Calculateur cout transmission maison
Transmettre la maison.
Connaitre le cout d'abord.
a plupart des gens pensent surtout a la Schenkungsteuer. Ce qui les surprend, ce sont les frais de notaire. Une transmission de maison coute quatre choses : notaire, registre foncier, souvent la Schenkungsteuer et - des que des freres et soeurs entrent en jeu - la Grunderwerbsteuer. Saisissez la valeur et je vous detaille chaque poste avec le paragraphe applicable.
Voila ce que coute la transmission d'une maison de 500 000 EUR a un enfant - notaire, registre foncier et impot sur les donations reunis.
GNotKG · §§ 16, 19 ErbStG
Honnetement : Le plus gros morceau ici, c'est l'impot sur les donations. Et c'est justement celui que l'on peut souvent reduire - via le delai de dix ans, via un Nießbrauch, via le bon ordre. Le calculateur vous montre l'etat des lieux. Ce qui peut s'optimiser, nous le voyons ensemble.
Donnees sur la transmission
Ce que coute la transmission
Saisissez la valeur du bien pour detailler notaire, registre foncier, Grunderwerbsteuer et impot sur les donations.
Edition 2026, valeur indicative sans engagement : Les frais de notaire et de registre foncier reposent sur la table B du GNotKG (annexe 2 au § 34) et refletent l'emolument d'acte (2,0) et l'emolument d'inscription (1,0). Selon le contrat s'ajoutent des emoluments d'execution et de suivi, des debours et la TVA - la facture reelle du notaire est donc un peu plus elevee. Les droits de mutation sont calcules au taux de Hesse de 6,0 % ; les autres Lander appliquent entre 3,5 % et 6,5 %. L'impot sur les donations utilise le bareme par tranches pleines du § 19 ErbStG sans attenuation et sans abattement de Nießbrauch. Pour l'emolument exact, la table B du GNotKG et la valeur concrete de l'operation font foi. Ce calcul ne remplace pas un conseil.
Exemple
Une maison, quatre postes
Une maison de 500 000 EUR a un enfant, Freibetrag 400 000 EUR (§ 16 ErbStG), Steuerklasse I. Voici comment le cout de la transmission se repartit entre les differents postes.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Frais de notaireGNotKG KV 21100 · emolument 2,0 (table B) | 1 870 EUR |
| Frais de registre foncierGNotKG KV 14110 · emolument 1,0 (table B) | 935 EUR |
| Grunderwerbsteuer§ 3 no 6 GrEStG · ligne directe exoneree | 0 EUR |
| Schenkungsteuer§§ 16, 19 ErbStG · classe I, 11 % | 11 000 EUR |
| Totalcout total estime | 13 805 EUR |
Exemple de calcul, a jour 2026. Table B du GNotKG (Anlage 2 zu § 34). Emoluments d'execution et de suivi, debours et TVA en sus. Valeurs arrondies.
Mon conseil de la pratique
Celui qui indemnise des freres et soeurs pense a l'indemnisation elle-meme - et oublie la Grunderwerbsteuer qui peut en decouler. En ligne directe, tout reste exonere. Mais des qu'un frere indemnise sa soeur, ce versement devient une contrepartie et peut declencher des droits de mutation. Avec la bonne structuration, on peut souvent l'eviter. Reglez-le avant que l'acte ne soit signe - apres, c'est couteux.
Florian Enders, Steuerberater · § 3 GrEStG
Questions frequentes
Comprendre la transmission
Combien coute la transmission d'une maison en Allemagne ?
Trois postes interviennent presque toujours, un quatrieme souvent. D'abord les frais de notaire pour l'acte de transmission : selon la table B du GNotKG (Anlage 2 zu § 34), un emolument de 2,0 sur la valeur du bien. Ensuite les frais de registre foncier pour la reinscription de la propriete : un emolument de 1,0 sur la meme valeur. Troisiemement la Schenkungsteuer (impot sur les donations), si la valeur depasse le Freibetrag personnel (§ 16 ErbStG). Quatriemement - mais uniquement hors de la ligne directe - la Grunderwerbsteuer (droits de mutation) lorsque des freres et soeurs sont indemnises. Pour la transmission d'un bien de 500 000 EUR a un enfant, cela represente environ 1 870 EUR de notaire, 935 EUR de registre foncier et 11 000 EUR d'impot sur les donations.
La transmission aux enfants declenche-t-elle des droits de mutation ?
En regle generale non. Une donation entre vifs est exoneree de Grunderwerbsteuer en vertu du § 3 no 2 GrEStG. De plus, le conjoint (§ 3 no 4 GrEStG) et les parents en ligne directe - enfants, petits-enfants, beaux-enfants - sont personnellement exoneres selon le § 3 no 6 GrEStG. Meme lorsque la transmission est partiellement a titre onereux, par exemple parce qu'un Gleichstellungsgeld est verse, elle reste exoneree de droits de mutation en ligne directe. Il en va autrement pour les freres et soeurs : ils relevent de la ligne collaterale, l'exoneration ne les atteint pas. Si le frere qui recoit indemnise sa soeur, cette contrepartie declenche la Grunderwerbsteuer - en Hesse 6,0 %.
Comment traiter fiscalement l'indemnisation des freres et soeurs ?
Lorsqu'une maison est transmise a un enfant et que celui-ci indemnise ses freres et soeurs avec un Gleichstellungsgeld (soulte d'egalisation), la transmission est partiellement a titre onereux - une gemischte Schenkung (donation mixte). Seule la part a titre gratuit est soumise a la Schenkungsteuer : la soulte est deduite de la valeur du bien, le reste est impute sur le Freibetrag (§ 16 ErbStG). La part a titre onereux, c'est-a-dire la soulte elle-meme, peut declencher la Grunderwerbsteuer chez l'enfant qui paie des lors qu'il ne se trouve pas en ligne directe avec le donateur. Le calculateur separe les deux parts automatiquement.
Un Nießbrauch reduit-il le cout de la transmission ?
La part fiscale oui, les emoluments a peine. Si vous vous reservez un droit d'habitation ou d'usage, sa valeur en capital est deduite de la valeur du bien selon le § 14 BewG - l'assiette de la Schenkungsteuer baisse parfois sensiblement. Sur les frais de notaire et de registre foncier, le Nießbrauch n'a guere d'effet, car ceux-ci suivent la valeur de l'objet transmis. Ce calculateur ne chiffre pas la reduction liee au Nießbrauch ; le calculateur Nießbrauch le fait. Important : pour l'impot sur les donations, le delai de dix ans du § 14 ErbStG court malgre le Nießbrauch, contrairement a la regle de la Pflichtteilsergänzung.
Les frais de notaire sont-ils negociables ?
Non. Les frais de notaire sont fixes par la loi dans le GNotKG et identiques pour chaque notaire ; un notaire ne peut ni accorder de remise ni exiger de supplement. Ce qui compte est uniquement le Geschäftswert (valeur de l'operation) - pour une transmission de maison, la valeur du bien. Rien ne se negocie donc, mais la valeur peut se moduler : lorsqu'un Nießbrauch ou une clause de retour est convenu, cela peut modifier la valeur a retenir. Les montants indiques ici sont des valeurs de reference indicatives issues de la table B ; les emoluments d'execution et de suivi, les debours et la TVA s'y ajoutent, la facture reelle est donc un peu plus elevee.
Pour aller plus loin
Plus sur la transmission
Une fois le cout devant vous, voici les deux chemins que je vous recommande ensuite.
Transmettre une maison, indemniser les freres et soeurs
Le contexte detaille de ce calculateur : comment agit le Gleichstellungsgeld, quand nait la Grunderwerbsteuer et comment la gemischte Schenkung se repartit proprement.
Lire le guideCalculateur Nießbrauch
Vous reservez un droit d'habitation ou d'usage ? La valeur en capital du Nießbrauch reduit la Schenkungsteuer - ici vous calculez l'abattement exact.
Ouvrir le calculateurVous connaissez le cout.
Optimisons-le.
Un calculateur vous montre l'etat des lieux. Savoir si la transmission en vaut la peine et comment combiner au mieux la Schenkungsteuer, le Nießbrauch et l'indemnisation des freres et soeurs depend de details qu'aucun outil ne connait. C'est exactement ce que nous reglons lors du premier entretien. Apportez vos chiffres et, en une heure, il devient concret de savoir ce qui marche pour vous.