Nießbrauch-Ablöse jetzt steuerpflichtig: BFH-Urteil IX R 4/24 (2026)

Worum geht es im Urteil?

Im Streitfall hatte eine Mutter ihren erwachsenen Kindern ein Mietshaus übertragen und sich daran einen lebenslangen Vorbehaltsnießbrauch eintragen lassen. Mehrere Jahre später vereinbarten Mutter und Kinder eine entgeltliche Ablösung: Die Mutter verzichtete auf den Nießbrauch, die Kinder zahlten eine Abfindung. Das Finanzamt setzte die Abfindung als steuerpflichtigen Erlös aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG an. Das FG Münster gab der Klage der Mutter statt (Urteil vom 12.12.2023, 6 K 2489/22 E, EFG 2024, 392) — keine Veräußerung, kein § 23 EStG, also steuerfrei.

Der BFH hat das Urteil aufgehoben und an das FG Münster zurückverwiesen. Die Begründung ist für die Beratungspraxis ein Paradigmenwechsel.

Die zwei Leitsätze des BFH

Leitsatz 1 (BFH IX R 4/24, 10.10.2025):

"Das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen Grundstück ist eine steuerbare Entschädigung gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a des Einkommensteuergesetzes (EStG), wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt."

Leitsatz 2: Eine "Zwangs- oder Drucksituation" ist keine Voraussetzung mehr. Auch freiwillige, einvernehmliche Verzichts­vereinbarungen lösen die Steuerpflicht aus. Der III., IV. und X. Senat haben dem IX. Senat auf Anfrage mitgeteilt, dass sie ihre frühere gegenteilige Rechtsprechung aufgeben.

Das Urteil ist über die BFH-Datenbank unter ECLI:DE:BFH:2025:U.101025.IXR4.24.0 abrufbar.

Was sich konkret geändert hat

Das BMF-Schreiben vom 30.09.2013 — IV C 1 — S 2253/07/10004, BStBl I 2013, 1184 (insbesondere die Randziffern 58, 60 und 65) ist formal nicht aufgehoben. Bis das BMF reagiert (Anpassung, Übergangsregelung oder — selten — Nichtanwendungserlass), gilt: Die Finanzämter werden die neue BFH-Linie sofort umsetzen.

Die Einschränkung — Steuerpflicht nur bei tatsächlicher Vermietung

Der BFH hat eine wichtige Schraube offengelassen. Steuerbar ist die Abfindung nur dann, wenn der Nießbraucher die Immobilie zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und Vermietungseinkünfte erzielt. Was passiert, wenn die Immobilie zum Verzichtszeitpunkt leersteht, zur Sanierung stillgelegt ist oder vom Nießbraucher selbst genutzt wird, hat der IX. Senat ausdrücklich offengelassen.

In meiner Beratung folgt daraus eine klare Vorsichtslinie: Wer eine Ablösung plant, sollte die Vermietungssituation zum Vertragszeitpunkt sauber dokumentieren — und wer den Status verändert, sollte die steuerlichen Konsequenzen mit Bedacht durchrechnen, bevor die Tinte trocknet.

Was das praktisch für Eltern und Übergeber bedeutet

In der Beratungspraxis sehe ich vor allem drei betroffene Konstellationen:

1. Vorweggenommene Erbfolge mit Vorbehaltsnießbrauch: Eltern haben einer Tochter das Mietshaus übertragen und sich Nießbrauch vorbehalten. Mit 70 plus wird Pflegegeld gebraucht — die Tochter zahlt eine Ablöse. Bis 09.10.2025: steuerfrei. Ab 10.10.2025: voll steuerpflichtig.
2. Familienpool mit Mietimmobilien: Eltern haben Anteile an einer vermögensverwaltenden Familien-GbR übertragen und sich Nießbrauch an den Einnahmen vorbehalten. Auch hier kann eine Ablösung jetzt teuer werden.
3. Strategische Nachversteuerung beim Verkauf: Soll das Mietshaus verkauft werden, wird der Nießbrauch oft vorher abgelöst, um einen lastenfreien Verkauf zu ermöglichen. Diese Konstellation gehört in jede Verkaufs­vorbereitung neu durchgerechnet.

Rechenbeispiel

Eine Mutter (Spitzensteuersatz, 65 Jahre) erhält von ihrer Tochter eine Ablöse von 300.000 EUR für den Verzicht auf den Nießbrauch an einem Mietshaus. Werbungskosten 5.000 EUR.

Die Größenordnung der Belastung zeigt, warum vor jedem Verzicht in 2026 eine Modellrechnung gehört — und warum die Fünftelregelung als einziger verbliebener Hebel mitgedacht werden muss.

Was die großen Beratungshäuser dazu sagen

Die Reaktion der Big Four und mittelständischen Beratungsgesellschaften ist seit Dezember 2025 einheitlich. Drei Stimmen zum Mitlesen:

• EY Tax Nachrichten (04.12.2025): "Für den BFH ist das Verzichtsentgelt jedenfalls dann nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG i.V.m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar und steuerpflichtig, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Vermietungs­einkünfte erzielt hat."
• BDO (05.12.2025): "It can now be assumed that the waiver of a usufructuary right to a property leased by the owner of the usufructuary right in return for payment will result in taxable income under section 21 EStG. The reaction of the tax authorities to this ruling remains to be seen. It cannot be ruled out that a transitional regulation will be enacted."
• BZG & Partner: "Dem Nießbrauchberechtigten bleibt somit lediglich der Nettobetrag der Abfindung."

Der einheitliche Tenor: Ablösungen, die noch in Vorbereitung sind, müssen vor Vollzug steuerlich neu bewertet werden.

Schritt-für-Schritt: Was Mandanten jetzt tun sollten

Schritt 1: Bestandsaufnahme aller bestehenden Nießbrauchsverhältnisse

Welche Vorbehaltsnießbrauchs- und Vermächtnis­nießbrauchs­konstruktionen sind in der Familie eingerichtet? Wer ist Nießbraucher, wer Eigentümer? Wird tatsächlich vermietet?

Schritt 2: Geplante Ablösungen sofort prüfen

Jede Verzichts­vereinbarung, die in den nächsten Monaten unterzeichnet werden soll, gehört vor Unterschrift durchgerechnet. Bei tatsächlicher Vermietung: volle Steuerpflicht einplanen.

Schritt 3: Fünftelregelung modellieren

§ 34 EStG kann die Progression entzerren, wenn die Ablöse als "außerordentliche Einkünfte" qualifiziert. Das wird das FG Münster im Folge­verfahren entscheiden. Schon jetzt: bei der Vertragsgestaltung die Voraussetzungen sauber dokumentieren.

Schritt 4: Werbungskosten konsequent dokumentieren

Der BFH lässt Werbungskostenabzug zu, soweit die Aufwendungen mit der Entschädigung in unmittelbarem Zusammenhang stehen — Notar, Beratungskosten, Wertgutachten. Belege sammeln.

Schritt 5: Alternativen prüfen

Statt entgeltlicher Ablösung kann eine unentgeltliche Aufhebung mit anschließender Schenkungs­steuerwirkung sinnvoller sein. Auch eine Anpassung der Nutzungs­vereinbarungen ohne Verzicht ist ein Hebel. Mehr dazu im Ratgeber Nießbrauch berechnen und Wertminderung.

Schritt 6: Übertragungen ohne tatsächliche Vermietung gestalten

Wer den Nießbrauch vor Beginn der Vermietung oder bei Eigennutzung ablöst, kann nach der offen gelassenen BFH-Linie möglicherweise weiter steuerfrei agieren. Das ist riskantes Terrain und gehört in jedem Einzelfall belastbar geprüft.

Häufig gestellte Fragen

Gilt das Urteil rückwirkend für alle bisher abgelösten Nießbrauchs­vereinbarungen?

Formal gilt das Urteil für alle Veranlagungszeiträume, die noch nicht bestandskräftig sind. Bestandskräftige Bescheide bleiben unberührt. In offenen Verfahren werden die Finanzämter die neue BFH-Linie sofort anwenden. Eine Übergangsregelung des BMF wäre möglich, ist aber Stand 17.05.2026 nicht erlassen.

Greift die Steuerpflicht auch, wenn ich den Nießbrauch unentgeltlich aufgebe?

Nein. Steuerpflichtig ist nur das ENTGELTLICHE Verzicht. Eine unentgeltliche Aufhebung des Nießbrauchs ist nicht steuerbar — kann aber Schenkungssteuer auslösen, weil die Werterhöhung beim Eigentümer als Zuwendung gilt. Beide Wege gehören in der Beratung gegeneinander gerechnet.

Was passiert, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Verzichts leersteht?

Das hat der IX. Senat ausdrücklich offengelassen. Die Steuerpflicht setzt nach dem Leitsatz die tatsächliche Vermietung voraus. Ob Leerstand wegen Sanierung, Mieterwechsel oder vorübergehender Eigennutzung die Steuerpflicht ausschließt, ist unklar. Praxisempfehlung: dokumentieren und im Einzelfall durchrechnen, statt auf das vermutete Schlupfloch zu vertrauen.

Kann ich den Werbungskostenabzug geltend machen?

Ja, soweit Aufwendungen mit der Entschädigung in einem unmittelbaren Veranlassungs­zusammenhang stehen. Klassische Posten: Notar- und Grundbuch­gebühren für die Aufhebung, Beratungs­kosten, Wertgutachten zur Bemessung der Ablöse, Vertragsanwalt. Pauschale Werbungs­kosten­pauschalen aus dem Vermietungsbereich sind nicht erstattbar.

Wie hoch ist die Steuerbelastung konkret?

Bei voller Steuerpflicht ohne Fünftelregelung: der persönliche Spitzensteuersatz auf den Ablösebetrag — bis zu 45 % plus 5,5 % Solidaritätszuschlag, also rund 47,5 %. Bei Anwendung der Fünftelregelung des § 34 EStG sinkt die Belastung in vielen Fällen auf 30-37 %. Konkrete Berechnung nur im Einzelfall sinnvoll.

Was bedeutet die Zurückverweisung an das FG Münster?

Der BFH hat das FG Münster beauftragt, zwei offene Fragen zu klären: erstens die Höhe abzugsfähiger Werbungskosten, zweitens die Voraussetzungen der Fünftelregelung. Das Folgeverfahren wird Stand 2026 weitere Klarheit für die Beratungspraxis bringen.

Sollte ich geplante Vorbehaltsnießbrauchs­übertragungen jetzt stoppen?

Nicht generell. Die vorweggenommene Erbfolge mit Vorbehaltsnießbrauch bleibt eines der wichtigsten Gestaltungs­instrumente in der Nachfolge — auch nach dem Urteil. Was sich ändert: Die spätere ENTGELTLICHE Ablösung ist nicht mehr steuerfrei. Wer das von Anfang an einkalkuliert (oder eine unentgeltliche Aufhebung plant), kann das Modell weiter nutzen. Details im Ratgeber Nießbrauch — Anleitung und Übertragungs-Gestaltungen 2026.

Höchstrichterliche Einordnung

Die Entscheidung markiert einen Bruch mit der bisherigen Linie der Finanzverwaltung und mit der herrschenden Beratungspraxis. Drei zentrale Punkte:

• § 24 EStG geht § 23 EStG vor: Die Subsidiaritätsregel des § 23 Abs. 2 EStG greift, sobald die Entschädigung einer anderen Einkunftsart zuzuordnen ist. Der BFH hat damit eine klare Hierarchie hergestellt.
• Einkunftsquelle vor Vermögens­umschichtung: Die Argumentation des FG Münster, der Nießbrauch sei lediglich eine Vermögens­position und seine Aufgabe eine bloße Vermögens­umschichtung, hat der BFH ausdrücklich verworfen. Die Vermietungs­einkünfte aus dem Nießbrauch sind Einkunftsquelle.
• Zwangslage als Tatbestands­merkmal endgültig gefallen: Der III., IV. und X. Senat haben ihre frühere Linie aufgegeben. Das beendet eine jahrzehntelange Diskussion in der Literatur.

Damit ist die Steuerpflicht von Verzichts­entgelten der Regelfall, sobald die Vermietungs­voraussetzung erfüllt ist — eine Frage von Einzelfall­konstellationen war sie nur unter der bisherigen Linie.

Weiterführende Ratgeber

• Nießbrauch 2026: Anleitung, Übertragung, Steuer — Hauptratgeber zum Vorbehaltsnießbrauch
• Nießbrauch berechnen — Wertminderung und Tabelle — Bewertung in Beispielen
• Nießbrauch Nachteile für Kinder — strategische Stolpersteine
• Nießbrauch Haus und Immobilie — Immobilien­spezifika
• Nießbrauchsrecht und Grundbuch­eintragung — Eintragungs­ablauf
• Themen-Hub: Nießbrauch — alle Antworten im Überblick

Quellen und Authority-Links

• BFH, Urteil vom 10.10.2025 — IX R 4/24 (ECLI:DE:BFH:2025:U.101025.IXR4.24.0): bundesfinanzhof.de
• BMF-Schreiben vom 30.09.2013 — IV C 1 — S 2253/07/10004, BStBl I 2013, 1184 (Rz. 58, 60, 65)
• FG Münster, Urteil vom 12.12.2023 — 6 K 2489/22 E (EFG 2024, 392), Vorinstanz
• § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG: gesetze-im-internet.de
• § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG: gesetze-im-internet.de
• § 23 Abs. 2 EStG: gesetze-im-internet.de
• § 34 EStG (Fünftelregelung): gesetze-im-internet.de
• § 1030 BGB (Nießbrauch an Sachen): gesetze-im-internet.de
• EY Tax Nachrichten 04.12.2025 — "Steuerbare Einkünfte durch entgeltlichen Verzicht auf Nießbrauch"
• BDO Tax & Legal Update 05.12.2025 — Prof. Dr. Joachim Schiffers / Marina Leker

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