Haus-überschreiben-Kosten-Rechner
Haus überschreiben.
Kosten vorher kennen.
ie Schenkungsteuer haben die meisten auf dem Schirm. Was sie überrascht, sind die Notarkosten. Eine Hausüberschreibung kostet vier Dinge: Notar, Grundbuch, oft Schenkungsteuer und - wenn Geschwister ins Spiel kommen - Grunderwerbsteuer. Geben Sie den Wert ein, ich schlüssle Ihnen jeden Posten mit dem passenden Paragrafen auf.
So viel kostet die Überschreibung eines Hauses im Wert von 500.000 EUR an ein Kind - Notar, Grundbuch und Schenkungsteuer zusammen.
GNotKG · §§ 16, 19 ErbStG
Ehrlich: Der größte Brocken ist hier die Schenkungsteuer. Und genau die lässt sich oft drücken - über die Zehn-Jahres-Frist, über einen Nießbrauch, über die richtige Reihenfolge. Der Rechner zeigt Ihnen den Status quo. Was sich optimieren lässt, sehen wir gemeinsam.
Angaben zur Überschreibung
Was die Überschreibung kostet
Geben Sie den Immobilienwert ein, um Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer aufzuschlüsseln.
Rechtsstand 2026, unverbindlicher Richtwert: Notar- und Grundbuchkosten beruhen auf der GNotKG-Tabelle B (Anlage 2 zu § 34) und bilden die Beurkundungsgebühr (2,0) sowie die Eintragungsgebühr (1,0) ab. Hinzu kommen je nach Vertrag Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer - die tatsächliche Notarrechnung liegt daher etwas höher. Die Grunderwerbsteuer ist mit dem hessischen Satz von 6,0 % gerechnet; in anderen Bundesländern gilt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Schenkungsteuer nutzt die Vollmengenstaffelung des § 19 ErbStG ohne Härteausgleich und ohne Nießbrauchsabschlag. Für die exakte Gebühr ist die GNotKG-Tabelle B und der konkrete Geschäftswert maßgebend. Diese Berechnung ersetzt keine Beratung.
Beispiel
Ein Haus, vier Posten
Ein Haus im Wert von 500.000 EUR an ein Kind, Freibetrag 400.000 EUR (§ 16 ErbStG), Steuerklasse I. So verteilen sich die Kosten der Überschreibung auf die einzelnen Posten.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| NotarkostenGNotKG KV 21100 · 2,0-Gebühr (Tabelle B) | 1.870 EUR |
| GrundbuchkostenGNotKG KV 14110 · 1,0-Gebühr (Tabelle B) | 935 EUR |
| Grunderwerbsteuer§ 3 Nr. 6 GrEStG · gerade Linie befreit | 0 EUR |
| Schenkungsteuer§§ 16, 19 ErbStG · Klasse I, 11 % | 11.000 EUR |
| Summegeschätzte Gesamtkosten | 13.805 EUR |
Beispielrechnung, Stand 2026. GNotKG-Tabelle B (Anlage 2 zu § 34). Zuzüglich Vollzugs-/Betreuungsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer. Werte gerundet.
Mein Tipp aus der Praxis
Wer Geschwister auszahlt, denkt an die Auszahlung selbst - und übersieht die Grunderwerbsteuer, die darauf entstehen kann. In gerader Linie bleibt alles steuerfrei. Sobald aber ein Bruder die Schwester abfindet, wird diese Auszahlung zur Gegenleistung und kann Grunderwerbsteuer auslösen. Das lässt sich mit der richtigen Gestaltung oft vermeiden. Klären Sie es, bevor der Vertrag steht - nachher ist es teuer.
Florian Enders, Steuerberater · § 3 GrEStG
Häufige Fragen
Überschreibung verstehen
Was kostet es, ein Haus zu überschreiben?
Drei Posten fallen fast immer an, ein vierter oft. Erstens die Notargebühr für die Beurkundung des Übertragungsvertrags: nach der GNotKG-Tabelle B (Anlage 2 zu § 34) eine 2,0-Gebühr auf den Immobilienwert. Zweitens die Grundbuchgebühr für die Eigentumsumschreibung: eine 1,0-Gebühr auf denselben Wert. Drittens die Schenkungsteuer, falls der Wert den persönlichen Freibetrag (§ 16 ErbStG) übersteigt. Viertens - aber nur außerhalb der geraden Linie - Grunderwerbsteuer, wenn Geschwister ausgezahlt werden. Bei einer Übertragung an ein Kind im Wert von 500.000 EUR sind das rund 1.870 EUR Notar, 935 EUR Grundbuch und 11.000 EUR Schenkungsteuer.
Fällt beim Überschreiben an die Kinder Grunderwerbsteuer an?
In der Regel nein. Eine Schenkung unter Lebenden ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Zusätzlich sind der Ehegatte (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und Verwandte in gerader Linie - Kinder, Enkel, Stiefkinder - nach § 3 Nr. 6 GrEStG persönlich befreit. Selbst wenn die Übertragung teilentgeltlich ist, etwa weil ein Gleichstellungsgeld fließt, bleibt sie in der geraden Linie grunderwerbsteuerfrei. Anders bei Geschwistern: Sie zählen zur Seitenlinie, für sie greift die Befreiung nicht. Zahlt der übernehmende Bruder seine Schwester aus, löst diese Gegenleistung Grunderwerbsteuer aus - in Hessen 6,0 %.
Wie rechne ich das Auszahlen der Geschwister steuerlich richtig?
Wird ein Haus an ein Kind übertragen und zahlt dieses seine Geschwister mit einem Gleichstellungsgeld aus, ist die Übertragung teilentgeltlich - eine gemischte Schenkung. Nur der unentgeltliche Teil unterliegt der Schenkungsteuer: Vom Immobilienwert wird das Gleichstellungsgeld abgezogen, der Rest mit dem Freibetrag (§ 16 ErbStG) verrechnet. Der entgeltliche Teil, also das Gleichstellungsgeld selbst, kann beim auszahlenden Kind Grunderwerbsteuer auslösen, sobald es nicht in gerader Linie zum Schenker steht. Der Rechner trennt beide Teile automatisch.
Mindert ein Nießbrauch die Kosten der Überschreibung?
Den steuerlichen Teil ja, die Gebühren kaum. Behalten Sie sich ein Wohn- oder Nutzungsrecht vor, wird dessen Kapitalwert nach § 14 BewG vom Immobilienwert abgezogen - die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer sinkt teils erheblich. Auf die Notar- und Grundbuchgebühren wirkt der Nießbrauch dagegen kaum, weil sich diese am Wert des übertragenen Objekts orientieren. Dieser Rechner beziffert den Nießbrauchsabschlag nicht; dafür gibt es den Nießbrauch-Rechner. Wichtig: Bei der Schenkungsteuer läuft die Zehn-Jahres-Frist des § 14 ErbStG trotz Nießbrauch, anders als bei der Pflichtteilsergänzung.
Sind die Notarkosten verhandelbar?
Nein. Die Notargebühren sind gesetzlich im GNotKG festgelegt und für jeden Notar gleich; ein Notar darf weder Rabatte gewähren noch Aufschläge verlangen. Maßgebend ist allein der Geschäftswert - bei der Hausüberschreibung also der Immobilienwert. Verhandeln lässt sich daher nichts, beeinflussen aber der Wert: Wird ein Nießbrauch oder eine Rückforderungsklausel vereinbart, kann das den anzusetzenden Wert verändern. Die hier gezeigten Beträge sind unverbindliche Richtwerte aus der Tabelle B; Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer kommen noch hinzu, die tatsächliche Rechnung liegt also etwas höher.
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Optimieren wir sie.
Ein Rechner zeigt Ihnen den Status quo. Ob sich die Überschreibung lohnt und wie sich Schenkungsteuer, Nießbrauch und die Auszahlung von Geschwistern optimal kombinieren, hängt an Details, die kein Tool kennt. Genau das klären wir im Erstgespräch. Bringen Sie Ihre Zahlen mit, dann wird in einer Stunde konkret, was bei Ihnen geht.