Hériter un bien immobilier
Combien coûtent les droits de succession
pour votre bien immobilier ?
n bien immobilier hérité est presque toujours le poste le plus important de la succession - et celui qui offre le plus de leviers. J'estime ici pour vous la valeur du bien à partir de la valeur de référence du sol et de la surface (§ 179 BewG) et je calcule les droits de succession selon les § 16 et § 19 ErbStG. L'exonération de la résidence familiale et la décote location sont intégrées. Pour les biens en Hesse, la valeur de référence du sol s'obtient gratuitement sur le portail BORIS Hessen.
Voilà ce que la décote location de 10 pour cent retire à elle seule de l'assiette imposable - pour un immeuble d'habitation loué de 1 000 000 EUR, avant même l'abattement personnel.
§ 13d ErbStG
Honnêtement : ces 100 000 EUR vous sont offerts sans rien faire - la décote location selon le § 13d ErbStG s'applique automatiquement aux immeubles d'habitation loués. Mais c'est le plus petit levier. Le grand, vous le décidez avant : si le bien est occupé par son propriétaire, la résidence familiale peut être transmise totalement en franchise (§ 13 ErbStG). S'il est transmis plutôt qu'hérité, l'assiette baisse souvent encore davantage. L'évaluation n'est que le début.
Donnees sur le bien immobilier
Les donations consenties dans les 10 ans sont cumulees (§ 14 ErbStG). Le calcul suppose qu'un impot a deja ete acquitte sur les donations anterieures.
Resultat du calcul
Saisissez la surface du terrain et la valeur de reference du sol pour estimer la valeur du bien et les droits de succession allemands.
Note importante : Ce calculateur fournit une estimation approximative et non contraignante. L'evaluation reelle du bien (§§ 176 et s. BewG), les decotes, les abattements specifiques, l'ajustement pour rigueur du § 19 al. 3 ErbStG et les strategies individuelles ne sont pas integralement pris en compte. Pour un calcul fiable, consultez un conseiller fiscal allemand.
Comment le fisc évalue
Trois voies vers la valeur du bien
La méthode applicable dépend du type de bien. La valeur du terrain selon le § 179 BewG figure dans chacune d'elles. C'est précisément pourquoi la valeur de référence du sol est la donnée la plus importante.
§ 183 BewG
Méthode comparative
Appartements en copropriété et maisons individuelles ou bi-familiales. La valeur découle des prix de vente de biens comparables.
§§ 184 ff. BewG
Méthode du revenu
Immeubles locatifs et biens commerciaux. Les loyers durablement réalisables sont déterminants.
§§ 189 ff. BewG
Méthode de la valeur réelle
Lorsque ni la valeur comparative ni la valeur de revenu ne s'appliquent. Valeur du terrain plus valeur réelle du bâti, multipliée par un facteur de valeur réelle.
État du droit 2026. Ce calculateur reproduit une estimation simplifiée de la valeur réelle et ne remplace pas une évaluation officielle.
Mon conseil de la pratique
L'erreur coûteuse la plus fréquente avec un bien hérité : les héritiers acceptent simplement la valeur estimée par le fisc. Si elle dépasse la vraie valeur de marché, vous payez trop. Mais vous pouvez, selon le § 198 BewG, prouver une valeur vénale inférieure avec une expertise qualifiée - cela réduit souvent sensiblement l'assiette. Et pour la résidence familiale : les enfants doivent emménager sans délai et y habiter eux-mêmes pendant dix ans (§ 13 al. 1 n° 4c ErbStG), sinon l'exonération est perdue rétroactivement. Vérifiez les deux avant que l'avis devienne définitif.
Florian Enders, conseiller fiscal · § 198 BewG
Questions fréquentes
Immobilier et droits de succession
Comment un bien immobilier hérité est-il évalué pour l'Erbschaftsteuer (droits de succession) ?
Le fisc évalue les biens immobiliers selon la loi d'évaluation (§§ 176 ff. BewG). Selon le type de bien, on applique la méthode comparative (§ 183 BewG, par exemple pour les appartements en copropriété et les maisons individuelles ou bi-familiales), la méthode du revenu (§§ 184 ff. BewG, par exemple pour les immeubles locatifs) ou la méthode de la valeur réelle (§§ 189 ff. BewG). La valeur du terrain est toujours déterminée selon le § 179 BewG à partir de la valeur de référence du sol (Bodenrichtwert) multipliée par la surface du terrain. Ce calculateur fournit une estimation simplifiée : valeur du terrain plus valeur estimée du bâti. La valeur officielle peut s'en écarter.
Qu'est-ce que le Bodenrichtwert (valeur de référence du sol) et où le trouver en Hesse ?
Le Bodenrichtwert est une valeur de situation officielle moyenne par mètre carré de terrain. Il est déterminé par les comités d'experts des Länder (Gutachterausschüsse) et mis à disposition gratuitement en Hesse via le portail BORIS Hessen (boris.hessen.de). Pour l'Erbschaftsteuer, c'est le Bodenrichtwert applicable à la date d'évaluation, soit le jour du décès, qui fait foi. Les autres Länder exploitent leurs propres portails BORIS avec les mêmes données.
Quand un logement familial hérité reste-t-il exonéré ?
Un logement familial occupé par son propriétaire peut être transmis en franchise. Pour le conjoint, l'exonération s'applique sans limite de surface (§ 13 al. 1 n° 4b ErbStG) ; pour les enfants, seulement jusqu'à 200 m² de surface habitable (§ 13 al. 1 n° 4c ErbStG). Dans les deux cas, l'héritier doit occuper le logement sans délai comme résidence personnelle pendant au moins dix ans. Si l'occupation personnelle cesse pendant ce délai sans motif impérieux, l'exonération est perdue rétroactivement.
Quel abattement d'évaluation s'applique aux immeubles d'habitation loués ?
Les biens loués à usage d'habitation ne sont retenus qu'à 90 % de leur valeur : un abattement d'évaluation de 10 % s'applique donc (§ 13d ErbStG). La condition est que le bien soit loué à usage d'habitation et ne fasse pas partie d'un patrimoine professionnel privilégié. L'abattement joue indépendamment du lien de parenté et réduit l'assiette avant déduction de l'abattement personnel.
Quel est le montant du Freibetrag (abattement) pour un bien immobilier hérité ?
Les abattements personnels s'appliquent indépendamment du type de patrimoine. Les conjoints disposent de 500 000 EUR, les enfants de 400 000 EUR chacun, les petits-enfants de 200 000 EUR, les parents en cas de succession de 100 000 EUR, tous les autres acquéreurs de 20 000 EUR (§ 16 ErbStG). Pour l'immobilier, l'abattement est souvent dépassé, car les biens fonciers constituent le plus gros bloc des acquisitions imposables en Allemagne.
Continuer à calculer
Au-delà du bien immobilier
Une fois la valeur établie, voici les trois calculateurs que j'utiliserais ensuite à votre place.
Calculateur Erbschaftsteuer
Le calculateur général pour tout patrimoine : abattement, classe fiscale et taux selon le § 19 ErbStG en quelques secondes.
Vers le calculateurCalculateur Schenkungsteuer
Transmettre un bien de son vivant et utiliser les abattements à nouveau tous les dix ans. Voir le potentiel d'économie immédiatement.
Vers le calculateurCalculateur Nießbrauch
Transmettre le bien, conserver le droit d'habitation : de combien l'usufruit réduit la valeur fiscale.
Vers le calculateurUn bien immobilier n'est jamais qu'un chiffre.
C'est la structuration qui décide.
Résidence familiale, usufruit, succession anticipée ou transmission échelonnée : pour les biens fonciers, une somme à six chiffres sépare souvent la voie standard d'une structuration réfléchie. Apportez vos chiffres, et je situe votre cas lors d'un premier entretien pour trouver ensemble la voie la moins coûteuse.