Nießbrauch-Rechner
Was ist er wert?
Nießbrauch berechnen.
er Vermögen überträgt, aber Nutzung und Erträge behalten will, nutzt den Nießbrauch - und senkt dabei oft die Steuer spürbar. Sein Kapitalwert wird von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen (§ 14 BewG). Geben Sie Vermögenswert, Alter und Art des Nießbrauchs ein, ich zeige Ihnen in einer Minute, wie hoch der Wertabschlag nach dem Bewertungsgesetz ausfällt.
So viel Kapitalwert zieht ein Vorbehaltsnießbrauch von der steuerlichen Bemessungsgrundlage ab - bei 500.000 EUR Immobilie und einem 70-jährigen Berechtigten (Vervielfältiger 9,938).
§14 BewG
Ehrlich: Diese rund 267.000 EUR sind der eigentliche Hebel: Sie schenken die Immobilie, behalten aber Nutzung und Erträge - und versteuert wird nur der Rest. Der Kapitalwert sinkt mit jedem Lebensjahr des Berechtigten, der Wertabschlag also auch. Wer früh überträgt, holt mehr heraus. Aber Vorsicht: für den Pflichtteil zählt der Nießbrauch anders. Beides gehört durchgerechnet, bevor der Notar schreibt.
Angaben zum Nießbrauch
Berechnungsergebnis
Geben Sie den Wert des belasteten Vermögens ein, um den Kapitalwert des Nießbrauchs zu berechnen.
Hinweis: Diese Berechnung dient der unverbindlichen Ersteinschätzung. Der tatsächliche Jahreswert, Bewertungsabschläge und individuelle Gestaltungen können das Ergebnis verändern. Für eine verbindliche Berechnung kontaktieren Sie einen Steuerberater.
Übersicht
Vervielfältiger nach Alter
Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs steigt mit dem Vervielfältiger. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Wert. Auszug aus der amtlichen BMF-Tabelle ab 1.1.2026.
| Alter | Vervielfältiger Mann | Vervielfältiger Frau |
|---|---|---|
| 50 Jahre | 14,977 | 15,711 |
| 55 Jahre | 13,983 | 14,873 |
| 60 Jahre | 12,798 | 13,832 |
| 65 Jahre | 11,444 | 12,583 |
| 70 Jahre | 9,938 | 11,107 |
| 75 Jahre | 8,282 | 9,393 |
| 80 Jahre | 6,509 | 7,490 |
| 85 Jahre | 4,743 | 5,512 |
Quelle: §14 BewG, BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (ab 1.1.2026)
Mein Tipp aus der Praxis
Der Vorbehaltsnießbrauch ist ein zweischneidiges Schwert. Er senkt die Schenkungsteuer, weil sein Kapitalwert abgezogen wird - aber für die Pflichtteilsergänzung beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht zu laufen, solange Sie sich den vollen Nießbrauch vorbehalten (§ 2325 Abs. 3 BGB, BGH IV ZR 30/76). Sie sparen also Steuer, doch die Schenkung bleibt für enterbte Angehörige voll angreifbar. Mein Rat: Rechnen Sie beide Effekte zusammen, bevor der Vertrag steht - nicht nur den Steuervorteil.
Florian Enders, Steuerberater · § 14 BewG
Häufige Fragen
Nießbrauch verstehen
Wie berechnet man den Wert eines Nießbrauchs?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich aus Jahreswert multipliziert mit einem Vervielfältiger. Der Jahreswert ist der jährliche Reinertrag der Nutzung, höchstens jedoch der Vermögenswert geteilt durch 18,6 (§16 BewG). Bei lebenslangem Nießbrauch stammt der Vervielfältiger aus der amtlichen BMF-Tabelle nach §14 BewG (abhängig von Alter und Geschlecht des Berechtigten), bei befristetem Nießbrauch aus Anlage 9a zu §13 BewG.
Wie hoch ist der Jahreswert beim Nießbrauch?
Der Jahreswert ist der jährliche Reinertrag, den der Nießbrauch abwirft, zum Beispiel der Netto-Mietertrag einer Immobilie oder ihr Nutzungswert. Kennen Sie diesen Wert nicht, dürfen Sie den gesetzlichen Höchstwert ansetzen: den Vermögenswert geteilt durch 18,6 (§16 BewG). Ein höherer Jahreswert wird steuerlich auf diesen Höchstwert gedeckelt.
Mindert der Nießbrauch die Schenkung- oder Erbschaftsteuer?
Ja. Seit der Aufhebung von §25 ErbStG zum 1. Januar 2009 wird der Kapitalwert des Vorbehaltsnießbrauchs unmittelbar von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen. Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt sinkt der steuerpflichtige Erwerb also um den vollen Kapitalwert des Nießbrauchs, was die Schenkungsteuer entsprechend reduziert.
Was passiert, wenn der Berechtigte früher stirbt als erwartet?
Stirbt die Person, von deren Lebenszeit die Dauer des Nießbrauchs abhängt, innerhalb bestimmter Fristen nach dem Bewertungsstichtag, ist der Kapitalwert auf Antrag nach der tatsächlichen Lebensdauer zu berichtigen (§14 Abs. 2 BewG). Diese nachträgliche Korrektur kann der Rechner nicht vorwegnehmen, da sie erst nach Eintritt des Ereignisses feststeht.
Lebenslanger oder befristeter Nießbrauch - wo liegt der Unterschied?
Ein lebenslanger Nießbrauch endet mit dem Tod des Berechtigten. Sein Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht (§14 BewG, BMF-Tabelle). Ein befristeter Nießbrauch läuft eine feste Anzahl Jahre; sein Vervielfältiger ergibt sich aus dem mittelschüssigen Barwert bei 5,5 % (Anlage 9a zu §13 BewG) und beträgt höchstens 18,6.
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Jetzt kommt die Gestaltung.
Der Vorbehaltsnießbrauch ist eines der stärksten Werkzeuge der Nachfolge: Vermögen heute übertragen, Erträge und Kontrolle behalten, Steuer sparen. Aber der Wertabschlag ist nur die halbe Wahrheit - Pflichtteilsergänzung und der Korrekturvorbehalt nach § 14 Abs. 2 BewG entscheiden mit. Bringen Sie Ihre Zahlen mit, dann ordne ich Ihre Lage im Erstgespräch ein und wir legen die nächsten Schritte gemeinsam fest.