Conseiller fiscal pour Francfort et la Hesse
Transmettre une maison à Francfort
Conseil fiscal allemand pour la transmission immobilière
Florian Enders est conseiller fiscal allemand (Steuerberater) à Francfort-sur-le-Main et à Liederbach. Il accompagne les familles de Francfort, de Wiesbaden et de toute la Hesse qui souhaitent transmettre une maison ou donner un bien immobilier à leurs enfants ou à leur conjoint, pour les questions fiscales allemandes : abattements et droits de donation, droit d'habitation ou usufruit et évaluation par l'administration fiscale. Des rendez-vous en présentiel à Francfort ou à Liederbach sont possibles sur accord, de même que des entretiens par vidéo.
Transmettre une maison à Francfort et en Hesse : l'essentiel
Transmettre une maison à sa famille de son vivant constitue en général une donation. L'existence et le montant des droits de donation dépendent de quatre éléments : la valeur que l'administration fiscale retient pour la maison, l'abattement applicable entre vous et le bénéficiaire, les donations antérieures sur dix ans et la réserve éventuelle d'un droit d'habitation ou d'un usufruit. Le droit de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer) ne s'applique pas aux transmissions au conjoint, aux enfants ou aux petits-enfants.
Le contrat de transmission est authentifié par un notaire ; le bénéficiaire ne devient propriétaire qu'avec l'inscription au registre foncier. Florian Enders clarifie au préalable avec vous le volet fiscal : quelle part est transmise et à quel moment, quel droit vous vous réservez et comment la donation de la maison s'articule avec une succession ultérieure.
Source : § 3 n° 4 et n° 6 GrEStG ; § 311b al. 1, §§ 873, 925 BGB ; § 14 al. 1 ErbStG
Abattements 2026 pour les enfants, les conjoints et les petits-enfants
Le montant de l'abattement dépend du lien de parenté ou du lien personnel entre vous et le bénéficiaire ; ce lien détermine aussi la classe d'imposition. Les montants s'appliquent intégralement si le donateur ou le bénéficiaire réside en Allemagne. Ils s'appliquent par donateur : si la maison appartient aux deux parents, l'enfant dispose d'un abattement distinct pour la part de la mère et pour celle du père.
| Bénéficiaire | Abattement | Classe |
|---|---|---|
| Époux et partenaires enregistrés | 500 000 EUR | I |
| Enfants et beaux-enfants | 400 000 EUR | I |
| Petits-enfants | 200 000 EUR | I |
| Parents en cas de succession | 100 000 EUR | I |
| Frères et sœurs, neveux et nièces | 20 000 EUR | II |
| Partenaires non mariés et autres personnes | 20 000 EUR | III |
Source : §§ 15, 16 al. 1 ErbStG. Les petits-enfants dont le parent, enfant du donateur, est déjà décédé disposent de 400 000 EUR.
Un exemple chiffré sans donation antérieure : si l'administration fiscale retient une valeur de 800 000 EUR pour la maison qu'une mère donne à son enfant, 400 000 EUR restent imposables après l'abattement. En classe d'imposition I, le taux est de 15 %, soit 60 000 EUR de droits de donation. Si la mère se réserve un droit d'habitation ou un usufruit, le montant imposable diminue de la valeur de ce droit ; le chapitre suivant montre comment elle est calculée.
Les époux bénéficient d'une règle particulière : si un époux donne le logement familial à l'autre, cette donation est exonérée quelle que soit sa valeur, dans la mesure où le couple occupe lui-même la maison ; il en va de même pour les partenaires enregistrés. Pour les enfants, une exonération comparable n'existe qu'en cas de succession et à des conditions plus strictes.
Source : § 2 al. 1 n° 1, § 13 al. 1 n° 4a et n° 4c, § 19 al. 1 ErbStG
Transmettre une maison avec droit d'habitation ou usufruit
Beaucoup de parents veulent transmettre la maison tout en continuant à y vivre. Deux droits le permettent ; vous vous les réservez lors de la transmission et ils sont inscrits au registre foncier. Le droit d'habitation (Wohnungsrecht) vous permet d'utiliser la maison ou une partie de celle-ci comme logement ; vous ne pouvez la louer que si le contrat le prévoit. L'usufruit (Nießbrauch) permet toutes les utilisations, y compris la location et la perception des loyers. Votre enfant devient propriétaire, l'usage vous reste dans la limite de votre droit.
Sur le plan fiscal, c'est alors la valeur de la maison diminuée de la valeur de votre droit qui compte pour votre enfant. L'administration fiscale calcule la valeur de votre droit en deux étapes. Elle détermine d'abord la valeur annuelle de l'usage, pour l'habitation le loyer usuel ; elle retient au plus la valeur fiscale de la maison divisée par 18,6. Elle multiplie ensuite cette valeur annuelle par un coefficient pour un droit viager, le multiplicateur (Vervielfältiger). Le ministère fédéral des Finances publie ce coefficient dans un barème selon l'âge et le sexe ; le barème de l'année de la transmission s'applique. Plus votre âge au moment de la transmission est élevé, plus le coefficient et donc la déduction sont faibles.
Si le parent décède peu après la transmission, l'administration fiscale rectifie l'impôt selon la durée réelle du droit, et celui-ci peut alors augmenter pour votre enfant. Le délai dépend de l'âge : si le parent a plus de 70 ans et au plus 75 ans au moment de la transmission, cette règle s'applique lorsque le droit n'a pas duré plus de cinq ans. Le choix du droit dépend de votre besoin de revenus locatifs, de votre âge et des projets de vos enfants pour la maison. Les guides L'usufruit (Nießbrauch) sur la maison et Transmettre la maison à un seul enfant et la part obligatoire (Pflichtteil) approfondissent ces questions ; la vue d'ensemble : donner sa maison réunit tous les guides sur le sujet.
Source : § 873 al. 1, § 1030, § 1092 al. 1, § 1093 BGB ; § 7 al. 1 n° 1, § 10 al. 1, § 11 ErbStG ; § 14 al. 1 et 2, § 15 al. 2, § 16 BewG
Bien comprendre le délai de dix ans
Les donations d'une même personne au même bénéficiaire sont additionnées sur dix ans. Sur dix ans, l'abattement à l'égard de la même personne n'est donc disponible qu'une fois ; une donation antérieure de plus de dix ans n'est plus ajoutée. L'addition englobe aussi une succession : si votre enfant hérite de vous dans les dix ans suivant une donation, la donation et l'héritage sont additionnés. Les autres donations de la même personne sont également prises en compte, par exemple des parts d'une entreprise ; la transmission d'une entreprise obéit en outre à des règles propres, que le guide sur la transmission d'entreprise (Unternehmensnachfolge) explique. Transmettre une maison par parts sur plusieurs périodes de dix ans permet d'utiliser l'abattement plusieurs fois ; cela demande du temps et un plan adapté à la famille.
Deux autres règles de dix ans concernent une transmission de maison. Les titulaires d'une part réservataire (Pflichtteil), par exemple les frères et sœurs de l'enfant donataire, peuvent demander un complément après le décès du donateur ; la donation compte intégralement la première année avant le décès, puis un dixième de moins pour chaque année et plus du tout après dix ans. Si un parent tombe ensuite dans le besoin, par exemple en raison de frais de dépendance élevés, il peut réclamer la restitution du bien donné si le besoin survient dans les dix ans suivant la donation. Le point de départ de ces deux délais lorsque vous vous réservez un usufruit ou un droit d'habitation relève de l'examen de votre situation. Le guide Donation : le délai de dix ans en cas de dépendance présente les trois délais, et le guide Abattement de donation : 400 000 EUR par enfant et par parent tous les dix ans détaille les abattements. D'autres guides sur les donations sont réunis dans la vue d'ensemble : la donation entre vifs.
Source : §§ 13a, 13b, § 14 al. 1 ErbStG ; § 2325 al. 3, §§ 528, 529 al. 1 BGB
Coûts d'une transmission de maison à Francfort
Les coûts dépendent surtout de la valeur de la maison et du montage retenu. Les montants concrets ne peuvent être déterminés qu'à partir des données de votre situation ; le tableau indique ce qui détermine chaque poste.
| Poste | Ce qui détermine le montant |
|---|---|
| Acte notarié | Loi allemande sur les frais de justice et de notaire, en fonction de la valeur de la maison |
| Inscription au registre foncier | Loi allemande sur les frais de justice et de notaire, en fonction de la valeur de la maison |
| Droit de mutation immobilière | Non dû pour les époux, les enfants et les petits-enfants |
| Droits de donation | Valeur après déduction de l'abattement et du droit réservé, taux selon la classe d'imposition et le montant |
| Expertise de la valeur vénale | Facultative, pour prouver une valeur inférieure |
| Conseil fiscal | Premier échange de 15 minutes gratuit, première consultation de 60 minutes à 297,50 € TVA comprise, conseil complémentaire sur accord |
Source : § 311b al. 1 BGB, § 3 al. 1, § 46 GNotKG, § 3 n° 4 et n° 6 GrEStG, § 19 al. 1 ErbStG, § 198 BewG
Comment l'administration fiscale évalue une maison à Francfort
Pour les droits de donation, le centre des impôts dans le ressort duquel se trouve la maison fixe une valeur fiscale propre, la valeur foncière (Grundbesitzwert). Son calcul dépend du type de bien. Les maisons individuelles et bifamiliales et les appartements en copropriété sont évalués en principe à partir des prix de vente de terrains comparables (méthode par comparaison) et, à défaut, selon la méthode de la valeur réelle. Les immeubles locatifs d'habitation, c'est-à-dire les immeubles de plus de deux logements affectés à plus de 80 % à l'habitation, sont évalués par l'administration selon la méthode de rendement.
L'évaluation s'appuie sur les données du comité local d'experts en évaluation (Gutachterausschuss), par exemple les valeurs de référence du terrain (Bodenrichtwerte). Il s'agit de valeurs moyennes de situation pour le sol ; en règle générale, la valeur du terrain correspond à la surface du terrain multipliée par la valeur de référence. Les valeurs de référence du terrain sont publiées et toute personne peut demander des renseignements au comité d'experts ; vous pouvez donc consulter vous-même à l'avance la valeur applicable à votre terrain. Si la valeur vénale de votre maison est inférieure à la valeur retenue, vous pouvez le prouver par une expertise ou par un prix de vente récent. Si l'expertise tient déjà compte de votre droit d'habitation ou de votre usufruit, ce droit n'est pas déduit une seconde fois. L'opportunité d'une telle démarche et la répartition de la transmission se clarifient lors du conseil ; lors du premier échange gratuit, vous voyez d'abord si et comment Florian Enders peut vous aider.
Source : § 151 al. 1 phrase 1 n° 1, § 152 n° 1, § 179, § 181 al. 3, §§ 182, 183, 198 BewG ; § 196 al. 1 et 3 BauGB ; § 10 al. 6b ErbStG
Questions fréquentes sur la transmission d'une maison à Francfort
Qui peut vous accompagner pour la transmission d'une maison à Francfort et dans les environs ?
Florian Enders, conseiller fiscal allemand (Steuerberater) à Francfort-sur-le-Main et à Liederbach, accompagne les familles de Francfort, de Wiesbaden et de toute la Hesse qui souhaitent transmettre une maison ou donner un bien immobilier à leurs proches. Il traite les questions fiscales allemandes de la transmission : abattements, droits de donation, droit d'habitation ou usufruit et évaluation par l'administration fiscale. Le contrat de transmission est authentifié par un notaire (§ 311b al. 1 BGB). Des rendez-vous en présentiel à Francfort ou à Liederbach sont possibles sur accord, de même que des entretiens par vidéo.
Quel abattement s'applique si je transmets ma maison à mon enfant ?
Un enfant bénéficie d'un abattement de 400 000 EUR à l'égard de chacun de ses parents. Les époux et partenaires enregistrés disposent de 500 000 EUR, les petits-enfants de 200 000 EUR ou, si leur parent, enfant du donateur, est déjà décédé, de 400 000 EUR. Les donations d'une même personne sur dix ans sont additionnées. Le montant qui dépasse l'abattement est imposé de 7 à 30 % en classe d'imposition I (§ 14 al. 1, § 16 al. 1, § 19 al. 1 ErbStG).
Puis-je transmettre ma maison et continuer à y vivre ?
Oui. Lors de la transmission, vous pouvez vous réserver un droit d'habitation (Wohnungsrecht) ou un usufruit (Nießbrauch) ; ces deux droits sont inscrits au registre foncier. Le droit d'habitation vous permet d'habiter la maison. L'usufruit permet toutes les utilisations, y compris la location. Votre enfant devient propriétaire, l'usage vous reste dans la limite de votre droit (§§ 873, 1030, 1093 BGB).
Dans quelle mesure un droit d'habitation ou un usufruit réduit-il les droits de donation ?
Pour votre enfant, c'est la valeur de la maison diminuée de la valeur de votre droit qui compte. L'administration fiscale détermine d'abord la valeur annuelle de l'usage, pour l'habitation le loyer usuel ; elle retient au plus la valeur fiscale de la maison divisée par 18,6. Elle multiplie cette valeur annuelle par un coefficient (Vervielfältiger) pour un droit viager, que le ministère fédéral des Finances publie dans un barème selon l'âge et le sexe ; le barème de l'année de la transmission s'applique. Plus les titulaires du droit sont âgés au moment de la transmission, plus le coefficient et donc la déduction sont faibles. La baisse de l'impôt ne peut être calculée qu'à partir de la valeur retenue pour la maison, du loyer usuel et de l'âge des titulaires (§ 10 al. 1, § 11 ErbStG, §§ 14, 15, 16 BewG).
Comment l'administration fiscale évalue-t-elle une maison à Francfort ?
Le centre des impôts (Finanzamt) dans le ressort duquel se trouve la maison fixe une valeur fiscale propre, la valeur foncière (Grundbesitzwert). Il évalue les maisons individuelles et bifamiliales ainsi que les appartements en copropriété en principe selon la méthode par comparaison et, à défaut de valeurs comparables adaptées, selon la méthode de la valeur réelle ; les immeubles locatifs d'habitation selon la méthode de rendement. En règle générale, la valeur du terrain correspond à la surface du terrain multipliée par la valeur de référence du terrain (Bodenrichtwert). Si la valeur vénale est inférieure, vous pouvez le prouver par une expertise ou par un prix de vente récent (§§ 151, 152, 179, 182, 198 BewG).
Combien coûte le conseil pour une transmission de maison ?
Le premier échange dure 15 minutes et il est gratuit. Vous exposez votre demande et Florian Enders vous indique s'il peut vous aider et comment ; aucune recommandation sur votre maison n'est prévue lors de cet échange. Pour un entretien approfondi, vous pouvez réserver une première consultation de 60 minutes pour 297,50 € TVA comprise. Un examen approfondi et ses honoraires sont convenus séparément. Les frais de notaire et de registre foncier s'y ajoutent.
Quand consulter un conseiller fiscal pour transmettre ma maison ?
Avant que le notaire ne rédige le contrat de transmission. À ce stade, les abattements, un droit d'habitation ou un usufruit réservé, des droits contractuels de reprise de la donation et les donations antérieures peuvent encore être pris en compte dans le contrat. Une donation de la même personne remontant à moins de dix ans est ajoutée (§ 14 al. 1 ErbStG).
Étape suivante
Conseil pour la transmission de votre maison
Lors du premier échange gratuit de 15 minutes, vous exposez votre demande et Florian Enders vous indique s'il peut vous aider et comment. Pour un entretien approfondi sur votre situation, vous pouvez réserver une première consultation de 60 minutes pour 297,50 € TVA comprise. Un examen fiscal approfondi et ses honoraires sont convenus séparément.