Heriter un bien immobilier
Combien coutent les droits de succession
pour votre bien immobilier ?
n bien immobilier herite est presque toujours le poste le plus important de la succession - et celui qui offre le plus de leviers. J'estime ici pour vous la valeur du bien a partir de la valeur de reference du sol et de la surface (§ 179 BewG) et je calcule les droits de succession selon les § 16 et § 19 ErbStG. L'exoneration de la residence familiale et la decote location sont integrees. Pour les biens en Hesse, la valeur de reference du sol s'obtient gratuitement sur le portail BORIS Hessen.
Voila ce que la decote location de 10 pour cent retire a elle seule de l'assiette imposable - pour un immeuble d'habitation loue de 1 000 000 EUR, avant meme l'abattement personnel.
§ 13d ErbStG
Honnetement : ces 100 000 EUR vous sont offerts sans rien faire - la decote location selon le § 13d ErbStG s'applique automatiquement aux immeubles d'habitation loues. Mais c'est le plus petit levier. Le grand, vous le decidez avant : si le bien est occupe par son proprietaire, la residence familiale peut etre transmise totalement en franchise (§ 13 ErbStG). S'il est transmis plutot qu'herite, l'assiette baisse souvent encore davantage. L'evaluation n'est que le debut.
Donnees sur le bien immobilier
Les donations consenties dans les 10 ans sont cumulees (§ 14 ErbStG). Le calcul suppose qu'un impot a deja ete acquitte sur les donations anterieures.
Resultat du calcul
Saisissez la surface du terrain et la valeur de reference du sol pour estimer la valeur du bien et les droits de succession allemands.
Note importante : Ce calculateur fournit une estimation approximative et non contraignante. L'evaluation reelle du bien (§§ 176 et s. BewG), les decotes, les abattements specifiques, l'ajustement pour rigueur du § 19 al. 3 ErbStG et les strategies individuelles ne sont pas integralement pris en compte. Pour un calcul fiable, consultez un conseiller fiscal allemand.
Comment le fisc evalue
Trois voies vers la valeur du bien
La methode applicable depend du type de bien. La valeur du terrain selon le § 179 BewG figure dans chacune d'elles. C'est precisement pourquoi la valeur de reference du sol est la donnee la plus importante.
§ 183 BewG
Methode comparative
Appartements en copropriete et maisons individuelles ou bi-familiales. La valeur decoule des prix de vente de biens comparables.
§§ 184 ff. BewG
Methode du revenu
Immeubles locatifs et biens commerciaux. Les loyers durablement realisables sont determinants.
§§ 189 ff. BewG
Methode de la valeur reelle
Lorsque ni la valeur comparative ni la valeur de revenu ne s'appliquent. Valeur du terrain plus valeur reelle du bati, multipliee par un facteur de valeur reelle.
Etat du droit 2026. Ce calculateur reproduit une estimation simplifiee de la valeur reelle et ne remplace pas une evaluation officielle.
Mon conseil de la pratique
L'erreur couteuse la plus frequente avec un bien herite : les heritiers acceptent simplement la valeur estimee par le fisc. Si elle depasse la vraie valeur de marche, vous payez trop. Mais vous pouvez, selon le § 198 BewG, prouver une valeur venale inferieure avec une expertise qualifiee - cela reduit souvent sensiblement l'assiette. Et pour la residence familiale : les enfants doivent emmenager sans delai et y habiter eux-memes pendant dix ans (§ 13 al. 1 n° 4c ErbStG), sinon l'exoneration est perdue retroactivement. Verifiez les deux avant que l'avis devienne definitif.
Florian Enders, conseiller fiscal · § 198 BewG
Questions frequentes
Immobilier et droits de succession
Comment un bien immobilier herite est-il evalue pour l'Erbschaftsteuer (droits de succession) ?
Le fisc evalue les biens immobiliers selon la loi d'evaluation (§§ 176 ff. BewG). Selon le type de bien, on applique la methode comparative (§ 183 BewG, par exemple pour les appartements en copropriete et les maisons individuelles ou bi-familiales), la methode du revenu (§§ 184 ff. BewG, par exemple pour les immeubles locatifs) ou la methode de la valeur reelle (§§ 189 ff. BewG). La valeur du terrain est toujours determinee selon le § 179 BewG a partir de la valeur de reference du sol (Bodenrichtwert) multipliee par la surface du terrain. Ce calculateur fournit une estimation simplifiee : valeur du terrain plus valeur estimee du bati. La valeur officielle peut s'en ecarter.
Qu'est-ce que le Bodenrichtwert (valeur de reference du sol) et ou le trouver en Hesse ?
Le Bodenrichtwert est une valeur de situation officielle moyenne par metre carre de terrain. Il est determine par les comites d'experts des Lander (Gutachterausschuesse) et mis a disposition gratuitement en Hesse via le portail BORIS Hessen (boris.hessen.de). Pour l'Erbschaftsteuer, c'est le Bodenrichtwert applicable a la date d'evaluation, soit le jour du deces, qui fait foi. Les autres Lander exploitent leurs propres portails BORIS avec les memes donnees.
Quand un logement familial herite reste-t-il exonere ?
Un logement familial occupe par son proprietaire peut etre transmis en franchise. Pour le conjoint, l'exoneration s'applique sans limite de surface (§ 13 al. 1 n° 4b ErbStG) ; pour les enfants, seulement jusqu'a 200 m² de surface habitable (§ 13 al. 1 n° 4c ErbStG). Dans les deux cas, l'heritier doit occuper le logement sans delai comme residence personnelle pendant au moins dix ans. Si l'occupation personnelle cesse pendant ce delai sans motif imperieux, l'exoneration est perdue retroactivement.
Quel abattement d'evaluation s'applique aux immeubles d'habitation loues ?
Les biens loues a usage d'habitation ne sont retenus qu'a 90 % de leur valeur : un abattement d'evaluation de 10 % s'applique donc (§ 13d ErbStG). La condition est que le bien soit loue a usage d'habitation et ne fasse pas partie d'un patrimoine professionnel privilegie. L'abattement joue independamment du lien de parente et reduit l'assiette avant deduction de l'abattement personnel.
Quel est le montant du Freibetrag (abattement) pour un bien immobilier herite ?
Les abattements personnels s'appliquent independamment du type de patrimoine. Les conjoints disposent de 500 000 EUR, les enfants de 400 000 EUR chacun, les petits-enfants de 200 000 EUR, les parents en cas de succession de 100 000 EUR, tous les autres acquereurs de 20 000 EUR (§ 16 ErbStG). Pour l'immobilier, l'abattement est souvent depasse, car les biens fonciers constituent le plus gros bloc des acquisitions imposables en Allemagne.
Continuer a calculer
Au-dela du bien immobilier
Une fois la valeur etablie, voici les trois calculateurs que j'utiliserais ensuite a votre place.
Calculateur Erbschaftsteuer
Le calculateur general pour tout patrimoine : abattement, classe fiscale et taux selon le § 19 ErbStG en quelques secondes.
Vers le calculateurCalculateur Schenkungsteuer
Transmettre un bien de son vivant et utiliser les abattements a nouveau tous les dix ans. Voir le potentiel d'economie immediatement.
Vers le calculateurCalculateur Niessbrauch
Transmettre le bien, conserver le droit d'habitation : de combien l'usufruit reduit la valeur fiscale.
Vers le calculateurUn bien immobilier n'est jamais qu'un chiffre.
C'est la structuration qui decide.
Residence familiale, usufruit, succession anticipee ou transmission echelonnee : pour les biens fonciers, une somme a six chiffres separe souvent la voie standard d'une structuration reflechie. Apportez vos chiffres, et je situe votre cas lors d'un premier entretien pour trouver ensemble la voie la moins couteuse.