Steuerberater für Frankfurt und Hessen
Haus überschreiben in Frankfurt
Steuerberatung zur Hausübertragung
Florian Enders ist Steuerberater in Frankfurt am Main und Liederbach. Er begleitet Familien aus Frankfurt, Wiesbaden und ganz Hessen, die ein Haus überschreiben oder eine Immobilie an Kinder oder den Ehepartner übertragen wollen, in den steuerlichen Fragen: Freibeträge und Schenkungsteuer, Wohnrecht oder Nießbrauch und die Bewertung durch das Finanzamt. Persönliche Termine sind nach Vereinbarung in Frankfurt oder Liederbach möglich, Gespräche per Video ebenfalls.
Hausübertragung in Frankfurt und Hessen: worauf es ankommt
Wer ein Haus zu Lebzeiten an die Familie überträgt, macht in der Regel eine Schenkung. Ob dafür Schenkungsteuer anfällt, hängt von vier Dingen ab: von dem Wert, den das Finanzamt für das Haus feststellt, von dem Freibetrag zwischen Ihnen und dem Beschenkten, von früheren Schenkungen innerhalb von zehn Jahren und davon, ob Sie sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung an den Ehegatten, an Kinder oder Enkel nicht an.
Den Übertragungsvertrag beurkundet ein Notar; Eigentümer wird der Beschenkte erst mit der Eintragung im Grundbuch. Florian Enders klärt vorher die steuerliche Seite mit Ihnen: welcher Anteil wann übertragen wird, welches Recht Sie sich vorbehalten und wie sich die Schenkung des Hauses in eine spätere Erbschaft einfügt.
Quelle: § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG; § 311b Abs. 1, §§ 873, 925 BGB; § 14 Abs. 1 ErbStG
Freibeträge 2026 für Kinder, Ehepartner und Enkel
Wie hoch der Freibetrag ist, hängt davon ab, wie eng Sie mit dem Beschenkten verwandt oder verbunden sind; danach richtet sich auch die Steuerklasse. Die Beträge gelten in voller Höhe, wenn Schenker oder Beschenkter in Deutschland wohnt. Sie gelten je Schenker: Gehört das Haus beiden Eltern, steht dem Kind für den Anteil der Mutter und den Anteil des Vaters jeweils ein eigener Freibetrag zu.
| Empfänger | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 EUR | I |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 EUR | I |
| Enkel | 200.000 EUR | I |
| Eltern im Erbfall | 100.000 EUR | I |
| Geschwister, Nichten und Neffen | 20.000 EUR | II |
| Nichteheliche Partner und andere Personen | 20.000 EUR | III |
Quelle: §§ 15, 16 Abs. 1 ErbStG. Enkel, deren Elternteil, also das Kind des Schenkers, bereits verstorben ist, haben 400.000 EUR.
Ein Rechenbeispiel ohne frühere Schenkungen: Stellt das Finanzamt für das Haus, das eine Mutter ihrem Kind schenkt, einen Wert von 800.000 EUR fest, bleiben nach Abzug des Freibetrags 400.000 EUR steuerpflichtig. Dafür gilt in Steuerklasse I ein Steuersatz von 15 Prozent, die Schenkungsteuer beträgt 60.000 EUR. Behält sich die Mutter ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, sinkt der steuerpflichtige Betrag um den Wert dieses Rechts; wie er berechnet wird, zeigt das nächste Kapitel.
Für Ehegatten gibt es eine Besonderheit: Schenkt ein Ehegatte dem anderen das Familienheim, ist das unabhängig vom Wert steuerfrei, soweit das Paar das Haus selbst bewohnt; das gilt auch für eingetragene Lebenspartner. Für Kinder gibt es eine vergleichbare Befreiung nur im Erbfall und unter engeren Voraussetzungen.
Quelle: § 2 Abs. 1 Nr. 1, § 13 Abs. 1 Nr. 4a und Nr. 4c, § 19 Abs. 1 ErbStG
Haus überschreiben mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Viele Eltern wollen das Haus übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür gibt es zwei Rechte, die Sie sich bei der Übertragung vorbehalten und die im Grundbuch eingetragen werden. Das Wohnungsrecht erlaubt Ihnen, das Haus oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen; vermieten dürfen Sie nur, wenn der Vertrag das erlaubt. Der Nießbrauch erlaubt alle Nutzungen, also auch die Vermietung und die Mieteinnahmen. Ihr Kind wird Eigentümer, die Nutzung bleibt bei Ihnen, soweit Ihr Recht reicht.
Steuerlich zählt für Ihr Kind dann der Wert des Hauses abzüglich des Werts Ihres Rechts. Den Wert Ihres Rechts berechnet das Finanzamt in zwei Schritten. Zuerst bestimmt es den Jahreswert der Nutzung, beim Wohnen die übliche Miete; angesetzt wird höchstens der steuerliche Wert des Hauses geteilt durch 18,6. Dann multipliziert es den Jahreswert mit einem Faktor für ein lebenslanges Recht, dem Vervielfältiger. Diesen Faktor veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen in einer Tabelle nach Alter und Geschlecht; es gilt die Tabelle für das Jahr der Übertragung. Je älter Sie bei der Übertragung sind, desto kleiner sind der Vervielfältiger und damit der Abzug.
Stirbt der Elternteil kurz nach der Übertragung, berichtigt das Finanzamt die Steuer nach der tatsächlichen Dauer des Rechts, und sie kann für Ihr Kind nachträglich steigen. Wie kurz, hängt vom Alter ab: Ist der Elternteil bei der Übertragung älter als 70 und höchstens 75 Jahre, gilt das, wenn das Recht nicht länger als fünf Jahre bestanden hat. Welches Recht passt, hängt davon ab, ob Sie Mieteinnahmen brauchen, wie alt Sie sind und was Ihre Kinder mit dem Haus vorhaben. Vertiefungen finden Sie in den Ratgebern Nießbrauch am Haus und Haus an ein Kind überschreiben und der Pflichtteil; alle Ratgeber zum Thema bündelt der Themenüberblick Haus überschreiben.
Quelle: § 873 Abs. 1, § 1030, § 1092 Abs. 1, § 1093 BGB; § 7 Abs. 1 Nr. 1, § 10 Abs. 1, § 11 ErbStG; § 14 Abs. 1 und 2, § 15 Abs. 2, § 16 BewG
Die Zehnjahresfrist richtig einordnen
Schenkungen derselben Person an denselben Empfänger werden über zehn Jahre zusammengerechnet. Innerhalb von zehn Jahren steht der Freibetrag gegenüber derselben Person deshalb nur einmal zur Verfügung; liegt eine frühere Schenkung mehr als zehn Jahre zurück, wird sie nicht mehr hinzugerechnet. Die Zusammenrechnung erfasst auch ein Erbe: Erbt Ihr Kind innerhalb von zehn Jahren nach einer Schenkung von Ihnen, werden Schenkung und Erbe zusammengerechnet. Mitgerechnet werden auch andere Schenkungen derselben Person, etwa Anteile an einem Unternehmen; für die Übergabe eines Unternehmens gelten zusätzlich eigene Regeln, die der Ratgeber zur Unternehmensnachfolge erklärt. Wer ein Haus in Anteilen über mehrere Zehnjahreszeiträume überträgt, kann den Freibetrag mehrfach nutzen; das braucht Zeit und einen Plan, der zur Familie passt.
Zwei weitere Zehnjahresregeln betreffen eine Hausübertragung. Pflichtteilsberechtigte, etwa die Geschwister des beschenkten Kindes, können nach dem Tod des Schenkers eine Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen; die Schenkung zählt dabei im ersten Jahr vor dem Erbfall voll, danach für jedes Jahr ein Zehntel weniger und nach zehn Jahren gar nicht mehr. Wird ein Elternteil später bedürftig, etwa durch hohe Pflegekosten, kann er das Geschenk zurückfordern, wenn die Bedürftigkeit innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung eintritt. Wann diese beiden Fristen beginnen, wenn Sie sich einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehalten, gehört in die Prüfung Ihres Falls. Den Überblick über alle drei Fristen gibt der Ratgeber Schenkung und Zehnjahresfrist im Pflegefall, die Freibeträge im Detail der Ratgeber Schenkung: Freibetrag pro Kind alle zehn Jahre. Weitere Ratgeber zu Schenkungen finden Sie im Themenüberblick Schenkung.
Quelle: §§ 13a, 13b, § 14 Abs. 1 ErbStG; § 2325 Abs. 3, §§ 528, 529 Abs. 1 BGB
Kosten einer Hausübertragung in Frankfurt
Welche Kosten entstehen, hängt vor allem vom Wert des Hauses und von der Gestaltung ab. Konkrete Beträge ergeben sich erst aus den Daten Ihres Falls; die Tabelle zeigt, wonach sich jeder Posten richtet.
| Posten | Wonach sich die Höhe richtet |
|---|---|
| Notarielle Beurkundung | Gerichts- und Notarkostengesetz, abhängig vom Wert des Hauses |
| Eintragung im Grundbuch | Gerichts- und Notarkostengesetz, abhängig vom Wert des Hauses |
| Grunderwerbsteuer | Entfällt bei Ehegatten, Kindern und Enkeln |
| Schenkungsteuer | Wert nach Abzug von Freibetrag und vorbehaltenem Recht, Steuersatz je nach Steuerklasse und Betrag |
| Verkehrswertgutachten | Freiwillig, für den Nachweis eines niedrigeren Werts |
| Steuerberatung | Kennenlernen 15 Minuten kostenfrei, Erstberatung 60 Minuten 297,50 € inklusive Umsatzsteuer, weitere Beratung nach Vereinbarung |
Quelle: § 311b Abs. 1 BGB, § 3 Abs. 1, § 46 GNotKG, § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG, § 19 Abs. 1 ErbStG, § 198 BewG
Wie das Finanzamt ein Haus in Frankfurt bewertet
Für die Schenkungsteuer stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk das Haus liegt, einen eigenen steuerlichen Wert fest, den Grundbesitzwert. Wie es rechnet, hängt von der Art des Hauses ab. Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden grundsätzlich mit Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke bewertet (Vergleichswertverfahren), fehlen solche Werte, im Sachwertverfahren. Mietwohngrundstücke, also Häuser mit mehr als zwei Wohnungen, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen, bewertet das Finanzamt im Ertragswertverfahren.
Grundlage sind Daten des örtlichen Gutachterausschusses, etwa die Bodenrichtwerte. Das sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden; der Bodenwert ergibt sich im Regelfall aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte werden veröffentlicht, und jeder kann beim Gutachterausschuss Auskunft verlangen; Sie können den Wert für Ihr Grundstück also vorab selbst nachsehen. Liegt der Verkehrswert Ihres Hauses unter dem festgestellten Wert, können Sie ihn durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis nachweisen. Berücksichtigt ein solches Gutachten bereits Ihr Wohnrecht oder Ihren Nießbrauch, wird das Recht nicht ein zweites Mal abgezogen. Ob sich das lohnt und wie Sie die Übertragung aufteilen, klärt die Beratung; im kostenlosen Kennenlernen besprechen Sie zunächst, ob und wie Florian Enders Ihnen helfen kann.
Quelle: § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 152 Nr. 1, § 179, § 181 Abs. 3, §§ 182, 183, 198 BewG; § 196 Abs. 1 und 3 BauGB; § 10 Abs. 6b ErbStG
Häufige Fragen zur Hausübertragung in Frankfurt
Wer hilft bei einer Hausübertragung in Frankfurt und Umgebung?
Florian Enders, Steuerberater in Frankfurt am Main und Liederbach, begleitet Familien aus Frankfurt, Wiesbaden und ganz Hessen, die ein Haus überschreiben oder eine Immobilie verschenken wollen. Er klärt die steuerlichen Fragen der Übertragung: Freibeträge, Schenkungsteuer, Wohnrecht oder Nießbrauch und die Bewertung durch das Finanzamt. Den Übertragungsvertrag beurkundet ein Notar (§ 311b Abs. 1 BGB). Persönliche Termine sind nach Vereinbarung in Frankfurt oder Liederbach möglich, Gespräche per Video ebenfalls.
Welcher Freibetrag gilt, wenn ich mein Haus an mein Kind überschreibe?
Ein Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 EUR. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 EUR, Enkel 200.000 EUR und, wenn ihr Elternteil, also das Kind des Schenkers, bereits verstorben ist, 400.000 EUR. Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Was den Freibetrag übersteigt, wird in Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent besteuert (§ 14 Abs. 1, § 16 Abs. 1, § 19 Abs. 1 ErbStG).
Kann ich mein Haus überschreiben und weiter darin wohnen?
Ja. Sie können sich bei der Übertragung ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten; beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen. Das Wohnungsrecht erlaubt Ihnen, im Haus zu wohnen. Der Nießbrauch erlaubt alle Nutzungen, auch die Vermietung. Ihr Kind wird Eigentümer, die Nutzung bleibt bei Ihnen, soweit Ihr Recht reicht (§§ 873, 1030, 1093 BGB).
Wie stark senkt ein Wohnrecht oder Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Für Ihr Kind zählt der Wert des Hauses abzüglich des Werts Ihres Rechts. Das Finanzamt bestimmt zuerst den Jahreswert der Nutzung, beim Wohnen die übliche Miete; angesetzt wird höchstens der steuerliche Wert des Hauses geteilt durch 18,6. Diesen Jahreswert multipliziert es mit einem Vervielfältiger für ein lebenslanges Recht, den das Bundesministerium der Finanzen nach Alter und Geschlecht in einer Tabelle veröffentlicht; es gilt die Tabelle für das Jahr der Übertragung. Je älter die Berechtigten bei der Übertragung sind, desto kleiner sind der Vervielfältiger und damit der Abzug. Wie stark die Steuer sinkt, lässt sich erst mit dem festgestellten Wert des Hauses, der üblichen Miete und dem Alter der Berechtigten berechnen (§ 10 Abs. 1, § 11 ErbStG, §§ 14, 15, 16 BewG).
Wie bewertet das Finanzamt ein Haus in Frankfurt?
Das Finanzamt, in dessen Bezirk das Haus liegt, stellt einen eigenen steuerlichen Wert fest, den Grundbesitzwert. Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen bewertet es grundsätzlich im Vergleichswertverfahren, ohne passende Vergleichswerte im Sachwertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren. Der Bodenwert ergibt sich im Regelfall aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Ist der Verkehrswert niedriger, können Sie ihn durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis nachweisen (§§ 151, 152, 179, 182, 198 BewG).
Was kostet die Beratung zur Hausübertragung?
Das Kennenlernen dauert 15 Minuten und ist kostenfrei. Sie schildern Ihr Anliegen, und Florian Enders sagt Ihnen, ob und wie er helfen kann; eine Empfehlung zu Ihrem Haus ist in diesem Termin nicht vorgesehen. Für eine ausführliche Besprechung können Sie eine Erstberatung von 60 Minuten für 297,50 € inklusive Umsatzsteuer buchen. Eine vertiefte Prüfung und ihr Honorar werden gesondert vereinbart. Notar- und Grundbuchkosten kommen hinzu.
Wann sollte ich mit der Hausübertragung zum Steuerberater?
Bevor der Notar den Übertragungsvertrag entwirft. Dann lassen sich Freibeträge, ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch, Rückforderungsrechte und frühere Schenkungen noch im Vertrag berücksichtigen. Liegt eine Schenkung derselben Person weniger als zehn Jahre zurück, wird sie mitgerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
Nächster Schritt
Beratung zur Hausübertragung
Im kostenlosen Kennenlernen von 15 Minuten schildern Sie Ihr Anliegen, und Florian Enders sagt Ihnen, ob und wie er helfen kann. Für eine ausführliche Besprechung Ihres Falls können Sie eine Erstberatung von 60 Minuten für 297,50 € inklusive Umsatzsteuer buchen. Eine vertiefte steuerliche Prüfung und ihr Honorar werden gesondert vereinbart.