Calculateur coût transmission maison
Transmettre la maison.
Connaître le coût d'abord.
a plupart des gens pensent surtout à la Schenkungsteuer. Ce qui les surprend, ce sont les frais de notaire. Une transmission de maison coûte quatre choses : notaire, registre foncier, souvent la Schenkungsteuer et - dès que des frères et sœurs entrent en jeu - la Grunderwerbsteuer. Saisissez la valeur et je vous détaillé chaque poste avec le paragraphe applicable.
Voilà ce que coûte la transmission d'une maison de 500 000 EUR à un enfant - notaire, registre foncier et impôt sur les donations réunis.
GNotKG · §§ 16, 19 ErbStG
Honnêtement : Le plus gros morceau ici, c'est l'impôt sur les donations. Et c'est justement celui que l'on peut souvent réduire - via le délai de dix ans, via un Nießbrauch, via le bon ordre. Le calculateur vous montre l'état des lieux. Ce qui peut s'optimiser, nous le voyons ensemble.
Donnees sur la transmission
Ce que coute la transmission
Saisissez la valeur du bien pour detailler notaire, registre foncier, Grunderwerbsteuer et impot sur les donations.
Edition 2026, valeur indicative sans engagement : Les frais de notaire et de registre foncier reposent sur la table B du GNotKG (annexe 2 au § 34) et refletent l'emolument d'acte (2,0) et l'emolument d'inscription (1,0). Selon le contrat s'ajoutent des emoluments d'execution et de suivi, des debours et la TVA - la facture reelle du notaire est donc un peu plus elevee. Les droits de mutation sont calcules au taux de Hesse de 6,0 % ; les autres Lander appliquent entre 3,5 % et 6,5 %. L'impot sur les donations utilise le bareme par tranches pleines du § 19 ErbStG sans attenuation et sans abattement de Nießbrauch. Pour l'emolument exact, la table B du GNotKG et la valeur concrete de l'operation font foi. Ce calcul ne remplace pas un conseil.
Exemple
Une maison, quatre postes
Une maison de 500 000 EUR à un enfant, Freibetrag 400 000 EUR (§ 16 ErbStG), Steuerklasse I. Voici comment le coût de la transmission se répartit entre les différents postes.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Frais de notaireGNotKG KV 21100 · émolument 2,0 (table B) | 1 870 EUR |
| Frais de registre foncierGNotKG KV 14110 · émolument 1,0 (table B) | 935 EUR |
| Grunderwerbsteuer§ 3 no 6 GrEStG · ligne directe exonérée | 0 EUR |
| Schenkungsteuer§§ 16, 19 ErbStG · classe I, 11 % | 11 000 EUR |
| Totalcoût total estime | 13 805 EUR |
Exemple de calcul, à jour 2026. Table B du GNotKG (Anlage 2 zu § 34). Émoluments d'exécution et de suivi, débours et TVA en sus. Valeurs arrondies.
Mon conseil de la pratique
Celui qui indemnise des frères et sœurs pense à l'indemnisation elle-même - et oublié la Grunderwerbsteuer qui peut en découler. En ligne directe, tout reste exonéré. Mais des qu'un frere indemnise sa sœur, ce versement devient une contrepartie et peut déclencher des droits de mutation. Avec la bonne structuration, on peut souvent l'éviter. Réglez-le avant que l'acte ne soit signé - après, c'est coûteux.
Florian Enders, Steuerberater · § 3 GrEStG
Questions fréquentes
Comprendre la transmission
Combien coûte la transmission d'une maison en Allemagne ?
Trois postes interviennent presque toujours, un quatrième souvent. D'abord les frais de notaire pour l'acte de transmission : selon la table B du GNotKG (Anlage 2 zu § 34), un émolument de 2,0 sur la valeur du bien. Ensuite les frais de registre foncier pour la réinscription de la propriété : un émolument de 1,0 sur la même valeur. Troisièmement la Schenkungsteuer (impôt sur les donations), si la valeur dépasse le Freibetrag personnel (§ 16 ErbStG). Quatrièmement - mais uniquement hors de la ligne directe - la Grunderwerbsteuer (droits de mutation) lorsque des frères et sœurs sont indemnisés. Pour la transmission d'un bien de 500 000 EUR à un enfant, cela représente environ 1 870 EUR de notaire, 935 EUR de registre foncier et 11 000 EUR d'impôt sur les donations.
La transmission aux enfants déclenche-t-elle des droits de mutation ?
En règle générale non. Une donation entre vifs est exonérée de Grunderwerbsteuer en vertu du § 3 no 2 GrEStG. De plus, le conjoint (§ 3 no 4 GrEStG) et les parents en ligne directe - enfants, petits-enfants, beaux-enfants - sont personnellement exonérés selon le § 3 no 6 GrEStG. Même lorsque la transmission est partiellement à titre onéreux, par exemple parce qu'un Gleichstellungsgeld est versé, elle reste exonérée de droits de mutation en ligne directe. Il en va autrement pour les frères et sœurs : ils relèvent de la ligne collatérale, l'exonération ne les atteint pas. Si le frere qui reçoit indemnise sa sœur, cette contrepartie déclenche la Grunderwerbsteuer - en Hesse 6,0 %.
Comment traiter fiscalement l'indemnisation des frères et sœurs ?
Lorsqu'une maison est transmise à un enfant et que celui-ci indemnise ses frères et sœurs avec un Gleichstellungsgeld (soulte d'égalisation), la transmission est partiellement à titre onéreux - une gemischte Schenkung (donation mixte). Seule la part à titre gratuit est soumise à la Schenkungsteuer : la soulte est déduite de la valeur du bien, le reste est imputé sur le Freibetrag (§ 16 ErbStG). La part à titre onéreux, c'est-à-dire la soulte elle-même, peut déclencher la Grunderwerbsteuer chez l'enfant qui paie dès lors qu'il ne se trouve pas en ligne directe avec le donateur. Le calculateur sépare les deux parts automatiquement.
Un Nießbrauch réduit-il le coût de la transmission ?
La part fiscale oui, les émoluments à peine. Si vous vous réservez un droit d'habitation ou d'usage, sa valeur en capital est déduite de la valeur du bien selon le § 14 BewG - l'assiette de la Schenkungsteuer baisse parfois sensiblement. Sur les frais de notaire et de registre foncier, le Nießbrauch n'a guère d'effet, car ceux-ci suivent la valeur de l'objet transmis. Ce calculateur ne chiffre pas la réduction liée au Nießbrauch ; le calculateur Nießbrauch le fait. Important : pour l'impôt sur les donations, le délai de dix ans du § 14 ErbStG court malgré le Nießbrauch, contrairement à la règle de la Pflichtteilsergänzung.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Non. Les frais de notaire sont fixés par la loi dans le GNotKG et identiques pour chaque notaire ; un notaire ne peut ni accorder de remise ni exiger de supplément. Ce qui compte est uniquement le Geschäftswert (valeur de l'opération) - pour une transmission de maison, la valeur du bien. Rien ne se négocie donc, mais la valeur peut se moduler : lorsqu'un Nießbrauch ou une clause de retour est convenu, cela peut modifier la valeur à retenir. Les montants indiqués ici sont des valeurs de référence indicatives issues de la table B ; les émoluments d'exécution et de suivi, les débours et la TVA s'y ajoutent, la facture réelle est donc un peu plus élevée.
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Transmettre une maison, indemniser les frères et sœurs
Le contexte détaillé de ce calculateur : comment agit le Gleichstellungsgeld, quand naît la Grunderwerbsteuer et comment la gemischte Schenkung se répartit proprement.
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Vous réservez un droit d'habitation ou d'usage ? La valeur en capital du Nießbrauch réduit la Schenkungsteuer - ici vous calculez l'abattement exact.
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Optimisons-le.
Un calculateur vous montre l'état des lieux. Savoir si la transmission en vaut la peine et comment combiner au mieux la Schenkungsteuer, le Nießbrauch et l'indemnisation des frères et sœurs dépend de details qu'aucun outil ne connaît. C'est exactement ce que nous réglons lors du premier entretien. Apportez vos chiffres et, en une heure, il devient concret de savoir ce qui marché pour vous.