Immobilie erben
Was kostet die Erbschaftsteuer
für Ihre Immobilie?
ine geerbte Immobilie ist fast immer der größte Posten im Nachlass - und der mit den meisten Stellschrauben. Ich schätze Ihnen hier den Grundbesitzwert über Bodenrichtwert und Grundstücksfläche (§ 179 BewG) und rechne die Erbschaftsteuer nach § 16 und § 19 ErbStG. Familienheim-Befreiung und Mietabschlag sind eingebaut. Den Bodenrichtwert für hessische Grundstücke holen Sie kostenlos aus dem BORIS-Hessen-Portal.
So viel zieht allein der Mietabschlag von 10 Prozent von der steuerlichen Bemessungsgrundlage ab - bei einer vermieteten Wohnimmobilie von 1.000.000 EUR, noch vor dem persönlichen Freibetrag.
§13d ErbStG
Ehrlich: Diese 100.000 EUR bekommen Sie geschenkt, ohne etwas zu tun - der Mietabschlag nach § 13d ErbStG gilt automatisch für vermietete Wohnimmobilien. Aber er ist der kleinste Hebel. Den großen entscheiden Sie vorher: Wird die Immobilie selbst genutzt, kann das Familienheim ganz steuerfrei übergehen (§ 13 ErbStG). Wird sie übertragen statt vererbt, sinkt die Bemessungsgrundlage oft noch stärker. Die Bewertung ist erst der Anfang.
Angaben zur Immobilie
Schenkungen innerhalb von 10 Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Berechnung unter der Annahme, dass auf Vorschenkungen bereits Steuer entrichtet wurde.
Berechnungsergebnis
Geben Sie Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ein, um den Immobilienwert und die geschätzte Erbschaftsteuer zu berechnen.
Wichtiger Hinweis: Dieser Rechner liefert eine grobe, unverbindliche Schätzung. Die tatsächliche Immobilienbewertung (§§ 176 ff. BewG), Bewertungsabschläge, Versorgungsfreibeträge, der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG sowie individuelle Gestaltungen sind nicht vollständig abgebildet. Für eine belastbare Berechnung kontaktieren Sie einen Steuerberater.
So bewertet das Finanzamt
Drei Wege zum Grundbesitzwert
Welches Verfahren gilt, hängt von der Art der Immobilie ab. Der Bodenwert nach § 179 BewG steckt in jedem davon. Genau deshalb ist der Bodenrichtwert die wichtigste Einzelgröße.
§ 183 BewG
Vergleichswertverfahren
Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Wert leitet sich aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab.
§§ 184 ff. BewG
Ertragswertverfahren
Mietwohngrundstücke und gewerbliche Objekte. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieterträge.
§§ 189 ff. BewG
Sachwertverfahren
Wenn kein Vergleichs- oder Ertragswert greift. Bodenwert plus Gebäudesachwert, multipliziert mit einem Sachwertfaktor.
Rechtsstand 2026. Dieser Rechner bildet eine vereinfachte Sachwert-Schätzung ab und ersetzt keine amtliche Bewertung.
Mein Tipp aus der Praxis
Der häufigste teure Irrtum bei geerbten Immobilien: Erben nehmen den vom Finanzamt geschätzten Grundbesitzwert einfach hin. Liegt der über dem echten Marktwert, zahlen Sie zu viel. Sie dürfen aber nach § 198 BewG mit einem qualifizierten Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen - das senkt die Bemessungsgrundlage oft spürbar. Und beim Familienheim gilt: Kinder müssen unverzüglich einziehen und zehn Jahre selbst dort wohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), sonst entfällt die Befreiung rückwirkend. Prüfen Sie beides, bevor der Bescheid bestandskräftig wird.
Florian Enders, Steuerberater · § 198 BewG
Häufige Fragen
Immobilie und Erbschaftsteuer
Wie wird eine geerbte Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?
Das Finanzamt bewertet Grundvermögen nach dem Bewertungsgesetz (§§ 176 ff. BewG). Je nach Objektart gilt das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG, etwa für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser), das Ertragswertverfahren (§§ 184 ff. BewG, etwa für Mietwohngrundstücke) oder das Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG). Der Bodenwert wird dabei immer nach § 179 BewG aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ermittelt. Dieser Rechner schätzt vereinfacht über Bodenwert plus geschätzten Gebäudewert. Der amtliche Wert kann davon abweichen.
Was ist der Bodenrichtwert und wo finde ich ihn in Hessen?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird von den Gutachterausschüssen der Länder ermittelt und in Hessen kostenlos über das BORIS-Hessen-Portal (boris.hessen.de) bereitgestellt. Für die Erbschaftsteuer ist der Bodenrichtwert maßgeblich, der zum Bewertungsstichtag gilt, also zum Todestag des Erblassers. Andere Bundesländer betreiben eigene BORIS-Portale mit denselben Daten.
Wann bleibt ein geerbtes Familienheim steuerfrei?
Ein selbst genutztes Familienheim kann steuerfrei übergehen. Beim Ehepartner gilt die Befreiung ohne Flächenbegrenzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG), bei Kindern nur bis 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass der Erbe die Wohnung unverzüglich für mindestens zehn Jahre selbst zu Wohnzwecken nutzt. Wird die Selbstnutzung innerhalb der Frist ohne zwingenden Grund aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend.
Welcher Bewertungsabschlag gilt für vermietete Wohnimmobilien?
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt, es gilt also ein Bewertungsabschlag von 10 % (§ 13d ErbStG). Voraussetzung ist, dass die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet ist und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehört. Der Abschlag wirkt unabhängig vom Verwandtschaftsgrad und mindert die Bemessungsgrundlage vor Abzug des persönlichen Freibetrags.
Wie hoch ist der Freibetrag bei einer geerbten Immobilie?
Die persönlichen Freibeträge gelten unabhängig von der Vermögensart. Ehepartner haben 500.000 EUR, Kinder je 400.000 EUR, Enkel 200.000 EUR, Eltern im Erbfall 100.000 EUR, alle übrigen Erwerber 20.000 EUR (§ 16 ErbStG). Gerade bei Immobilien wird der Freibetrag häufig überschritten, weil Grundvermögen den größten Block der steuerpflichtigen Erwerbe in Deutschland bildet.
Weiterrechnen
Über die Immobilie hinaus
Steht der Wert, sind das die drei Rechner, mit denen ich an Ihrer Stelle als Nächstes weiterarbeiten würde.
Erbschaftsteuer-Rechner
Der allgemeine Rechner für jedes Vermögen: Freibetrag, Steuerklasse und Satz nach § 19 ErbStG in Sekunden.
Zum RechnerSchenkungsteuer-Rechner
Immobilie zu Lebzeiten übertragen und Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen. Das Sparpotenzial sofort sehen.
Zum RechnerNießbrauch-Rechner
Immobilie übertragen, Wohnrecht behalten: Wie stark der Nießbrauch den steuerlichen Wert mindert.
Zum RechnerEine Immobilie ist nie nur eine Zahl.
Die Gestaltung entscheidet.
Familienheim, Nießbrauch, vorweggenommene Erbfolge oder gestaffelte Übertragung: Bei Grundvermögen liegt zwischen Standardfall und durchdachter Gestaltung oft eine sechsstellige Summe. Bringen Sie Ihre Zahlen mit, dann ordne ich Ihren Fall im Erstgespräch ein und wir finden gemeinsam den Weg mit der geringsten Belastung.