die VAE keine Erbschaftsteuer erheben, kann nach § 21 ErbStG auch keine ausländische Steuer angerechnet werden. Eine echte Doppelbesteuerung scheidet aus, weil die VAE keine Erbschaftsteuer erheben. Im Ergebnis greift die deutsche Steuer in voller Höhe ohne die Erleichterungen, die für EU-Immobilien gelten.

Scharia-Quoten verstehen

Die klassischen Scharia-Erbquoten weichen vom deutschen Pflichtteilssystem deutlich ab. Söhne erben den doppelten Anteil von Töchtern. Der Ehegatte erbt je nach Konstellation 1/4 oder 1/8. Eltern, Großeltern und Geschwister haben fixe Anteile. Eine freie Verfügung über das Vermögen besteht nur über maximal ein Drittel des Nachlasses und auch das nur zugunsten von Personen außerhalb des gesetzlichen Erbenkreises.

Für nicht-muslimische Familien ist das Ergebnis selten das, was der Erblasser sich vorgestellt hat. Genau hier setzt das DIFC Will System an.

DIFC Will: Das nicht-islamische Testament für VAE-Vermögen

Das Dubai International Financial Centre (DIFC) ist eine Freezone mit eigener Rechtsordnung auf Common-Law-Basis. Seit 2015 betreibt das DIFC Courts Wills Service Centre eine Registrierung für Testamente nicht-muslimischer Ausländer. Diese werden in englischer Sprache erstellt, vor einem registrierten Anwalt unterzeichnet und im DIFC Wills Registry hinterlegt.

Ein registriertes DIFC Will hat zwei entscheidende Wirkungen. Es bestimmt, dass das Recht der Heimatjurisdiktion (etwa deutsches Erbrecht) auf das VAE-Vermögen anzuwenden ist. Und es schafft einen sofortigen Probate-Prozess vor den DIFC Courts, was die Übertragung der Immobilie auf die Erben dramatisch beschleunigt.

Die Kosten liegen 2026 in folgendem Rahmen:

Die Anwaltskosten für die Erstellung kommen separat hinzu, üblicherweise zwischen 2.500 und 6.000 AED je nach Komplexität.

ADGM Wills als Alternative

In Abu Dhabi existiert mit dem Abu Dhabi Global Market (ADGM) ein paralleles System mit eigenem Wills Registry. Die Wahl zwischen DIFC und ADGM hängt davon ab, wo das Vermögen belegen ist und welche Gerichte zuständig sein sollen. Für Immobilien in Dubai (Marina, Palm, JBR, Downtown, Business Bay) wird in der Regel das DIFC gewählt, für Vermögen in Abu Dhabi entsprechend ADGM.

Deutsche Erbschaftsteuer ohne DBA: Was wirklich anfällt

Hier wird es zahlenrelevant. Gemäß § 12 ErbStG in Verbindung mit § 9 BewG wird die Dubai-Immobilie mit dem gemeinen Wert angesetzt, also dem Verkehrswert zum Todestag. Eine Begünstigung über das Sachwert- oder Ertragswertverfahren wie bei deutschen Immobilien gibt es für Drittstaaten-Immobilien nicht.

Die in Deutschland geltenden Bewertungserleichterungen helfen nur eingeschränkt:

In meiner Beratung zeigt sich häufig die gleiche Reaktion: Mandanten gehen davon aus, dass ihre Dubai-Immobilie wegen der dortigen Steuerfreiheit auch im deutschen Erbfall begünstigt ist. Das Gegenteil ist der Fall. Eine vermietete Wohnimmobilie in Frankfurt erhält den 10%-Bewertungsabschlag, ein selbstgenutztes Familienheim wird beim Übergang auf Ehegatten ganz freigestellt. Für die Dubai-Marina gilt davon nichts.

Praxisbeispiel: 1,2 Mio. Euro Penthouse Dubai Marina

Ein Mandant, 58 Jahre, verheiratet, zwei erwachsene Kinder, Wohnsitz Frankfurt am Main. Im Portfolio ein vermietetes Penthouse in Dubai Marina mit Verkehrswert 1.200.000 Euro. Im Erbfall geht die Immobilie hälftig auf die Ehefrau und je zu einem Viertel auf die beiden Kinder.

Bewertung deutsch: Der Penthouse-Verkehrswert beträgt 1.200.000 Euro. Ein Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG entfällt mangels EU/EWR-Belegenheit. Im deutschen Erbschaftsteuerrecht wird die Immobilie damit mit 1.200.000 Euro angesetzt. Verteilt auf die Erben erhält die Ehefrau 600.000 Euro, jedes der beiden Kinder 300.000 Euro.

In diesem isolierten Beispiel kostet die Dubai-Immobilie 11.000 Euro deutsche Erbschaftsteuer. Realistisch ist die Belastung höher, weil das Penthouse meist nicht das einzige Vermögen ist. Sobald deutsches Immobilien-, Depot- oder Unternehmensvermögen hinzukommt, sind die Freibeträge schnell ausgeschöpft und der Steuersatz steigt nach § 19 ErbStG progressiv bis 30 Prozent in Steuerklasse I.

Tiefere Hintergründe zur Bewertung und den Befreiungen finden Sie im Ratgeber zur Erbschaftsteuer auf Immobilien und Haus. Die persönlichen Freibeträge sind in der Freibetrags-Tabelle für die Erbschaftsteuer 2026 detailliert aufgeführt.

§ 21 ErbStG: Was Sie sich anrechnen können

Laut § 21 ErbStG ist die Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer auf die deutsche Steuer möglich. Voraussetzung ist, dass im Ausland tatsächlich Erbschaftsteuer gezahlt wurde und das ausländische Vermögen in Deutschland steuerlich erfasst wird. Die Anrechnung ist auf den Teil der deutschen Erbschaftsteuer begrenzt, der auf das ausländische Vermögen entfällt (Per-Country-Limitation).

In den VAE existiert keine Erbschaftsteuer. Damit läuft § 21 ErbStG für die Dubai-Immobilie leer. Es gibt nichts anzurechnen.

Dieser Befund führt einige Mandanten zu der Überlegung, ob sich die Lage durch Verlagerung des Wohnsitzes in die VAE verbessern lässt. Theoretisch ja, praktisch hängt das an der Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG, den fortbestehenden Anknüpfungspunkten in Deutschland (insbesondere die erweiterte unbeschränkte Steuerpflicht nach § 4 ErbStG bei Wegzug innerhalb der letzten fünf Jahre) und der Einhaltung der unbeschränkten Steuerpflicht der Erwerber.

In meiner Beratungspraxis halte ich Mandanten oft davon ab, allein wegen der Erbschaftsteuer den Wohnsitz nach Dubai zu verlegen. Der steuerliche Nutzen ist überschätzt, der Aufwand für eine saubere Verlagerung erheblich, und die Rückkehr nach Deutschland aus familiären Gründen ist erfahrungsgemäß die Regel, nicht die Ausnahme.

Strategie 2026: Die richtige Reihenfolge

Die saubere Lösung für deutsche Dubai-Investoren besteht aus drei aufeinander abgestimmten Schritten.

Erstens: Deutsches Testament oder Erbvertrag mit Rechtswahl nach Art. 22 EU-Erbrechtsverordnung. Damit ist klar, dass für den gesamten Nachlass deutsches Erbrecht gelten soll. Das ist gegenüber EU-Mitgliedstaaten bindend, gegenüber Drittstaaten wie den VAE nicht zwingend, aber die Grundlage für alles Weitere.

Zweitens: Registrierung eines DIFC Will (oder ADGM Will) für das in den VAE belegene Vermögen. Dieses Testament bestätigt die Anwendung deutschen Erbrechts auf das VAE-Vermögen aus Sicht der dortigen Gerichte. Es beschleunigt die Übertragung im Erbfall und verhindert Scharia-Quoten.

Drittens: Strukturoptimierung auf der deutschen Steuerseite. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Lebzeitige Übertragung mit Nutzungsvorbehalt, Verteilung der Eigentumsanteile zwischen den Ehegatten zur Ausnutzung beider Freibetragsketten alle zehn Jahre, oder die Bündelung in einer Holding-Struktur. Eine Familienpool-GmbH-und-Co.-KG-Struktur kann auch für ausländisches Immobilienvermögen sinnvoll sein, wenn die Mandantenfamilie mehrere Objekte hält.

Was ich in der Beratung als Faustregel verwende: Erst das Erbrecht klären (deutsches Testament plus DIFC Will), dann die Steuer planen. Wer mit der Steuerstrategie beginnt, übersieht regelmäßig, dass die geplante Übertragung auf die nächste Generation in Dubai am örtlichen Probate-Verfahren scheitert.

Berliner Testament und Dubai-Immobilie

Ein klassisches Berliner Testament funktioniert im Hinblick auf die Dubai-Immobilie eingeschränkt. Die wechselseitige Einsetzung der Ehegatten als Alleinerben mit Schlusserben den Kindern ist im deutschen Erbrecht standardisiert. Für das VAE-Vermögen entfaltet das Berliner Testament aber nur Wirkung, wenn es im DIFC oder im Erbfall vor den dortigen Gerichten anerkannt wird. Praktisch wird es im DIFC Will gespiegelt.

Wichtig: Das Berliner Testament ist erbschaftsteuerlich oft nachteilig (doppelte Besteuerung in der Familie). Bei größeren Dubai-Vermögen empfiehlt sich häufig die Trennungslösung, bei der die Kinder beim ersten Erbfall direkt einen Teil erben.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet ein DIFC Will 2026?

Ein Single Will im DIFC Wills Service Centre kostet 5.500 AED (rund 1.380 Euro), Mirror Wills für Ehepaare 9.000 AED (rund 2.260 Euro). Die Anwaltskosten für die Erstellung kommen mit 2.500 bis 6.000 AED hinzu, sodass die Gesamtkosten je nach Komplexität bei 8.000 bis 15.000 AED (rund 2.000 bis 3.800 Euro) liegen.

Brauche ich ein DIFC Will, wenn ich ein deutsches Testament habe?

Ja, in fast allen Fällen. Das deutsche Testament regelt das Erbrecht aus deutscher Sicht. VAE-Gerichte sind an die EU-Erbrechtsverordnung jedoch nicht gebunden. Ein registriertes DIFC Will sorgt dafür, dass die Übertragung der Dubai-Immobilie ohne Verzögerung und ohne Scharia-Quoten erfolgt.

Greift die deutsche Erbschaftsteuer auf meine Dubai-Immobilie?

Ja, wenn Sie oder Ihre Erben in Deutschland Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Die Immobilie wird mit dem Verkehrswert angesetzt. Bewertungserleichterungen wie der 10%-Abschlag nach § 13d ErbStG gelten für Drittstaaten-Immobilien nicht.

Kann ich ausländische Erbschaftsteuer auf die deutsche anrechnen?

Theoretisch ja über § 21 ErbStG. Da die VAE keine Erbschaftsteuer erheben, läuft die Anrechnung praktisch leer. Eine Doppelbesteuerung tritt mangels VAE-Erbschaftsteuer ohnehin nicht ein, dafür greift die deutsche Steuer in voller Höhe ohne Entlastung.

Hilft ein Umzug nach Dubai gegen die deutsche Erbschaftsteuer?

Nur eingeschränkt. § 4 ErbStG erfasst Wegzügler innerhalb von fünf Jahren nach dem Wegzug noch in der deutschen unbeschränkten Steuerpflicht. Bei Wegzug aus steuerlichen Gründen kann die Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG auf Beteiligungen anfallen. Eine saubere Wohnsitzverlagerung erfordert sorgfältige Planung über mehrere Jahre.

Was passiert, wenn ich kein DIFC Will habe?

Im Erbfall wird das VAE-Vermögen vor den örtlichen Gerichten abgewickelt. Theoretisch können nicht-muslimische Ausländer seit der Reform 2020 ihr Heimatrecht beanspruchen. Praktisch verzögert sich das Verfahren ohne registriertes Testament erheblich, oft um 12 bis 18 Monate. Das Risiko der Anwendung von Scharia-Quoten besteht insbesondere bei älteren Akten oder unklarer Dokumentation des Wohnsitzes.

Gilt die EU-Erbrechtsverordnung für meine Dubai-Immobilie?

Innerhalb der EU bestimmt die EU-Erbrechtsverordnung das anwendbare Erbrecht. Gegenüber Drittstaaten wie den VAE wirkt sie nicht direkt. Die VAE-Gerichte entscheiden nach ihrer eigenen Rechtsordnung über das dort belegene Vermögen. Genau aus diesem Grund braucht es das DIFC Will als zweites Standbein neben dem deutschen Testament. Tiefer im Detail behandelt das der Ratgeber zum internationalen Erbrecht und der EU-ErbVO.

Erstgespräch zur Dubai-Nachfolgeplanung

Wenn Sie eine Dubai-Immobilie halten oder den Kauf planen, lohnt sich die saubere Nachfolgestruktur vor dem Erbfall. In der Regel klären wir in 90 Minuten Erstgespräch die Eckpunkte: deutsches Testament mit Rechtswahl, DIFC Will Setup, Bewertung der Immobilie und steuerliche Vorbereitung über Schenkungen mit Nutzungsvorbehalt.

Buchen Sie ein Erstgespräch unter florian-enders.de oder schreiben Sie direkt an enders@tes-partner.de. Hilfreich sind dabei: Kaufvertrag der Dubai-Immobilie, aktuelles Mietverhältnis (falls vermietet), Übersicht zum deutschen Vermögen und bestehende Testamente oder Erbverträge.