Le BFH sur la Grundsteuer en Bade-Wurtemberg 2026

La ligne du BFH 2024-2026 -- trois vagues, un message

La jurisprudence sur la reforme de la Grundsteuer s'est developpee en trois etapes nettement distinctes. Pour comprendre l'etat actuel, il faut connaitre les trois.

Vague 1 : Decisions de refere sur le modele federal (mai 2024)

Tout a commence par deux decisions du II. Senat du 27 mai 2024 (Az. II B 78/23 et II B 79/23). Deux affaires de Rhenanie-du-Nord-Westphalie, deux fois modele federal. Le BFH a accorde la suspension de l'execution (Aussetzung der Vollziehung) pour les avis de valeur de Grundsteuer et a clairement etabli : le contribuable doit pouvoir prouver dans le cas individuel une valeur courante inferieure. La regle de difficulte ne fixe pas de seuil legal en pourcentage. Selon la jurisprudence du BFH existante, une preuve aboutie n'entre toutefois generalement en consideration que lorsqu'un ecart substantiel existe entre la valeur reelle et la valeur de reference retenue. La doctrine evoque frequemment un ordre de grandeur d'environ 40 pour cent. Important pour la classification : ces decisions ne concernaient PAS le modele du Bade-Wurtemberg mais ont servi de modele pour l'arret au fond ulterieur.

Vague 2 : Arret au fond sur le modele federal (11.12.2025)

Le 11 decembre 2025, le BFH a rejete trois procedures au fond (II R 25/24, II R 31/24 et II R 3/25) -- recours de Rhenanie-du-Nord-Westphalie, Saxe et Berlin -- comme non fondes. Resultat : le modele federal est conforme a la Constitution. Les dispositions d'evaluation de la methode de valeur de rendement sont suffisamment conformes au principe d'egalite, le legislateur peut typifier. Qui veut prouver une valeur courante inferieure a besoin d'un ecart substantiel. L'ordre de grandeur d'environ 40 pour cent evoque dans les decisions de refere continue de servir d'orientation, mais il ne constitue pas un seuil legal rigide.

Vague 3 : Arret au fond sur le Bodenwertmodell BW (20.05.2026)

Avec deux affaires -- une maison mitoyenne de 1938 sur environ 400 metres carres et un terrain de 1.100 metres carres avec maison bifamiliale -- le modele BW est arrive devant le BFH. Numeros de role II R 26/24 et II R 27/24, arret du 20 mai 2026. La aussi : conforme a la Constitution. La motivation du II. Senat repose sur trois points :

1. Le legislateur du Land peut deroger a la regle federale (clause d'ouverture des Lander, art. 72 al. 3 phrase 1 n? 7 GG) et choisir une imposition foncire pure.
2. La typification -- batiment, age et etat restent hors champ -- est admissible dans la procedure de masse car une evaluation individuelle de chaque terrain ne serait pas administrativement realisable.
3. § 38 al. 4 LGrStG BW fournit la soupape de securite constitutionnellement requise : qui prouve par expertise qualifiee un ecart de valeur substantiel peut obtenir une correction. Le § 38 LGrStG BW ne fixe aucun seuil rigide en pourcentage. La jurisprudence du BFH et la doctrine s'orientent pour le Bade-Wurtemberg autour d'ecarts a partir d'environ 30 pour cent, et pour le modele federal autour d'environ 40 pour cent.

Le BFH a rejete l'argumentation des requerants selon laquelle le modele violerait le principe d'egalite tire de l'article 3 al. 1 GG (Grundgesetz -- Loi fondamentale allemande). Les proprietaires d'une villa et les proprietaires d'un immeuble vetuste sur un terrain de taille egale paient ainsi la meme Grundsteuer -- consequence politiquement contestee, mais desormais couverte juridiquement.

Le Bodenwertmodell -- pourquoi le Bade-Wurtemberg calcule autrement

Le Bade-Wurtemberg est, en tant que seul Land, parti pour un Bodenwertmodell pur. Tandis que le modele federal combine la valeur foncire avec des valeurs de rendement forfaitaires pour les batiments, le Bade-Wurtemberg ne s'interesse exclusivement qu'au terrain.

La logique de calcul est :

Montant de base de Grundsteuer = Bodenrichtwert x surface du terrain x taux de base
Grundsteuer = Montant de base x Hebesatz (taux communal)

Le taux de base (Steuermesszahl) est de 1,3 pour mille (? 40 al. 1 LGrStG BW). Pour les terrains a usage majoritairement residentiel, une decote de 30 pour cent s'applique (? 40 al. 2 LGrStG BW). Le Hebesatz est fixe par chaque commune elle-meme.

Comparaison modele federal vs. Bodenwertmodell

Cette difference explique pourquoi la charge en Bade-Wurtemberg a augmente drastiquement, precisement pour les terrains non batis ou faiblement batis dans des emplacements recherches. Qui herite d'une simple maison mitoyenne a Stuttgart-Sillenbuch ou Heidelberg-Neuenheim paie l'impot plein sur la valeur foncire elevee -- independamment de l'etat de la maison.

Important pour la planification successorale : un Bodenrichtwert eleve fait monter la Grundsteuer courante et tire en meme temps l'Erbschaftsteuer vers le haut. Les deux charges doivent etre prises en compte conjointement dans chaque transmission patrimoniale en Bade-Wurtemberg.

Quels espoirs sont desormais revolus

Trois axes argumentatifs que Steuerberater (conseillers fiscaux allemands) et avocats allemands ont poursuivis pendant des annees sont largement enterres avec les decisions du BFH :

1. L'inconstitutionnalite du modele

Pendant plus de deux ans, des associations comme Haus & Grund Bade-Wurtemberg et la Bund der Steuerzahler (Union des contribuables) ont argumente que le Bodenwertmodell violait le principe de capacite contributive. Le BFH a rejete cet argument. Une plainte constitutionnelle devant le BVerfG est pendante, une decision est attendue au plus tot en 2027.

2. La contestation generale des Bodenrichtwerte

Les Bodenrichtwerte sont fixes par des commissions d'expertise. Les critiquer de maniere forfaitaire comme trop eleves ne suffit pas. Le BFH exige une preuve concrete, etayee par une expertise qualifiee, d'un ecart de valeur substantiel (§ 38 al. 4 LGrStG BW, jurisprudence du BFH du 20.05.2026). L'ordre de grandeur d'environ 30 pour cent sert d'orientation dans la doctrine et la pratique, mais il n'est pas fixe par la loi.

3. L'espoir d'une pause de reforme

Beaucoup de proprietaires avaient espere que le legislateur ferait des ajustements apres une decision du BFH contre le modele. Cette option est pour l'instant ecartee. Le gouvernement Vert-CDU du Land au Bade-Wurtemberg se voit conforte par l'arret et ne prevoit aucune correction du LGrStG en 2026.

Exemple pratique : ce que la decision coute concretement

Un cas successoral typique de mon cabinet de conseil : la famille M. herite en 2026 d'une maison individuelle a Heidelberg. Taille de la parcelle : 600 m2. Bodenrichtwert : 1.800 euros par metre carre. La maison des annees 1960 a besoin de renovation.

Calcul selon le Bodenwertmodell BW :

Plus de 5.000 euros de Grundsteuer par an -- pour une maison a renover qui rapporterait peut-etre 700.000 euros sur le marche compte tenu de l'investissement differe. Sous l'ancien droit, la famille aurait paye moins de 1.000 euros. Cette quintuplication est une realite et est desormais definitivement etablie.

Si vous reprenez un tel bien immobilier comme partie d'une Erbengemeinschaft (indivision successorale allemande), la pression se multiplie. Qui ne peut supporter les charges courantes doit agir. Le guide Erbengemeinschaft avec bien immobilier montre les strategies de denouement qui sont en 2026 plus importantes que jamais.

Ce qu'il advient des autres modeles de Land

Cinq Lander ont fait usage de la clause d'ouverture et construit leurs propres modeles de Grundsteuer : Bade-Wurtemberg (Bodenwertmodell pur), Baviere (modele de surface pur), Hambourg (modele de situation residentielle), Hesse (procedure surface-facteur) et Basse-Saxe (modele surface-situation). Tous les autres Lander suivent le modele federal. La Sarre et la Saxe utilisent le modele federal avec leurs propres taux de base.

Avec l'arret BW, la decision au fond pour un de ces modeles speciaux est tombee. Trois autres sont encore pendants au BFH :

• Hambourg et Hesse : audience orale au BFH prevue en novembre 2026.
• Baviere : procedure attendue au premier semestre 2027.
• Basse-Saxe : aucune procedure au fond actuellement pendante au BFH, la ligne de refere de 2024 reste applicable.

Qui detient des biens dans un de ces Lander a donc une situation de depart differente de celle d'un proprietaire BW. A Hambourg et en Hesse, un recours en cours peut rester utile, puisque la decision du BFH pourrait encore modifier le systeme d'evaluation. Entierement clarifie juridiquement en 2026 ne sont que BW et le modele federal.

La politique reste agitee. Des associations comme Haus & Grund et la Bund der Steuerzahler continuent de reclamer une reforme, certains gouvernements de Land -- en particulier en Baviere -- discutent d'ajustements de leurs modeles. Avant 2027, toutefois, des modifications legislatives serieuses ne sont pas a attendre, car le bilan politique de la reforme du point de vue des Lander est trop confortable : recettes accrues pour les communes sans risque de cassation par le Bundesfinanzhof.

Ce que les proprietaires et heritiers peuvent faire maintenant

Malgre la ligne dure du BFH, il existe quatre leviers concrets pour 2026 :

Examiner une demande de difficulte selon § 38 al. 4 LGrStG

Qui peut prouver un ecart substantiel entre la valeur foncire reelle et le Bodenrichtwert retenu devrait envisager une demande de difficulte. Le § 38 LGrStG BW ne fixe pas de seuil rigide en pourcentage ; la jurisprudence du BFH du 20.05.2026 et la doctrine s'orientent autour d'ecarts a partir d'environ 30 pour cent.

Points pratiques sur la demande :

• L'autorite competente est le service des impots qui a emis l'avis de Grundsteuermessbescheid (Finanzamt du lieu de situation du bien).
• Les expertises de valeur venale qualifiees sont en regle generale acceptees, ideallement etablies par des experts publiquement nommes et assermentes.
• La charge de la preuve concernant l'ecart de valeur incombe au contribuable.
• Une expertise foncire qualifiee coute entre 1.500 et 3.500 euros, davantage pour des terrains tres grands ou particuliers.
• L'effort n'est economiquement judicieux que lorsque l'economie d'impot annuelle depasse les frais d'expertise sur une periode raisonnable.

Recours contre l'avis de Grundsteuermessbescheid

Meme si le modele tient : des avis individuels peuvent etre errones. Indications de surface erronees, Bodenrichtwert errone, classification d'usage erronee. Le delai de recours est d'un mois (§ 355 AO -- Abgabenordnung, code des impots allemand).

Repenser la strategie fonciere

Pour de grands terrains dans des emplacements chers, une division peut devenir economiquement interessante -- precisement quand une planification de Schenkung (donation au sens du droit allemand) est de toute facon en perspective. La charge en Erbschaftsteuer sur biens immobiliers et la Grundsteuer courante doivent en 2026 etre consideres ensemble.

En cas de charge extreme : repudier la succession

Si la charge de Grundsteuer en combinaison avec d'autres frais courants et la Erbschaftsteuer rend la succession economiquement ininteressante, la repudiation est une option serieuse. Quels delais et frais s'appliquent est decrit dans l'article Repudier la succession -- delai, couts, procedure et consequences. Les delais de repudiation rates ne sont pas une bagatelle : qui laisse passer la date repond aussi personnellement de la Grundsteuer en retard. Ce qui aide alors figure dans l'article sur le delai de repudiation manque.

Dans mes entretiens avec des mandants du Bade-Wurtemberg, un nouveau schema apparait en 2026 : la prochaine generation ne veut souvent plus du tout reprendre le bien immobilier parental. Les couts courants -- Grundsteuer, assurances, entretien, obligation de renovation energetique -- depassent beaucoup d'heritiers. Qui planifie a temps peut desamorcer ces problemes. Un Berliner Testament 2026 bien structure avec des regles claires sur la succession immobiliere en fait partie.

Questions frequentes

Quand le BFH a-t-il decide sur la Grundsteuer du Bade-Wurtemberg ?

L'arret au fond sur le Bodenwertmodell BW date du 20 mai 2026 (Az. II R 26/24 et II R 27/24). Le BFH y a declare le modele conforme a la Constitution. Les decisions de refere anterieures du 27.05.2024 (II B 78/23, II B 79/23) ne concernaient PAS le modele BW mais le modele federal dans une affaire de Rhenanie-du-Nord-Westphalie -- les deux lignes sont distinctes au fond.

Le BFH a-t-il aussi confirme le modele federal ?

Oui. Le 11 decembre 2025, le II. Senat a confirme le modele federal comme conforme a la Constitution dans trois procedures (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25). Les recours venaient de Rhenanie-du-Nord-Westphalie, Saxe et Berlin. Resultat : l'evaluation de masse typifiee est admissible. Des preuves individuelles d'une valeur courante inferieure restent possibles. Il n'existe pas de seuil legal rigide en pourcentage ; la doctrine et la jurisprudence existante evoquent pour le modele federal un ordre de grandeur d'environ 40 pour cent.

Quels modeles de Land sont encore pendants au BFH ?

Restent a entendre en 2026/2027 Hambourg et Hesse (audience orale prevue en novembre 2026) ainsi que la Baviere (premier semestre 2027). La Basse-Saxe n'a actuellement aucune procedure au fond au BFH. Qui detient des biens dans ces Lander devrait maintenir les procedures de recours actives -- le systeme d'evaluation peut theoriquement encore changer, meme si la ligne du BFH suit jusqu'ici une coherence en faveur des legislateurs de Land.

Puis-je encore attaquer mon avis de Grundsteuer ?

Un recours a individuellement des chances de succes si la valeur foncire concrete s'ecarte substantiellement du Bodenrichtwert retenu (§ 38 al. 4 LGrStG BW, jurisprudence du BFH du 20.05.2026). Vous avez besoin pour cela d'une expertise qualifiee. Les chances de succes de recours-pilotes generaux contre le modele lui-meme ont nettement diminue apres les decisions du BFH. Une decision definitive de la Cour constitutionnelle federale est cependant encore attendue.

Combien coute une expertise pour la demande de difficulte ?

Une expertise foncire qualifiee coute, selon la complexite, entre 1.500 et 3.500 euros. Pour des terrains tres grands ou particuliers, davantage. L'investissement ne vaut la peine que lorsque l'economie d'impot annuelle depasse a long terme les frais d'expertise.

L'arret du BFH s'applique-t-il aussi a d'autres Laender ?

Non, l'arret II R 26/24 et II R 27/24 porte concretement sur la loi du Land sur la Grundsteuer du Bade-Wurtemberg. Baviere, Hambourg, Hesse et Basse-Saxe ont choisi leurs propres modeles -- ils suivent des procedures BFH separees. Le modele federal a ete confirme separement par arret du 11.12.2025.

Quel est le niveau des Hebesaetze en Bade-Wurtemberg 2026 ?

Les Hebesaetze different considerablement d'une commune a l'autre et peuvent etre ajustes annuellement. C'est toujours le reglement communal des Hebesaetze (Hebesatzsatzung) en vigueur dans la commune concernee qui fait foi. Les communes rurales se situent souvent nettement en dessous des taux des grandes villes.

La Cour constitutionnelle federale peut-elle encore casser l'arret ?

Une plainte constitutionnelle est pendante. Realistiquement, il ne faut pas compter sur une decision du BVerfG avant 2027. Meme en cas de jugement positif, les avis existants resteraient executoires jusque-la. Qui mise sur Karlsruhe pour casser le modele en payant avec reticence prend de grands risques.

Que se passe-t-il si je ne paie pas la Grundsteuer ?

La Grundsteuer est un impot communal. En cas de non-paiement, l'execution forcee suit apres mise en demeure. Pour les biens immobiliers, la saisie immobiliere menace. Au cas successoral aussi, l'heritier repond personnellement de la Grundsteuer en retard -- cela peut etre un motif de repudiation.

Conclusion et prochaines etapes

L'arret du BFH sur la Grundsteuer en Bade-Wurtemberg 2026 a cree une clarte amere. Qui esperait un miracle au tribunal devrait revoir ses plans. Les leviers juridiques sont etroits -- ils se trouvent dans le detail du cas individuel et dans la structuration precoce de la transmission patrimoniale.

Si vous avez un bien immobilier herite ou a heriter en Bade-Wurtemberg et que vous etes incertain quant a la soutenabilite des charges courantes, parlez-en avec moi. Dans un premier entretien, nous clarifions si une demande de difficulte est judicieuse, si la Erbschaftsteuer peut etre reduite par une structuration habile et quelles options -- de l'avance successorale a la repudiation -- sont dans votre cas economiquement les meilleures.

Reservez un rendez-vous sur sprichmit.florian-enders.de -- les 30 premieres minutes sont gratuites.