Le BFH sur la Grundsteuer en Bade-Wurtemberg 2026

La ligne du BFH 2024-2026 - trois vagues, un message

La jurisprudence sur la réforme de la Grundsteuer s'est développée en trois étapes nettement distinctes. Pour comprendre l'état actuel, il faut connaître les trois.

Vague 1 : Décisions de référé sur le modèle fédéral (mai 2024)

Tout a commencé par deux décisions du II. Senat du 27 mai 2024 (Az. II B 78/23 et II B 79/23). Deux affaires de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, deux fois modèle fédéral. Le BFH a accordé la suspension de l'exécution (Aussetzung der Vollziehung) pour les avis de valeur de Grundsteuer et a clairement établi : le contribuable doit pouvoir prouver dans le cas individuel une valeur courante inférieure. La règle de difficulté ne fixe pas de seuil légal en pourcentage. Selon la jurisprudence du BFH existante, une preuve aboutie n'entre toutefois généralement en considération que lorsqu'un écart substantiel existe entre la valeur réelle et la valeur de référence retenue. La doctrine évoque fréquemment un ordre de grandeur d'environ 40 pour cent. Important pour la classification : ces décisions ne concernaient PAS le modèle du Bade-Wurtemberg mais ont servi de modèle pour l'arrêt au fond ultérieur.

Vague 2 : Arrêt au fond sur le modèle fédéral (11.12.2025)

Le 11 décembre 2025, le BFH a rejeté trois procédures au fond (II R 25/24, II R 31/24 et II R 3/25) - recours de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Saxe et Berlin - comme non fondés. Résultat : le modèle fédéral est conforme à la Constitution. Les dispositions d'évaluation de la méthode de valeur de rendement sont suffisamment conformes au principe d'égalité, le législateur peut typifier. Qui veut prouver une valeur courante inférieure a besoin d'un écart substantiel. L'ordre de grandeur d'environ 40 pour cent évoqué dans les décisions de référé continue de servir d'orientation, mais il ne constitue pas un seuil légal rigide.

Vague 3 : Arrêt au fond sur le Bodenwertmodell BW (20.05.2026)

Avec deux affaires - une maison mitoyenne de 1938 sur environ 400 mètres carrés et un terrain de 1.100 mètres carrés avec maison bifamiliale - le modèle BW est arrivé devant le BFH. Numéros de rôle II R 26/24 et II R 27/24, arrêt du 20 mai 2026. Là aussi : conforme à la Constitution. La motivation du II. Senat repose sur trois points :

1. Le législateur du Land peut déroger à la règle fédérale (clause d'ouverture des Lander, art. 72 al. 3 phrase 1 n° 7 GG) et choisir une imposition foncire pure.
2. La typification - bâtiment, âge et état restent hors champ - est admissible dans la procédure de masse car une évaluation individuelle de chaque terrain ne serait pas administrativement réalisable.
3. § 38 al. 4 LGrStG BW fournit la soupape de sécurité constitutionnellement requise : qui prouve par expertise qualifiée un écart de valeur substantiel peut obtenir une correction. Le § 38 LGrStG BW ne fixe aucun seuil rigide en pourcentage. La jurisprudence du BFH et la doctrine s'orientent pour le Bade-Wurtemberg autour d'écarts à partir d'environ 30 pour cent, et pour le modèle fédéral autour d'environ 40 pour cent.

Le BFH a rejeté l'argumentation des requérants selon laquelle le modèle violerait le principe d'égalité tiré de l'article 3 al. 1 GG (Grundgesetz - Loi fondamentale allemande). Les propriétaires d'une villa et les propriétaires d'un immeuble vétuste sur un terrain de taille égale paient ainsi la même Grundsteuer - conséquence politiquement contestée, mais désormais couverte juridiquement.

Le Bodenwertmodell - pourquoi le Bade-Wurtemberg calcule autrement

Le Bade-Wurtemberg est, en tant que seul Land, parti pour un Bodenwertmodell pur. Tandis que le modèle fédéral combine la valeur foncire avec des valeurs de rendement forfaitaires pour les bâtiments, le Bade-Wurtemberg ne s'intéresse exclusivement qu'au terrain.

La logique de calcul est :

Montant de base de Grundsteuer = Bodenrichtwert x surface du terrain x taux de base
Grundsteuer = Montant de base x Hebesatz (taux communal)

Le taux de base (Steuermesszahl) est de 1,3 pour mille (§ 40 al. 1 LGrStG BW). Pour les terrains à usage majoritairement résidentiel, une décote de 30 pour cent s'applique (§ 40 al. 2 LGrStG BW). Le Hebesatz est fixé par chaque commune elle-même.

Comparaison modèle fédéral vs. Bodenwertmodell

Cette différence explique pourquoi la charge en Bade-Wurtemberg a augmenté drastiquement, précisément pour les terrains non bâtis ou faiblement bâtis dans des emplacements recherchés. Qui hérite d'une simple maison mitoyenne à Stuttgart-Sillenbuch ou Heidelberg-Neuenheim paie l'impôt plein sur la valeur foncire élevée - indépendamment de l'état de la maison.

Important pour la planification successorale : un Bodenrichtwert élevé fait monter la Grundsteuer courante et tire en même temps l'Erbschaftsteuer (droits de succession allemands, régulés par l'ErbStG) vers le haut. Les deux charges doivent être prises en compte conjointement dans chaque transmission patrimoniale en Bade-Wurtemberg.

Quels espoirs sont désormais révolus

Trois axes argumentatifs que Steuerberater (conseillers fiscaux allemands) et avocats allemands ont poursuivis pendant des années sont largement enterrés avec les décisions du BFH :

1. L'inconstitutionnalité du modèle

Pendant plus de deux ans, des associations comme Haus & Grund Bade-Wurtemberg et la Bund der Steuerzahler (Union des contribuables) ont argumenté que le Bodenwertmodell violait le principe de capacité contributive. Le BFH a rejeté cet argument. Une plainte constitutionnelle devant le BVerfG est pendante, une décision est attendue au plus tôt en 2027.

2. La contestation générale des Bodenrichtwerte

Les Bodenrichtwerte sont fixés par des commissions d'expertise. Les critiquer de manière forfaitaire comme trop élevés ne suffit pas. Le BFH exige une preuve concrète, étayée par une expertise qualifiée, d'un écart de valeur substantiel (§ 38 al. 4 LGrStG BW, jurisprudence du BFH du 20.05.2026). L'ordre de grandeur d'environ 30 pour cent sert d'orientation dans la doctrine et la pratique, mais il n'est pas fixé par la loi.

3. L'espoir d'une pause de réforme

Beaucoup de propriétaires avaient espéré que le législateur ferait des ajustements après une décision du BFH contre le modèle. Cette option est pour l'instant écartée. Le gouvernement Vert-CDU du Land au Bade-Wurtemberg se voit conforté par l'arrêt et ne prévoit aucune correction du LGrStG en 2026.

Exemple pratique : ce que la décision coûte concrètement

Un cas successoral typique de mon cabinet de conseil : la famille M. hérite en 2026 d'une maison individuelle à Heidelberg. Taille de la parcelle : 600 m2. Bodenrichtwert : 1.800 euros par mètre carré. La maison des années 1960 a besoin de rénovation.

Calcul selon le Bodenwertmodell BW :

Plus de 5.000 euros de Grundsteuer par an - pour une maison à rénover qui rapporterait peut-être 700.000 euros sur le marché compte tenu de l'investissement différé. Sous l'ancien droit, la famille aurait payé moins de 1.000 euros. Cette quintuplication est une réalité et est désormais définitivement établie.

Si vous reprenez un tel bien immobilier comme partie d'une Erbengemeinschaft (indivision successorale allemande), la pression se multiplie. Qui ne peut supporter les charges courantes doit agir. Le guide Erbengemeinschaft avec bien immobilier montre les stratégies de dénouement qui sont en 2026 plus importantes que jamais.

Ce qu'il advient des autres modèles de Land

Cinq Lander ont fait usage de la clause d'ouverture et construit leurs propres modèles de Grundsteuer : Bade-Wurtemberg (Bodenwertmodell pur), Bavière (modèle de surface pur), Hambourg (modèle de situation résidentielle), Hesse (procédure surface-facteur) et Basse-Saxe (modèle surface-situation). Tous les autres Lander suivent le modèle fédéral. La Sarre et la Saxe utilisent le modèle fédéral avec leurs propres taux de base.

Avec l'arrêt BW, la décision au fond pour un de ces modèles spéciaux est tombée. Trois autres sont encore pendants au BFH :

• Hambourg et Hesse : audience orale au BFH prévue en novembre 2026.
• Bavière : procédure attendue au premier semestre 2027.
• Basse-Saxe : aucune procédure au fond actuellement pendante au BFH, la ligne de référé de 2024 reste applicable.

Qui détient des biens dans un de ces Lander a donc une situation de départ différente de celle d'un propriétaire BW. À Hambourg et en Hesse, un recours en cours peut rester utile, puisque la décision du BFH pourrait encore modifier le système d'évaluation. Entièrement clarifié juridiquement en 2026 ne sont que BW et le modèle fédéral.

La politique reste agitée. Des associations comme Haus & Grund et la Bund der Steuerzahler continuent de réclamer une réforme, certains gouvernements de Land - en particulier en Bavière - discutent d'ajustements de leurs modèles. Avant 2027, toutefois, des modifications législatives sérieuses ne sont pas à attendre, car le bilan politique de la réforme du point de vue des Lander est trop confortable : recettes accrues pour les communes sans risque de cassation par le Bundesfinanzhof.

Ce que les propriétaires et héritiers peuvent faire maintenant

Malgré la ligne dure du BFH, il existe quatre leviers concrets pour 2026 :

Examiner une demande de difficulté selon § 38 al. 4 LGrStG

Qui peut prouver un écart substantiel entre la valeur foncire réelle et le Bodenrichtwert retenu devrait envisager une demande de difficulté. Le § 38 LGrStG BW ne fixe pas de seuil rigide en pourcentage ; la jurisprudence du BFH du 20.05.2026 et la doctrine s'orientent autour d'écarts à partir d'environ 30 pour cent.

Points pratiques sur la demande :

• L'autorité compétente est le service des impôts qui a émis l'avis de Grundsteuermessbescheid (Finanzamt du lieu de situation du bien).
• Les expertises de valeur vénale qualifiées sont en règle générale acceptées, idéallement établies par des experts publiquement nommés et assermentés.
• La charge de la preuve concernant l'écart de valeur incombe au contribuable.
• Une expertise foncire qualifiée coûte entre 1.500 et 3.500 euros, davantage pour des terrains très grands ou particuliers.
• L'effort n'est économiquement judicieux que lorsque l'économie d'impôt annuelle dépasse les frais d'expertise sur une période raisonnable.

Recours contre l'avis de Grundsteuermessbescheid

Même si le modèle tient : des avis individuels peuvent être erronés. Indications de surface erronées, Bodenrichtwert erroné, classification d'usage erronée. Le délai de recours est d'un mois (§ 355 AO - Abgabenordnung, code des impôts allemand).

Repenser la stratégie foncière

Pour de grands terrains dans des emplacements chers, une division peut devenir économiquement intéressante - précisément quand une planification de Schenkung (donation au sens du droit allemand) est de toute façon en perspective. La charge en Erbschaftsteuer sur biens immobiliers et la Grundsteuer courante doivent en 2026 être considérés ensemble.

En cas de charge extrême : répudier la succession

Si la charge de Grundsteuer en combinaison avec d'autres frais courants et la Erbschaftsteuer rend la succession économiquement inintéressante, la répudiation est une option sérieuse. Quels délais et frais s'appliquent est décrit dans l'article Répudier la succession - délai, coûts, procédure et conséquences. Les délais de répudiation ratés ne sont pas une bagatelle : qui laisse passer la date répond aussi personnellement de la Grundsteuer en retard. Ce qui aide alors figure dans l'article sur le délai de répudiation manqué.

Dans mes entretiens avec des mandants du Bade-Wurtemberg, un nouveau schéma apparaît en 2026 : la prochaine génération ne veut souvent plus du tout reprendre le bien immobilier parental. Les coûts courants - Grundsteuer, assurances, entretien, obligation de rénovation énergétique - dépassent beaucoup d'héritiers. Qui planifie à temps peut désamorcer ces problèmes. Un Berliner Testament 2026 (testament conjoint dit Berliner Testament, § 2269 BGB) bien structuré avec des règles claires sur la succession immobilière en fait partie.

Questions fréquentes

Quand le BFH a-t-il décidé sur la Grundsteuer du Bade-Wurtemberg ?

L'arrêt au fond sur le Bodenwertmodell BW date du 20 mai 2026 (Az. II R 26/24 et II R 27/24). Le BFH y a déclaré le modèle conforme à la Constitution. Les décisions de référé antérieures du 27.05.2024 (II B 78/23, II B 79/23) ne concernaient PAS le modèle BW mais le modèle fédéral dans une affaire de Rhénanie-du-Nord-Westphalie - les deux lignes sont distinctes au fond.

Le BFH a-t-il aussi confirmé le modèle fédéral ?

Oui. Le 11 décembre 2025, le II. Senat a confirmé le modèle fédéral comme conforme à la Constitution dans trois procédures (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25). Les recours venaient de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Saxe et Berlin. Résultat : l'évaluation de masse typifiée est admissible. Des preuves individuelles d'une valeur courante inférieure restent possibles. Il n'existe pas de seuil légal rigide en pourcentage ; la doctrine et la jurisprudence existante évoquent pour le modèle fédéral un ordre de grandeur d'environ 40 pour cent.

Quels modèles de Land sont encore pendants au BFH ?

Restent à entendre en 2026/2027 Hambourg et Hesse (audience orale prévue en novembre 2026) ainsi que la Bavière (premier semestre 2027). La Basse-Saxe n'a actuellement aucune procédure au fond au BFH. Qui détient des biens dans ces Lander devrait maintenir les procédures de recours actives - le système d'évaluation peut théoriquement encore changer, même si la ligne du BFH suit jusqu'ici une cohérence en faveur des législateurs de Land.

Puis-je encore attaquer mon avis de Grundsteuer ?

Un recours a individuellement des chances de succès si la valeur foncire concrète s'écarte substantiellement du Bodenrichtwert retenu (§ 38 al. 4 LGrStG BW, jurisprudence du BFH du 20.05.2026). Vous avez besoin pour cela d'une expertise qualifiée. Les chances de succès de recours-pilotes généraux contre le modèle lui-même ont nettement diminué après les décisions du BFH. Une décision définitive de la Cour constitutionnelle fédérale est cependant encore attendue.

Combien coûte une expertise pour la demande de difficulté ?

Une expertise foncire qualifiée coûte, selon la complexité, entre 1.500 et 3.500 euros. Pour des terrains très grands ou particuliers, davantage. L'investissement ne vaut la peine que lorsque l'économie d'impôt annuelle dépasse à long terme les frais d'expertise.

L'arrêt du BFH s'applique-t-il aussi à d'autres Laender ?

Non, l'arrêt II R 26/24 et II R 27/24 porte concrètement sur la loi du Land sur la Grundsteuer du Bade-Wurtemberg. Bavière, Hambourg, Hesse et Basse-Saxe ont choisi leurs propres modèles - ils suivent des procédures BFH séparées. Le modèle fédéral a été confirmé séparément par arrêt du 11.12.2025.

Quel est le niveau des Hebesaetze en Bade-Wurtemberg 2026 ?

Les Hebesaetze diffèrent considérablement d'une commune à l'autre et peuvent être ajustés annuellement. C'est toujours le règlement communal des Hebesaetze (Hebesatzsatzung) en vigueur dans la commune concernée qui fait foi. Les communes rurales se situent souvent nettement en dessous des taux des grandes villes.

La Cour constitutionnelle fédérale peut-elle encore casser l'arrêt ?

Une plainte constitutionnelle est pendante. Réalistiquement, il ne faut pas compter sur une décision du BVerfG avant 2027. Même en cas de jugement positif, les avis existants resteraient exécutoires jusque-là. Qui mise sur Karlsruhe pour casser le modèle en payant avec réticence prend de grands risques.

Que se passe-t-il si je ne paie pas la Grundsteuer ?

La Grundsteuer est un impôt communal. En cas de non-paiement, l'exécution forcée suit après mise en demeure. Pour les biens immobiliers, la saisie immobilière menace. Au cas successoral aussi, l'héritier répond personnellement de la Grundsteuer en retard - cela peut être un motif de répudiation.

Conclusion et prochaines étapes

L'arrêt du BFH sur la Grundsteuer en Bade-Wurtemberg 2026 a créé une clarté amère. Qui espérait un miracle au tribunal devrait revoir ses plans. Les leviers juridiques sont étroits - ils se trouvent dans le détail du cas individuel et dans la structuration précoce de la transmission patrimoniale.

Si vous avez un bien immobilier hérité ou à hériter en Bade-Wurtemberg et que vous êtes incertain quant à la soutenabilité des charges courantes, parlez-en avec moi. Dans un premier entretien, nous clarifions si une demande de difficulté est judicieuse, si la Erbschaftsteuer peut être réduite par une structuration habile et quelles options - de l'avance successorale à la répudiation - sont dans votre cas économiquement les meilleures.

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