Niessbrauch (usufruit) — definition, fiscalite, Vorbehalt, pratique

Niessbrauch est le droit reel de tirer la totalite des fruits d'un bien d'autrui (§ 1030 BGB). Pour l'immobilier : le Niessbraucher percoit les loyers, paie les charges courantes et decide de l'usage — mais n'est pas proprietaire.

Valeur capitalisee = revenu annuel × coefficient de l'annexe 9a BewG. Le coefficient depend de l'age et du sexe du Schenker. Pour un Schenker de 60 ans avec 24.000 EUR de loyers annuels, la valeur capitalisee s'eleve a environ 280.000 EUR — reduisant d'autant la valeur fiscale de la Schenkung.

Le Schenker se reserve le Niessbrauch au moment de la Schenkung. Le donataire recoit la nue-propriete — mais pas les loyers, pas le pouvoir de decision tant que le Schenker vit. Outil standard pour les Schenkungen aux enfants lorsque le Schenker a encore besoin des revenus.

Le droit du Pflichtteil et le § 2325 BGB regardent la depletion substantielle du patrimoine. Avec Vorbehaltsniessbrauch, le Schenker conserve l'usage economique — les tribunaux retiennent donc frequemment que le delai ne commence a courir qu'a la fin du Niessbrauch. Sur le plan fiscal, c'est different : le delai de Schenkungsteuer court.

Le donataire recoit le bien sur le papier mais ni les revenus ni le pouvoir de decision. Couts de renovation, financement, vente — tout est bloque tant que le Niessbrauch court. Pour des durees de Niessbrauch longues (30 ans et plus), la structure peut effectivement vider la Schenkung de sa substance.